Büromarktbericht Wien | Herbst 2018

Boom in etablierten Büroclustern

Am Wiener Büromarkt ist seit Jahren eine bemerkenswerte Konstante zu beobachten: Der kontinuierliche Aufschwung weniger Bürocluster, die dank optimaler Verkehrsanbindung, exzellenter Infrastruktur, herausragender Architektur und nicht zuletzt auch dank ihres Images als prestigeträchtige Unternehmensstandorte über dem Marktschnitt liegende Wachstumsraten und höhere Mietpreise erzielen. Als namhafte Beispiele können z.B. der Austria Campus, das Viertel Zwei, das Quartier Belvedere (QBC, The Icon Vienna) und auch der Wienerberg (Euro Plaza, myhive am Wienerberg) genannt werden. So entfielen 61 Prozent der bisherigen Vermietungsleistung des heurigen Jahres im Segment der Flächen > 1.000 m 2 auf moderne Neubauten in etablierten Büroachsen. Die Mietpreise liegen mit 14,00 bis 22,00 EUR/m 2 höher als in qualitativ vergleichbaren Regionen außerhalb dieser Agglomerationen und auch In- vestoren sind bereit, einen „Clusterbonus“ zu be- zahlen – die Spitzenrenditen liegen in den Clustern aktuell bei ca. 3,75 Prozent, in weniger trendigen Lagen sind die Spitzenrenditen 25 bis 50 bps höher. Die Dominanz dieser wenigen Lagen ist zuletzt sogar noch größer geworden, wie sowohl große Vermietungen, z.B. Regus/Spaces am Hauptbahnhof, Austro Control und Asfinag in Erdberg sowie RHI und Rewe am Wienerberg, als auch spektakuläre Investmentdeals jenseits der EUR 500 Mio. belegen (z.B. Verkauf des The Icon Vienna an die Allianz oder des Austria Campus an PGIM Real Estate). Ein Hauptgrund dafür ist, dass

bei Standortentscheidungen qualitative Aspekte wieder deutlich wichtiger geworden sind als Kostenüberlegungen.

„Die Vermietungsleistung konzentriert sich zunehmend

auf moderne Flächen an etablierten Standorten.“

Die Sogwirkung der Cluster führt zu einer stärkeren Segmentierung des Markts. Während namhafte Konzerne immer öfter in moderne Bürocluster mit Erstbezugsflächen übersiedeln, suchen andere Mietinteressenten, z.B. innovative Start-Up Unternehmen, bewusst Alternativen in trendigen Wohnlagen. Für Unternehmen mit dem Fokus auf günstige Mietansätze eröffnen sich wiederum gute Chancen, in Lagen abseits der stark nachgefragten Bürocluster hochwertige Flächen zu geringeren Kosten anzumieten. Wachstumsschwerpunkte werden in den kommenden Jahren u.a. in Mikrolagen der Region Süd und der Region Nord sowie der AirportCity Vienna sein, wo noch größere Projekte realisiert werden (z.B. Silo Plus, myhive am Wienerberg, Forum Donaustadt, Office Park 4). Gute Chancen hat auch der noch vergleichsweise kleine Bürostandort in der Seestadt Aspern, die sich als Wohnlage steigender Beliebtheit erfreut und die Ansiedlung hochwertiger Büroarbeitsplätze nach sich ziehen wird.