Kostenfalle beim Dachbodenausbau
Auf Käuferseite dominierten mit einem Anteil von ca. 65 Prozent am Transak- tionsvolumen weiterhin Privatinvestoren und Privatstiftungen, die wegen ihres außerordentlich langfristigen Investmenthorizonts auch die mittlerweile sehr niedrigen Mietrenditen in Kauf nehmen. Die andere wichtige Käufergruppe waren Entwickler (33 Prozent), die bei Objekten mit Ausbaupotenzial den Ton angeben. Diese Zinshäuser werden fast durchwegs parifiziert und als Eigentums- wohnungen abverkauft. Dadurch ging der Zinshausbestand weiter auf ca. 14.500 zum Jahresende 2017 zurück. Die Transaktionen erfolgten zum weit überwie- genden Teil zwischen Österreichern, ausländische Investoren spielten in diesem Marktsegment, vor allem wegen der komplexen Mietrechtslage, praktisch keine Rolle. Die anhaltend gute Preisentwicklung bei Wohnungen in den klassischen Wiener Zinshauslagen und im Stadtzentrum sorgte dafür, dass die Rechnung der Ent- wickler bisher fast immer aufging. Eine steigende Zahl von Transaktionen (auch in Form von Share Deals, bei denen Objektgesellschaften verkauft werden) geht auf das Konto von Zinshaushändlern, welche verstärkt wieder die dynamische Preisentwicklung nutzen, um kurzfristige Wertsteigerungen zu realisieren. In zentralen Lagen ist eine kontinuierliche Änderung der Nutzungsstruktur zu verzeichnen. In Zinshäusern untergebrachte Büros werden einerseits sehr oft wieder zu Wohnungen umgenutzt, andererseits sind auch weitere neue Hotels in bestehende Altbauten integriert worden.
Der Ausbau von Dachböden und in manchen Fällen Aufstockung sind meist die wichtigsten Wertsteige- rungspotenziale bei Zinshäusern. Die zuletzt deutlich anziehenden Baukosten werden für Entwick- ler und Investoren aber zu einer zunehmenden Belastung. Dabei sind nicht nur die Baukosten im engeren Sinn kräftig gestiegen, die Preise für andere Gewerke wie Bodenleger, Installateur, Maler und Anstreicher etc. haben sich teilwei- se sogar noch stärker verteuert. Auf diese Gewerke entfallen gerade bei Ausbauten, Sanierungen und Mo- dernisierungen aufgrund individuell anzupassender Lösungen beson- ders hohe Anteile der gesamten Errichtungskosten und dement- sprechend ist das Kostenproblem bei Zinshäusern tendenziell noch gravierender als im Neubau. Insbesondere bei geplanten Dach- bodenausbauten in durchschnitt- lichen Lagen mit geringerem Ertragspotenzial ist eine Rückstel- lung des Ausbaus daher durchaus eine überlegenswerte Option. Da Finanzierungen weiterhin sehr kostengünstig sind, kann sich eine Verschiebung von großen Ausbau- arbeiten bis sich die Preissituation wieder etwas entspannt, tatsäch- lich lohnen.
Renditen in %*
n 1,3–2,7% n 2,2–3,8% n 2,5–3,9% n 3,4–4,5%
*Bruttorenditen auf Basis Vollvermietung Quelle: EHL Market Research | Q2 2018
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