Geschäftsflächenbericht Österreich | 2019

Wir leben Retail

Geschäftsflächenbericht Österreich|2019

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Ein nachhaltiger Wandel des Konsumverhaltens und der hohe Bestand an Einzelhandelsflächen sowie die zunehmende Onlinekonkurrenz sorgen für ein herausforderndes Marktumfeld für Einzelhandelsimmobilien. Doch Herausforderungen bieten oft auch Chancen für all jene Entwickler, Investoren und Einzelhandelsketten, die jetzt die richtigen Antworten auf das geänderte Marktumfeld finden. Das erfahrene EHL-Einzelhandelsteam begleitet Sie auf diesem so interessanten und chancenreichen Weg mit Know-How, detaillierter Marktkenntnis und kreativen Lösungsansätzen.

Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Mit jahrelang bewährten Konzepten und einem altbekannten Mietermix können Betreiber von Einkaufszentren heutzutage nicht mehr erfolgreich sein. Es bedarf innovativer Konzepte, um das Einkaufszentrum zu einem Erlebnisort für die Kunden zu machen, den sie gerne mit Familie und Freunden aufsuchen. Mehr Gastronomie, mehr Erlebnisangebote, wie Indoorspielplätze und andere Sportstätten, sind ebenso unverzichtbar wie ein einzigartiges Shoppingangebot. Das erfordert von Betreibern sowohl Mut zu neuen Wegen als auch gewisse Investitionen – doch diese zahlen sich langfristig aus, denn innovativen Konzepten gehört die Retailzukunft. Eine Reihe erfolgreicher Neupositionierungen von Einzelhandels- immobilien einerseits und erfolgreiche Markteintritte und Roll-outs neuer Einzelhandelsketten unterstreichen die Qualität unserer umfassenden Beratungen und Dienstleistungen.

Mag. Stefan Wernhart MRICS Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Dipl. Ök. Jörg F. Bitzer MRICS Bereichsleiter Einzelhandelsimmobilien EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Wir beraten und unterstützen Sie gerne dabei, neue Wege zu gehen.

Überblick Einzelhandel Wien

Executive Summary

Der neue Gastroboom

Wiener Spitzenmieten unter den globalen Top 10

Wer nicht ins Geschäft zum stationären Einkaufen will, kommt wenigstens zum Essen: Der Anteil von Gastronomieflächen in Einkaufsstraßen und Einkaufszentren steigt weiter. Vor allem die System- gastronomie ist bereit und in der Lage, Quadratme- termieten in ähnlicher Höhe wie Einzelhändler zu bezahlen und sucht so viele Flächen wie noch nie zuvor.

Die Fokussierung auf die absoluten Bestlagen sorgt in einem schmalen Marktsegment für immer neue Mietrekorde. Mit Quadratmetermieten bis zu EUR 400 am Kohlmarkt und Teilen des Grabens liegt Wien erneut in den Top 10 des globalen Mieten-Rankings. Online und Ost-Konkurrenz profitieren von fehlender Sonntagsöffnung in Wien 24/7-„Öffnungszeiten“ im Onlinehandel und Top Angebote in den Nachbarstaaten Richtung Osten ma- chen die restriktiven Sonntagsöffnungszeiten mehr denn je zu einer schweren Hypothek für den Wiener Einzelhandel und bewirken empfindliche Kaufkraftab- flüsse in Nachbarstaaten und ins Internet.

Flächenproduktion in Wien tendiert gegen Null

Bis auf weiteres erscheint der Flächenbedarf in Wien gedeckt. Gerade einmal 9.000 m² kamen 2018 neu auf den Markt, Tendenz weiter fallend. Da gleichzeitig zunehmend Flächen vom Markt genom- men werden, sinkt die Verkaufsfläche je Einwohner kontinuierlich.

Alternative Flächenkonzepte für EG-Flächen auf dem Vormarsch

Tourismusumsätze legen in Wien und Salzburg weiter zu

Flächen an schwächeren Standorten werden ver- mehrt alternativ genutzt. Neben den „Klassikern“ wie Lager, Büro oder studentisches Wohnen gewinnen auch Ordinationen, Kindergärten und sonstige Dienstleistungen an Bedeutung.

Der Fremdenverkehr bleibt der Lichtblick für den stationären Einzelhandel. Vor allem in den boomen- den Citydestinationen Wien und Salzburg werden die Umsätze aus dem Städtetourismus für Geschäfte in guten und sehr guten Lagen immer wichtiger.

Wichtige Marktkennzahlen

Kreative Newcomer

Wirtschaftsdaten Österreich 2019 Arbeitslosenquote (Eurostat)

Österreich 4,6% EU (28) 6,6%

Während die Platzhirsche ihre Filialnetze tendenziell ausdünnen, drängen zunehmend neue, kreative Konzepte auf den Markt. Österreich bleibt dabei eines der beliebtesten Expansionsziele internationa- ler Retailer.

