Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2026

schlusswort

glossar

Wie auch in den vergangenen Jahren richten BUWOG und EHL Immobilien in diesem Wohnungs- marktbericht traditionsgemäß den Blick nicht nur auf die ak- tuellen Entwicklungen, sondern zeigen zugleich einen Ausblick auf den Wiener Wohnungsmarkt im Jahr 2026.

Wir schreiben für Sie das Kleingedruckte ganz groß. Damit bereits im Vorfeld alle Fragen beant- wortet und Unklarheiten beseitigt werden können, finden Sie hier eine Übersicht mit Definitionen von Begriffen, die auf den vorangegangenen Seiten verwendet wurden. Bei den Bezeichnungen, die sich auf Personen beziehen, sind alle Geschlechter gemeint, unab- hängig von der in der Formulierung verwendeten konkreten geschlechtsspezifischen Bezeichnung.

Wirtschaftliche Unsicherheiten, erschwerte Finanzie- rungsbedingungen sowie weitere, teils angekündigte Eingriffe in den Vermietungsmarkt, auch im Neubau, führen dazu, dass viele Projektentwickler nach wie vor abwarten. Während sich diese Entwicklung für Vermieter und Verkäuferinnen positiv auswirkt, verschlechtert sich die Situation für Wohnungs- suchende, da die Neuflächenproduktion spürbar zurückgeht, während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau bleibt. Diese herausfordernde Ausgangslage erfordert ein Umdenken, führt zu neuen Konzepten und eröffnet Chancen. Demografische Entwicklungen erfordern kontinuierliche Anpassungen in der Immobilien- planung und spiegeln sich in einer steigenden Nach- frage nach flexiblen Wohnformen, Generationen- wohnen und nachhaltigen Konzepten wider. Digitali- sierung, künstliche Intelligenz, serielles Bauen sowie der Einsatz alternativer Baustoffe gewinnen zuneh- mend an Bedeutung und treiben die Transformation der Branche voran. Viele Entwickler arbeiten bereits an innovativen Lösungen, um den wachsenden Anfor- derungen an Nachhaltigkeit, Effizienz, Zukunftsfähig- keit und Leistbarkeit gerecht zu werden. Für 2026 sind zwar einzelne neue Baustarts und Fertigstellungen zu erwarten, die dem Markt wichtige Impulse geben werden, dennoch ist jetzt schon ab- sehbar, dass die dadurch entstehenden Wohnungen den hohen Bedarf nicht decken können. Die Nach- frage nach Eigentumswohnungen wird weiter steigen, zumal eine leichte Verschiebung von der Miete zum Eigentum bereits zu beobachten ist. Dies ist einerseits auf den spürbaren Mangel im Mietwohnungssegment zurückzuführen, andererseits darauf, dass in nächster Zeit nicht mit weiteren Zinssenkungen zu rechnen ist. Die Preise haben sich zuletzt auf einem stabilen Niveau eingependelt, dürften zukünftig jedoch an- gesichts der anhaltenden Angebotsknappheit leicht ansteigen. Für den Erwerb von Eigentumsimmobilien bietet sich damit derzeit ein besonders günstiger Zeitpunkt.

Bei den Verkaufspreisen handelt es sich um Eigen- tümerpreise je Quadratmeter Nettowohnnutzfläche ohne Stellplatz und ohne Nebenkosten.

Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettomieten ohne Umsatzsteuer und ohne Betriebskosten.

Definitionen

Mit dem Wort „Erstbezug“ bei den Preisen ist ein Neubau oder ein Altbau nach einer Komplettsanie- rung gemeint.

Die Folgen der rückläufigen Bau- aktivitäten in den vergangenen drei Jahren, die zudem mit Baustopps einhergingen, sind weiterhin deutlich spürbar. Die Fertigstellungszahlen sind erheblich zu- rückgegangen, wodurch der Wiener Wohnungsmarkt strukturell unterversorgt bleibt. Allein 2025 sank die Zahl der fertiggestellten Mietwohnungen um nahezu 25 Prozent, und für 2026 ist zudem mit einer weiteren deutlichen Verschärfung dieser Entwicklung zu rech- nen. Das Neubauangebot im Mietsegment steuert damit auf ein historisches Tief zu. Die im vergangenen Jahr beschlossene Mietpreis- bremse hat große Aufmerksamkeit erzeugt, wird das Grundproblem jedoch nicht lösen. Vielmehr dürfte sie die Wohnraumschaffung sowohl in der Bau- als auch in der Sanierungstätigkeit dämpfen. Bereits heute kann der Bedarf an neuen Wohnungen in Wien nicht gedeckt werden, und für 2026 ist in diesem Punkt keine Entspannung absehbar. Prognosen zeigen einen weiteren Rückgang der Fertigstellungen, wodurch der Markt spätestens bis Ende 2026 vom Käufer- in einen Verkäufermarkt kippen dürfte, be- gleitet von einer spürbaren Wohnungsknappheit. Derzeit fehlen wesentliche Impulse, um die Wohnbau- wirtschaft anzukurbeln. Besonders angespannt bleibt die Situation im Mietwohnungssegment, in dem das Angebot an neu errichteten Wohnungen zuneh- mend hinter der Nachfrage zurückbleibt. Obwohl die Verwertungsperspektiven in der Miete sehr gut und auch im Eigentum deutlich verbessert sind, werden aktuell noch zu wenige neue Projekte umgesetzt.

Zugrunde liegende Daten

Bei „Sonstige“ handelt es sich um Wiedervermietungen bzw. Verkäufe aus dem Wohnungsbestand.

Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Bei den Inhalten handelt es sich um teilweise äußerst komplexe Sachverhalte, die einer stetigen Veränderung unterliegen. Der Wohnungsmarkt in Wien ist stark segmentiert und sehr dynamisch. Welche Mikrostandorte gerade im Trend liegen, kann sich innerhalb von relativ kurzer Zeit ändern. Bei unserer Analyse des Wohnungsmarkts, stützen wir uns, wenn nicht anders angeführt, auf die Daten der Statistik Austria oder des Magistrats der Stadt Wien und sind dabei auf dem neuesten Wissens- stand.

Preisangaben

In Österreich gilt für Altbauten (d. h. ungefördert errich- tete Objekte mit Baubewilligung vor 1953 bzw. Woh- nungseigentumsobjekte mit Baubewilligung vor 1945) das Mietrechtsgesetz in seiner Vollanwendung. Damit ist die Miethöhe nicht frei vereinbar, sondern es kommt der Richtwertmietzins – der angemessene Mietzins bzw. Kategoriemietzins – zur Anwendung. Die betraglich beschränkten Mieten sind bei den ermittelten Werten in diesem Bericht nicht berücksichtigt. Alle auf den Bezirksseiten angegebenen Preise verstehen sich immer je Quadratmeter reiner Netto- wohnnutzfläche (ohne Loggia o. Ä.).

ERSTER WIENER WOHNUNGSMARKTBERICHT 2026