Kommentar
Ausblick
Solide Perspektiven auf sicherem Fundament
In den vergangenen Jahren wurde dem Wiener Zinshausmarkt schon mehr- mals bescheinigt, dass nun aber wirklich der Plafond erreicht sei, und weitere Preissteigerungen allenfalls sehr gemäßigt ausfallen würden. Die tatsächliche Entwicklung hat die Erwartungen der Experten jedoch regelmäßig übertroffen. Dennoch raten wir mittlerweile dazu, zumindest das kurzfristige Potenzial nicht zu optimistisch zu bewerten. In den zentralen Lagen, also der Innenstadt und dem Großteil der Wohnlagen innerhalb des Gürtels, sind die Mietrenditen bereits so niedrig, dass damit in Einzelfällen gerade die nicht weiter verrechenbaren Kosten und werterhaltenden Investitionen gedeckt werden können, netto bleibt also kein nennenswerter Cash-Zustrom übrig. In durchschnittlichen Lagen wiederum ist das Ertragspotenzial durch Ausbau und Aufwertung wegen der deutlich gestiegenen Baupreise aktuell ebenfalls empfindlich geschmälert. Die guten Nachrichten sind hingegen, dass sich auch kurzfristig keinerlei Risiko erkennen lässt, dass die Preise sinken könnten, und dass die mittel- und langfris- tigen Perspektiven weiter höchst interessant sind. Das Fundament dafür ist die demographische Entwicklung, die in zentralen Lagen auch dann für zusätzliche Nachfrage und steigende Preise sorgen wird, wenn peripher künftig mehr gebaut werden sollte. Chancen eröffnen sich auch, wenn die im aktuellen Regierungsprogramm ange- kündigten Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie stärkere Miet- anhebungen beim Eintritt von Nachkommen, Aufweichung des Vollanwendungs- bereichs des MRG, flexiblere Befristungsmöglichkeiten etc. (Details Seiten 10 und 11) tatsächlich kommen sollten. Das würde Zinshausinvestments vor allem wieder für jene Käufer interessanter machen, die das Gesamtobjekt langfristig halten und nicht parifizieren sowie abverkaufen wollen. Denn andererseits ist auch klar: je restriktiver das Mietrecht das Ertragspotenzial von Zinshäusern einschränkt, umso weniger Wohnungen in historischen Objekten wird es am Vermietungsmarkt geben, da Parifizierung und Abverkauf den Investoren wesentlich höhere Renditen bieten.
Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH
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