Nom. BIP EUR Mrd. Wirtschaftswachstum

402,07

2,0% 2,1% 0,4%

Inflationsrate Staatshaushalt

Österreich 40.369 EUR EU (28) 32.013 EUR Österreich 23.282 EUR

BIP je Einwohner (KKS)

Pro-Kopf-Kaufkraft (2018)

Quelle: WKO | GfK

Einzelhandelsdaten Österreich

Daten und Fakten auf einen Blick

Umsatzentwicklung im stationären Einzelhandel 2008—2018

4,0 %

3,0 %

2,7

2,0 %

2,1

2,0

1,8

1,0 %

1,3

1,2

1,1

1,0

0,9

0,2

0,6

0,4

0,3

-0,5

-0,9

-0,3

-1,0

-1,0 %

-1,1

-1,7

-2,0 %

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Die Umsatzentwicklung im stationären Einzelhandel berücksichtigt den Lebensmitteleinzelhandel auf Basis Nielsen Umsatzbarometer (vorläu- fige Werte). Die Preisbereinigung für die reale Umsatzentwicklung erfolgt auf Basis eines Deflators auf Branchenebene von Statistik Austria. Veränderungen nominell und real in Prozent gegenüber dem Vorjahr Quelle: KMU Forschung Austria | Statistik Austria

Jährliche Ausgaben je Einwohner für Gastronomie in EUR

Schweiz

Österreich

Norwegen

Italien Schweden Deutschland

Belgien Spanien Türkei Frankreich

Portugal

Finnland

Slowenien

Slowakei Tschechien

Ungarn

Polen Bulgarien Kroatien Russland

Montenegro Mazedonien Serbien

Albanien Bosnien Herzegowina

500

1.000

1.500

2.000

2.500 3.000 Quelle: RegioData Konsumausgaben

Top-Seller beim Online-Shopping

Bekleidung / Textilien

Bücher / Zeitschriften

Elektrogeräte

Schuhe / Lederwaren

Sportartikel

Spielwaren Kosmetik / Parfüm Musik (CD / DVD / Download)

11 11

10 10

Möbel / Dekoration

Computer-Hardware

7 7 7 7

Werkzeuge / DIY Computer-Software

Uhren / Schmuck Lebensmittel / Getränke

6 6

2 2

Produkte für Tiere*

Brillen

0 0 0 2 0 0 0 3 0 0 0 4 0 0 0 5 CARD

10%

15%

20%

25%

30%

0 0 0 2 0 0 0 3 0 0 0 4

* Anmerkung: Warengruppen in der Erhebung 2006 nicht gesondert erhoben. Online-Shopping nach ausgewählten Warengruppen 2006 2017. Anteil der ÖsterreicherInnen (16-74 Jahre, in %). Quelle: KMU Forschung Austria

MONEY COLLECT ION

PAY

E-Commerce-Studie Österreich 2018 | Konsumentenverhalten im Distanzhandel

11%

+ 100.000 = 2%

+ 300 Mio. Euro = 4% 7,9 Mrd. Euro Ausgaben beim Einkaufen im In- und Ausland

von gesamten, einzelhandels- relevanten Kon- sumausgaben

5,0 Mio. Distanzhandels- käufer = 67% der Österreicher (ab 15 Jahren)

Einkauf im Distanzhandel • Versandhandel • Internet-Einzelhandel • Internet via Smartphone

Quelle: KMU Forschung Austria

Zahl der Ladengeschäfte sinkt – Zahl der Online-Shops steigt

47.800

44.500

41.600

37.400

9.000

7.500

5.700

3.200

2006

2010

2013

2017

2006

2010

2013

2017

Ladengeschäf te

Online-Shops

Quelle: KMU Forschung Austria

Umsatzkiller Sonntagsöffnungszeiten

Für Fans der Donauschifffahrt gibt es zu Frühlingsbe- ginn 2019 zweifellos Grund zum Feiern: Die Schnell- verbindung Wien – Bratislava wird mit Saisonbeginn von einem neuen Twin City Liner bedient, der mehr als doppelt so viele Passagiere befördern kann wie seine Vorgänger. Wiener Einzelhändler wird das neue Schiff hingegen wahrscheinlich weniger begeistern, nutzen doch Sonntag für Sonntag zahlreiche Wiener und vor allem Tausende kaufkräftige und shoppingaffine Touristen den Katamaran, aber auch speziell organisierte Busreisen für einen Einkaufsausflug in die slowaki- sche Hauptstadt und künftig werden es wohl sogar noch mehr sein. Der Großteil der Passagiere ist dabei weniger an den Schönheiten des historischen Pressburgs als an den Angeboten in den modernen Einkaufszentren und schicken Einkaufsstraßen Bra- tislavas interessiert.

Osten rücken somit einen alten Dauerbrenner wieder ins Blickfeld: Die restriktiven österreichischen Sonn- tagsöffnungszeiten, die den heimischen Einzelhandel insbesondere im für Wochenend-Touristen attrak- tiven Wien seit jeher bedeutende Umsatzanteile kosten, Tendenz weiter steigend. Drei Entwicklungen tragen dazu bei, dass das weitge- hende Verbot der Sonntagsöffnung nicht bloß dazu führt, dass sich Umsätze auf den Montag verschie- ben, sondern dass diese dem heimischen Einzelhan- del insgesamt verlorengehen: •Konkurrenz durch das Internet: Onlineshops haben auch sonntags geöffnet. Per Mausklick können Konsumenten auch am Sonntag einkaufen, statt den Einkauf auf einen Tag mit geöffneten Geschäften verschieben zu müssen. Gerade weil es ein Tag mit besonders viel Freizeit ist, wird Onlineshopping von den Konsumenten auch immer intensiver genutzt und Onlineshops locken an Sonntagen oft mit besonde- ren Rabatten, um noch mehr Umsatz zu generieren. •Gut erreichbare Einkaufsmöglichkeiten in den Nach- barstaaten: Je problemloser und schneller die Anreise zu den attraktiven Einkaufszentren jenseits der Grenze ist, desto reizvoller sind diese Alternativen, vor allem für Konsumenten aus dem Großraum Wien.

„Ein Sonntagsausflug nach Bratislava ist mittlerweile ein Fixpunkt im Programm vieler internationaler Reiseveranstalter.“

•Boomender Städtetourismus: Eine Rekordzahl von Touristen, die in der Regel nur recht kurze Städtetrips

Der Ausbau des Schiffsverkehrs, aber auch die Ver- besserung anderer Verkehrsverbindungen Richtung

Fenster zur Zukunft

bucht, wird für den Handel im Verhältnis zu einheimischen Kunden immer wichtiger. Durch das Verbot der Sonntagsöff- nung bleibt ein wichtiges und stetig wachsendes Umsatz- potenzial ungenutzt und fließt stattdessen in die östlichen Nachbarländer. Der einkaufsfreie Sonntag wirkt sich indirekt daher auch auf den Markt für Einzelhandelsimmobilien aus. Zu den wenigen Gewinnern zählen Geschäftsflächen für Reisebedarf, wie Bü- cher und Zeitschriften, auf Bahnhöfen und einzelne Standorte, in denen z. B. Lebensmittelmärkte auch sonntags offenhalten dürfen. Hier sind am Sonntag regelmäßig lange Schlangen vor den Geschäften zu beobachten. Besonders leiden hingegen Straßenzüge im Stadtzentrum, die vor wenigen Jahren noch als Bestlagen galten. Eine freiwillige Möglichkeit zur Sonn- tagsöffnung wäre sowohl für die Mariahilfer Straße und den ersten Wiener Gemeindebezirk, aber insbesondere auch für Straßenzüge wie die Rotenturmstraße oder die Wollzeile, die trotz hoher Touristenfrequenz in der Innenstadt unter Mietrück- gängen und Leerständen leiden, eine große Chance.

Diese Megatrends werden den Einzelhan- del in Einkaufszentren in der Zukunft prä- gen und sollten bei der Konzeptionierung von Einzelhandelsobjekten berücksichtigt werden. Der dritte Ort Neben dem Zuhause und der Arbeitsstät- te wird es immer wichtiger, Orte für „sozi- ale Interaktion“ anzubieten: mehr Gastro und Entertainment und weniger klassi- sche Verkaufsfläche, vor allem müssen interaktive Orte, wie z.B. Sprachschulen und Sportstätten, in die Flächenkonzepte integriert werden.

Individualität statt Lage „LAGE, LAGE, LAGE“ wird durch

„KONZEPT, KONZEPT, KONZEPT“ ersetzt. Kunden streben nach Individualisierung und sind für ausgefallene Konzepte, die ein Storytelling ermöglichen, auch bereit, „ungünstiger“ gelegene Standorte aufzusuchen. „Corporate Atmosphere“ statt „Corporate Architecture“ Standortspezifische Designelemente werden zunehmend wichtiger als die strikte Einhaltung eines globalen Corpo- rate Designs, das perfekte Brand-Präsenz schafft, aber zu wenig Platz für regionale Variationen und damit persönliche, lokale Kundenansprache lässt. Erlebnis statt Einkauf Der Einkauf muss Freizeit- und Erlebnis- wert haben. Viele Sachen werden nicht gekauft, weil man sie braucht, sondern weil sie von einem „Erlebnisort“ mitge- nommen werden können. Bestes Beispiel sind Museumsshops oder die zunehmend Verbreitung findenden „Concept Stores“.

Hoffen auf Tourismuszonen

Während weder die Einzelhandels- noch die Immobilienbranche eine realistische Chance auf eine generelle Änderung der Sonntagsregelungen sehen, hoffen Optimisten, dass zumin- dest eine gewisse Lockerung durch die Festlegung von Touris- muszonen erreicht werden kann. In diesen dürften Geschäfte auch sonntags geöffnet bleiben. Wien ist aktuell das einzige Bundesland, in dem es bislang keine Tourismuszonen gibt.

„In jedem Bundesland gibt es Tourismuszonen – nur die Weltstadt Wien hinkt dieser Entwicklung hinterher.“

Gerade Zentrumslagen würden davon in hohem Maß pro- fitieren. Diese würden für Einzelhändler im gehobenen bis hohen Preissegment aus tourismusaffinen Branchen wie Textil, Schmuck und Schuhe wieder deutlich attraktiver werden. Auch die Flächennachfrage seitens klassischer Souvenirshops und des Lebensmittelhandels dürfte dadurch einen starken positiven Impuls erhalten. Das Thema „Sonntagsöffnungszei- ten“ könnte damit jedenfalls vom Umsatzkiller zum Umsatz- bringer werden.

EHL vermittelte dem Modelabel WHYAT eine Geschäftsfläche in der Strauchgasse.

Markteintritte ausgewählter Einzelhändler (2018|2019)

Telekommunikation Kärntner Straße 1010 Wien

Mode Kärntner Straße 1010 Wien

Haushalt Tuchlauben 1010 Wien

0/0/0/100 24/23/21 Fashion Strauchgasse 1010 Wien

Interior Am Hof 1010 Wien

Mode Spiegelgasse 1010 Wien

100% SCHWARZ CMYK

RGB

100% WEIß CMYK

0/0/0/0

RGB

255/255/255

Sport Währinger Straße 1090 Wien

Schuhe Siebensterngasse 1070 Wien

Gastronomie Mariahilfer Straße 1060 Wien

Dampfprodukte Auhof Center 1140 Wien

Concept Store Auhof Center 1140 Wien

Indoor Spielpark Auhof Center 1140 Wien

Interior SCS 2334 Vösendorf

Gastronomie SCS 2334 Vösendorf

Discounter 2201 Gerasdorf bei Wien

Dessous Plus City 4061 Pasching

Gastronomie Haidcenter 4053 Haid

Gastronomie Plus City 4061 Pasching

Mode Plus City 4061 Pasching

Mode 4220 Freistadt

Mode 6020 Innsbruck

Gastronomie Murpark 8041 Graz

Gastronomie Designer Outlet 7111 Parndorf

Mode 6370 Kitzbühel

Der Wiener Einzelhandelsmarkt

auf den Immobilienmarkt aus. Bundesweit werden 400 Gastronomiestandorte gesucht. Diese Gruppe kann den Nachfragerückgang des traditionellen Einzelhandels auch bis zu einem gewissen Grad ausgleichen. Absolut positiv entwickeln sich die Wiener Spitzen- lagen am Graben, am Kohlmarkt und in der Kärntner Straße. Mit einer Spitzenmiete von 400 EUR/m 2 am Kohlmarkt befindet sich Wien erneut unter den weltweit zehn teuersten Einzelhandelsstandorten. Die Preise in den anderen Toplagen des Goldenen Quartiers (Graben, Kärntner Straße) rücken immer stärker an die Spitzenmieten des Kohlmarkts heran. In etwas abseits gelegenen Straßenzügen, wie Ro- tenturmstraße oder Wollzeile, geraten die Mieten bei Nachvermietungen hingegen leicht unter Druck. Für globale Ketten bleibt das Zentrum Wiens ein höchst attraktiver Standort. Vor allem die Kärntner Straße mit Apple, Cheese & More oder &otherstories, aber auch die Mariahilfer Straße mit HEMA oder Scotch & Soda konnten 2018 namhafte internationale Retailer anlocken.

Kontinuierliches Bevölkerungswachstum, gute Kaufkraft (+3,1 Prozent pro Kopf) dank starker Wirt- schaftsentwicklung und der boomende Tourismus, der mit 16,2 Mio. Nächtigungen bzw. einem Plus von vier Prozent erneut einen Rekordwert erreichte, bilden die stabilen Eckpfeiler des Wiener Einzel- handels. Daraus resultierte 2018 in Österreich ein Umsatzplus von nominal 1,8 Prozent. Der stationäre Einzelhandel ist durch den weiter steigenden Anteil des Onlineshoppings real jedoch rückläufig. Mittlerweile wird bereits jeder achte österreichische Einkaufseuro im Internet ausgegeben, Tendenz weiter steigend, und beinahe 50 Prozent aller Konsumenten kaufen regelmäßig online. Beson- ders davon betroffen sind die Modebranche, Schuhe, Elektro sowie Bücher und Spielwaren. Das schlägt sich in sinkendem Flächenbedarf und einem kontinuierlichen Rückgang der Verkaufs- flächen pro Kopf nieder. 2018 ist dieser jedoch deut- lich rückläufig, die ganz große Marktbereinigungs- welle dürfte also weitgehend abgeschlossen sein. In kleinerem Umfang werden aber weiterhin Erdge- schoßflächen abseits der Toplagen umgewidmet. Vor allem Arztpraxen, aber auch Kindergärten oder Büros werden verstärkt in ehemaligen Einzelhandelsflächen realisiert und bieten neue Chancen für Vermieter.

Spitzenmieten in Wien in EUR/m 2

stabil

Essen ist das neue Shoppen

Outlook

Ein immer größer werdender Anteil der Konsumaus- gaben fließt in die Gastronomie und das wirkt sich

| 18 | 19*

12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17

* Prognose

Quelle: EHL Market Research | Q1 2019

Marktanteile der Einkaufs- und Fachmarktzentren

Wien 26,7%

Niederösterreich 25,1%

Oberösterreich

20,4%

Vorarlberg 18,9%

Burgenland 44,6%

Steiermark

Salzburg

24,0%

Tirol

21,3%

27,4%

Kärnten

21,8%

Quelle:

| Q1 2019

Einkaufs- und Fachmarktzentren

österreichischen Steyr, das als eines der wenigen neuen Konzepte 2019 eröffnen wird, sieht bei 35 Shops bereits drei Restaurants vor. Dem Trend zur Kulinarik können sich auch die Fachmarktzentren nicht entziehen: in größeren Zentren sind Gastrono- miebetriebe mittlerweile zu maßgeblichen Frequenz- bringern geworden, in kleineren ist zumindest ein Lebensmittelmarkt ein unverzichtbarer Erfolgsfaktor. Die zweite große Entwicklung ist die Reduktion der durchschnittlichen Shopgrößen. Das ist einerseits Kostenüberlegungen geschuldet, andererseits verlagern sich Umsätze in den Onlinehandel und die Filialen erhalten die Funktion von „Schaufenstern“, in denen die absoluten Highlights der Marke präsentiert werden. Das erfordert weniger Platz als der tat- sächliche Verkauf und auch die Flächenaufteilungen müssen neu durchdacht werden.

Die österreichischen Shopping Center werden sich in den kommenden Jahren auf die Umsetzung neuer Konzepte konzentrieren, nachdem das Flächen- wachstum weitgehend zum Stillstand gekommen ist. Innovationen und kreative Refurbishments sind auch geboten, denn die Besucherzahlen sind zuletzt kontinuierlich gesunken und der Leerstand erreicht mittlerweile durchschnittlich fünf Prozent. Dabei zeichnet sich ein klarer Trend ab: Flächen, die bisher von klassischen Einzelhändlern belegt waren, werden immer öfter für Gastronomie und Entertain- ment genutzt. Ein gutes Beispiel dafür ist das Wiener Auhofcenter, das von den 9.000 m 2 Erweiterungs- flächen 50 Prozent an Nicht-Einzelhandelsbetriebe vergeben hat und in dem u.a. der 2.000 m 2 große spektakuläre Indoor-Action-Spielplatz „Tiger’s World“ für Familien eröffnet wurde. Auch das „Hey“ im ober-

Mieten Einkaufs- und Fachmarktzentren | Q1 2019 Nettomiete EUR/m 2 /M

Preistrend

Entwicklung Spitzenmieten EKZ in EUR/m 2

A-Lage

40 - 120

stabil

SCS, Donauzentrum, Auhof Center etc. B-Lage Q19, Lugner City, BahnhofCity Wien West Bezirkszentren

stabil

15 - 40

stabil

8 - 12 leicht sinkend

Fachmarktzentren Wien

Outlook

8 - 13

stabil

Bundesländer

5 - 11 leicht sinkend

| 18 | 19*

12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17

* Prognose

Quelle: EHL Market Research | Q1 2019

Shopping Center Nord Ignaz-Köck-Straße 1 | 1210 Wien 32.000 m 2

Wien Einkaufszentren | Einkaufsstraßen

STEFFL Department Store Kärntner Straße 19 | 1010 Wien 12.500 m 2

Goldenes Quartier Tuchlauben | 1010 Wien 11.500 m 2

Q19 Grinzinger Straße 112 | 1190 Wien 15.000 m 2

Auhof Center Albert-Schweitzer-Gasse 6 | 1140 Wien 51.000 m 2

EZ 09

Lugner City Gablenzgasse 5-13 | 1150 Wien 38.200 m 2

EZ 02

BahnhofCity Wien West Europaplatz 2-3 | 1150 Wien 20.500 m 2

Gerngross Mariahilfer Straße 42-48 | 1070 Wien 30.000 m 2

Bezirkszentren in Wien EZ 01

Arcade Meidling

EZ 02 EZ 03 EZ 04 EZ 05 EZ 06 EZ 07 EZ 08 EZ 09 EZ 10 EZ 11 EZ 12 EZ 13 EZ 14

Bezirkszentrum Meiselmarkt EKZ Lutz - Floridsdorf EZS Floridsdorfer Spitz

Gasometer City

Mahü 77

Großfeldzentrum Hanssonzentrum

Riverside Breitenfurter Straße | 1230 Wien 22.000 m 2

SCS Shopping Mall Vösendorf Süd | 2334 Vösendorf 192.500 m 2

Interspar EKZ Ottakring Kaufpark Alt Erlaa Ringstraßen-Galerien

Trillerpark

Zentrum Simmering

Stadlau

Angaben: Vermietbare Fläche in m 2

Quelle:

| EHL Market Research

Shopping Resort G3 Gerasdorf G3 Platz 1 | 2201 Gerasdorf 70.000 m 2

Donau Zentrum | Donau Plex Wagramer Straße 81 | 1220 Wien 120.000 m 2

Citygate Wagramer Straße 195 | 1210 Wien 17.800 m 2

EZ 03

Millennium City Handelskai 94-96 | 1200 Wien 51.800 m 2

EZ 07

EZ 04 EZ 12

FMZ14

Seestadt Aspern Maria-Tusch-Straße | 1220 Wien 8.500 m 2

EZ11

Kärntner Str.

EZ 06

EZ 05

EZ 01

Stadion Center Olympiaplatz 2 | 1020 Wien 26.700 m 2

EZ 13

EZ 08

EZ 10

Galleria Landstr. Hauptstr. 97-101 | 1030 Wien 13.900 m 2

The Mall Landstraßer Hauptstraße | 1030 Wien 26.800 m 2

BahnhofCity Wien Hauptbahnhof Am Hauptbahnhof 1 | 1100 Wien 23.000 m 2

Columbus Center Columbusplatz 7-8 | 1100 Wien 18.000 m 2

Einkaufsstraßen Wien

Verkaufsflächen (in m 2 ) und Einzelhandelsanteil (in %) in den Wiener Einkaufsstraßen

90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 %

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

Einzelhandel

EH-nahes Angebot

Leerstand

EH-Anteil

Quelle:

Die Wiener Einkaufsstraßen Der Strukturwandel im Einzelhandel ist in den Wiener Einkaufsstraßen deutlich sichtbar. In schwächeren Lagen sind steigende Leerstände und Umnutzungen zu verzeichnen, in den guten und besten Lagen ein

ist das bestimmende Thema der Bau der U5. Aktuell sind freiwerdende Flächen schwer vermietbar, weil die Händler empfindliche Einbußen während der Bau- phase befürchten. Auf längere Sicht sind für beide Straßen starke positive Effekte zu erwarten.

deutlich intensiverer Mieteraustausch. Exempla- risch steht dafür die Kärntner Straße. Dem Start des Apple-Flagshipstores stehen Schließungen von Traditionsmietern gegenüber. Das Interesse an den freiwerdenden Flächen ist anhaltend hoch, jedoch dauert es länger als üblich, bis Vermieter und Mieter eine gemeinsame Basis für die Miethöhe finden. Auch auf der Mariahilfer Straße ist der Strukturwan- del voll im Gange mit weniger Textil und mehr Gas- tronomie. Das von der Signa angekündigte „Wiener KaDeWe“ am derzeitigen Leiner-Standort und der künftige City-Ikea am Westbahnhof werden für die weitere Entwicklung eine bedeutende Rolle spielen. In den Nebenstraßen Neubaugasse und Kirchengasse

Miete Top Einkaufsstraßen | Q1 2019

Nettomiete EUR/m 2 /M

Kohlmarkt

250 - 400 190 - 300 110 - 330 20 - 110 30 - 120 15 - 55 15 - 55

Graben

Kärntner Straße

Innere Mariahilfer Straße

Rotenturmstraße Favoritenstraße

Neubaugasse

Landstraßer Hauptstraße Meidlinger Hauptstraße

Quelle: EHL Market 10 - 50

10 - 30 Quelle: EHL Market Research | Q1 2019

Passantenfrequenzen in den wichtigsten Wiener Einkaufsstraßen

Mariahilfer Straße Kärntner Straße Graben

54.677 54.333 53.453

70.379 69.776 70.121

Favoritenstraße

38.084

41.261

Kohlmarkt Rotenturmstraße

22.763

33.666

25.385

27.047

Meidlinger Hauptstraße

19.984

19.065

Neubaugasse Landstraßer Hauptstraße

16.268

19.180

18.518

14.546

Wollzeile

10.636

12.958

Samstag

Donnerstag

Quelle: WKO 2017

Einkaufsstraßen Wien

Wien | City

Das „Goldene U“ glänzt immer heller

Dsquared2

Prada

Die Luxusmeilen Kärntner Straße, Graben und Kohlmarkt, die gemein- sam das „Goldene U“ bilden, können sich den generellen Problemen des stationären Einzelhandels weitge- hend entziehen. Auffällig ist aber, dass es (speziell auf der Kärntner Straße) zu mehr Mieterwechseln als früher kommt, und dass die erhebli- chen Unterschiede bei den Mieten, die von rund 100 EUR / m² Verkaufs- fläche auf der Kärntner Straße bis zu 400 EUR am Kohlmarkt reichen, tendenziell geringer werden. Diese Entwicklung wurde auch durch den prestigeträchtigen Apple-Flagship- store befeuert, der 2018 auf der Kärntner Straße eröffnet wurde. Preisdruck bei Neuvermietungen Die Mariahilfer Straße ist kaum von längeren Leerständen betroffen, aller- dings sind vermehrte Mieterwechsel zu registrieren und bei Neuvermie- tungen ist es oft eine Herausforderung, das Mietenniveau zu halten. Die Ver- schiebung vom Einzelhandel mit sehr hohem Textilanteil u.a. in Richtung Gastro erfordert zudem erhebliche Investitionen der Vermieter. Da die Innere Mariahilfer Straße mehr als zwei Kilometer lang ist, sind unter- schiedliche Trends festzustellen. Am positivsten entwickelt sich die zentrale Fußgängerzone, welche die höchsten Frequenzen aufweist.

Louis Vuitton

Jimmy Choo

Chanel

Meinl Gourmet

Hermès

TOD's

Fendi

Tiffany

Michael Kors

Versace

Max Mara

Zara

H&M

Bedarfsgruppen

Humanic

Kurz fristbedarf Bekleidung

Palmers

Forever 21

Hausrat, E lektrowaren Sonstiges Wohnungseinrichtung

Foot Locker

Apple

Kaufhaus Steffl

Shopping Mall Leerstand E H-begl. Angebot

Peek & Cloppenburg

Swarovski

L age

F ußgängerzone Begegnungszone

Calzedonia

S tand: 09/2018 Stand: 09/2018

Desigual

INTERNATIONAL PROPERTY CONSULTANTS

Hotel Sacher

Meter

Quelle:

100

200

CHARTERED SURVEYORS

Zara Home

Wien | Mariahilfer Straße

Bedarfsgruppen

Kurz fristbedarf Bekleidung

Leiner

Hausrat, E lektrowaren Sonstiges Wohnungseinrichtung

Peek & Cloppenburg

Shopping Mall Leerstand E H-begl. Angebot

Urban Outfitters

Humanic

Gerngross

L age

Monki

F ußgängerzone Begegnungszone

Pull & Bear

S tand: 09/2018 Stand: 09/2018

Nike Store

Hema

CCC

Weekday

TK Maxx

C & A

Terranova

Hämmerle

Westbahnhof

INTERNATIONAL PROPERTY CONSULTANTS

Meter

Quelle:

150

300

CHARTERED SURVEYORS

Investment

Gute Nachfrage, stabile Preise

zu verzeichnen. Die Spitzenrenditen für Einzelhan- delsimmobilien liegen um ca. 50 Basispunkte über der Spitzenrendite für Büroimmobilien. Damit ist das Segment für renditeorientierte Anleger mit Einzelhandelsaffinität durchaus attraktiv. Zusätzlich drängen private Anleger auf der Suche nach höheren Renditen in das Einzelhandelssegment. Lebensmit- tel- und Baumärkte, aber auch kleinere FMZ um bis zu EUR 10 Mio. im näheren geographischen Umfeld der Interessenten werden von dieser Zielgruppe sehr gut nachgefragt. Auch das Ertragspotenzial von Geschäftslokalen in Erdgeschoßen von Wohn- oder Büroobjekten wird von lokalen Käufern oft deutlich positiver bewertet als von institutionellen Investoren.

Die sehr geringe Neuflächenproduktion im Bereich Einzelhandel ist die Hauptursache, warum die Spit- zenrenditen mit jenen des Bürobereiches nicht ganz Schritt halten können. Zusätzlich bewirkt auch der immer stärkere Onlinehandel bei manchen Investoren eine gewisse Zurückhaltung. Gefragt sind langfristig vermietete Einkaufs- und Fachmarktzentren ebenso wie Geschäftshäuser in Einkaufsstraßen. Gehandelt werden auch Objekte mit Leerständen und/oder der Notwendigkeit zu Positionierung und Neustrukturie- rung, die überwiegend von Developern und Einzel- handelsspezialisten erworben werden.

Im Einzelhandelsbereich ist eine geringere Preis- dynamik als etwa bei Büros und Wohnimmobilien

Spitzenrenditen | Einkaufsstraßen | Einkaufszentren | Fachmarktzentren

Outlook 2019

19*

* Prognose

Einkaufsstraßen

EKZ

FMZ

Quelle: EHL Market Research | Q1 2019

Ausgewählte Retail-Investmenttransaktionen 2018 | Q1 2019

Objekt

Größe m 2

Ort

Verkäufer

Käufer SIGNA

kika/Leiner-Portfolio

n.a.

Österreich Österreich Österreich

Steinhoff-Gruppe

Einzelhandelsportfolio AT

70.000 51.100 25.000 16.000 13.100 10.000

ADIA Uniqa

BVK

Donau Portfolio

Investorenkonsortium

50% Weberzeile Ried

Ried Wien

SES

TH Real Estate

Geschäftshaus Mariahilfer Straße

M&A Real Consult

Imfarr

K1 Kittsee

Kittsee

Privatinvestor

TH Real Estate Privatinvestoren Privatinvestor

Pittarello Vösendorf Kärntner Straße 12

Vösendorf

Semper Constantia

3.540

Wien

Privatinvestor

Quelle: EHL Market Research | Q1 2019

Ausblick

Beschleunigter Strukturwandel

Mariahilfer Straße (ehemaliger BERSHKA, ehemaliger Forever 21) werden vom Wiener Markt aufmerksam verfolgt werden. Darüber hinaus werden große und traditionsreiche Filialnetze weiter ausgedünnt (so wird etwa die krisengeschüttelte Vögele-Gruppe wei- tere Filialen schließen) und mancher Einzelhändler wird sich eventuell komplett aus dem Markt zurück- ziehen müssen. Andererseits sind einige Newcomer sehr aktiv. Die erst 2017 in Österreich gestartete nie- derländische Kaufhauskette HEMA wird bis Sommer 2019 zumindest zwei weitere Filialen in Graz und der SCS eröffnen und auch der französische Sporthänd- ler Decathlon wird seine bisher einzige Filiale in Österreich zumindest um einen weiteren Standort verstärken.

Die in den vergangenen Jahren feststellbaren Trends auf dem österreichischen Einzelhandelsmarkt – nied- rige Flächenproduktion, Schließung von Objekten an schwachen Standorten, Gastro statt Einzelhandel, Ausdünnung traditioneller Filialnetze – dominieren auch die Entwicklung im Jahr 2019 und darüber hin- aus. Das herausfordernde Umfeld wird den Struktur- wandel sogar weiter beschleunigen und verstärken. Die Neuflächenproduktion (ohne Stand-Alone-Objek- te) wird 2019 voraussichtlich unter 50.000 m 2 liegen. Zu den wenigen neuen Objekten gehören neben dem „HEY“ im Norden von Steyr mit etwa 15.000 m² ein weiteres Fachmarktzentrum in Völkermarkt mit voraussichtlich 3.000 m² und das „Mattersburger Einkaufszentrum“ (MEZ) in zentraler Lage der burgen- ländischen Bezirksstadt. Angekündigt ist auch die Eröffnung des „Frunpark“ in Parndorf mit 18.000 m² sowie die Erweiterung des Welaspark in Wels um gut 3.500 m². In Wien wird es 2019 keine nennenswerte Neuflä- chenproduktion geben. Mit Spannung erwartet wird ein konkreter Zeitplan für das von der Signa angekün- digte „Wiener KaDeWe“ am derzeitigen Leiner-Stand- ort in der Mariahilfer Straße. Der Start der ersten in- nerstädtischen Ikea-Filiale beim Westbahnhof hängt noch am Tempo der aktuell laufenden Ausmietungen, der Baubeginn soll jedenfalls noch heuer erfolgen. Wenn sich auch bei der Entwicklung neuer Standorte äußerst wenig tut, so werden die Veränderungen in bestehenden Einkaufszentren und in den großen Einkaufsstraßen durchaus spürbar sein. Sowohl die Nachnutzung der jetzt freigewordenen Flächen in der Kärntner Straße als auch die Nachverwertung der zwischenzeitlich leerstehenden Großflächen auf der

„Einkaufszentren müssen ein innovatives Erlebniskonzept bieten, um langfristig Kunden anzulocken.“

Insgesamt wird die Konkurrenz der Immobilienan- bieter um die weniger werdenden potenten und langfristigen Mieter eher noch schärfer werden. Gute Lage (erstklassige Verkehrsanbindung, attraktives Einzugsgebiet) wird weniger denn je eine hinreichen- de Voraussetzung für nachhaltigen Erfolg sein. Das Bonmot „Lage, Lage, Lage“ wird zunehmend von „Konzept, Konzept, Konzept“ abgelöst. Einkaufszen- tren und Einkaufsstraßen müssen Voraussetzungen für ein buntes Verweilangebot schaffen, sie müssen ein attraktives Entertainmentprogramm bieten und so das Schlagwort vom „Dritten Ort“ der sozialen Interaktion (neben Wohnung und Arbeitsplatz) tat- sächlich mit Leben erfüllen.

EHL Referenzen

Referenzprojekte

Beratung

Markteintritte

Zgonc EHL hat eine ehemalige LIDL Filiale an den Werkzeugmaschi- nenanbieter Zgonc vermietet. Action EHL unterstützt den Discounter bei der österreichweiten Expansion und hat zuletzt, nach Bruck an der Mur und im G3 in Gerasdorf, eine Filiale im von EHL gemanagten Stadtpark- center Spittal an der Drau vermittelt. Cheese & More EHL holte das niederländische Feinkostunternehmen Cheese & More nach Österreich, hat die erste Filiale in der Kärntner Straße vermittelt und begleitet Cheese & More nach München, wo die zweite Filiale außerhalb der Niederlande eröffnen wird.

NEMA Starnberg EHL wurde vom Grundstücks- eigentümer mit einer Markt- studie sowie der Entwicklung eines Einzelhandelskonzeptes für das geplante Shoppingcen- ter beauftragt. Zwischen- zeitlich wurden auch erste Mietverträge unterzeichnet. Scotch & Soda EHL hat dem holländischen Einzelhändler Scotch & Soda seinen zweiten Wiener Standort in prominenter Lage auf der Mariahilfer Straße vermittelt. HEMA EHL begleitet den niederländi- schen Traditionseinzelhändler nach dem erfolgreichen Markt- eintritt bei der weiteren Expansi- on und hat zwei weitere Filialen in Graz und Linz vermittelt.

Gesamtfläche 11.000 m 2 Standort Starnberg Deutschland

Gesamtfläche

50 m 2

Standort

1010 Wien

Vermietung

Asset Management

FMZ Knittelfeld Das Kollibri Center in Knittelfeld erstreckt sich über ein Areal von ca. 19.500 m². Neben Eurospar runden Mieter wie Fussl, Bipa, Deichmann, Takko uva. den Mietermix ab. Zahlreiche der 260 Parkplätze sind überdacht und bieten Komfort bei jedem Wetter.

Euromarkt Kapfenberg Der Euromarkt Kapfenberg und die gegenüberliegende FMZ- Zeile umfassen eine Verkaufs- fläche von ca. 14.000 m². Das EKZ zeichnet sich durch seine verkehrsgünstige Lage direkt an der B116 und durch seinen vielfältigen Branchenmix aus.

Gesamtfläche Auftraggeber

6.300 m 2

14.000 m 2

LLB Immo KAG

Center Management

Columbus Center EHL hat mit Jahresanfang

Stadtpark Center EHL managt das Stadtpark Center in Spittal an der Drau und ist mit der Vermarktung der Flächen be- auftragt. Zuletzt konnte mit Action ein weiterer Großmieter gewonnen werden.

2019 das Center und Property Management des etablierten Einkaufszentrums in Favoriten übernommen und ist auch mit der exklusiven Vermarktung der Flächen beauftragt.

Gesamtfläche Auftraggeber

15.500 m 2

14.100 m 2

Institutioneller Investor

Bewertung

DEZ Innsbruck Das EKZ befindet sich im Süd- osten von Innsbruck zwischen dem Stadtteil Amras und dem Gewerbegebiet Rossau. Es besteht eine direkte Anbindung zur rund 1 km entfernten An- schlussstelle Innsbruck-Ost der Inntalautobahn A12.

Merkur Kittsee Der Merkur Markt Kittsee liegt an der B50 im Businesspark Kittsee und wurde Mitte 2017 neu errichtet.

Gesamtfläche 32.600 m 2 Auftraggeber Finanzdienstleister

Gesamtfläche Auftraggeber

rd. 1.670 m 2 Eigentümer

Investment

Pittarello EHL hat oberösterreichische Privatinvestoren beim Erwerb des Pittarello-Areals mit insge- samt 10.000 m 2 Verkaufsfläche in der SCS beraten.

Kärntner Straße 12 EHL hat ein Geschäftshaus mit rund 3.500 m 2 Nutzfläche in bester Lage in der Wiener Kärntner Straße an Privatinves- toren vermittelt.

Gesamtfläche Auftraggeber

10.000 m 2

3.500 m 2

Privatinvestoren

Die Angaben und Prognosen dieses Berichts erfolgen ohne Garantie, Gewähr oder Haftung.

Die elektronische Version des Berichts steht unter www.ehl.at/research zum Download zur Verfügung.

Unser Blick ist immer nach vorne gerichtet:

Die EHL Immobilien Gruppe lebt ihre Unternehmenswerte. Täglich. In allen Dienstleistungsbereichen.

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Verwaltung Bewertung Investment Facility Management

Baumanagement Market Research

Asset Management Center Management

EHL Gewerbeimmobilien GmbH Prinz-Eugen-Straße 8–10, 1040 Wien | T +43-1-512 76 90 | office@ehl.at | www.ehl.at

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