Angesagte Revolutionen...
Die angekündigten Änderungen im österreichischen Mietrecht können Zinshaus- eigentümern und -entwicklern interessante Wertsteigerungspotenziale bieten.
Angesagte Revolutionen und österreichische Mietrechtsänderungen haben eines gemeinsam: Sie finden meist nicht statt und so sind zu den ambitionierten Reformvorhaben im aktuellen Regierungsprogramm bis zu ihrer tatsächlichen Umsetzung noch einige Fragezeichen angebracht. Falls die Ankündigungen aber tatsächlich umgesetzt werden, ist mit beachtlichen Folgen zu rechnen, die bei Investitionsentschei- dungen jedenfalls zu bedenken sind.
Die für den Zinshausmarkt wichtigsten Änderungen und ihre Folgen im Überblick:
Kurzfristige Änderungen: Innerhalb des bestehenden MRG sollen bis 2019 kleinere Änderungen umge- setzt werden.
Befristungen: Staffelabschläge je nach Dauer der Befristung, Möglichkeit für Befristungen unter drei Jahren. Folge: Befristete Vermietung bei längeren Zeiträumen wird wegen geringerer Abschläge interessanter. Dies kann zu weniger Leerstandskosten vor Sanierungen führen. Eintrittsrechte: Die Eintrittsrechte von Ehegatten, Partnern und Kindern (künftig bis 25 statt bis 18 Jah- re) bleiben bestehen, aber deutlichere Anhebung der Miete. In Rede stehen angeblich rund 50 Prozent der Marktmiete, bei Eintritt älterer Kinder und Kindeskinder laut früheren Forderungen etwa 70 Prozent. Folge: Je nach Mieterstruktur und tatsächlichen Eintrittsrechten kann langfristig eine deutliche Verbesse- rung der Mietrendite erzielt werden. Lagezuschlag: Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln wird fallen. Folge: Die führt zu einer stärkeren Preisdifferenzierung innerhalb des durch Richtwertmieten geregelten Marktsegments. Inwieweit die Richtwertmieten im Durchschnitt steigen werden, ist speziell wegen des aktuellen OGH-Urteils zu Richtwerten noch nicht absehbar. Barrierefreiheit: Der Mieter darf sinnvolle bauliche Maßnahmen jedenfalls vornehmen, hat aber die Kosten selbst zu tragen. Folge: Daraus entsteht mehr Rechtssicherheit und das Kostenrisiko verschwindet, da der Vermieter An- spruch auf Rückbau bei Auszug des Mieters hat. Langfristige Änderungen: Bei einem „Mietrechtskonvent“ im Jahr 2019 sollen sehr weitreichende Änderungen erarbeitet und bis spätestens Ende der Legislaturperiode umgesetzt werden. Vollanwendungsbereich des MRG: Derzeit sind (stark vereinfacht) alle vor Mai 1945 errichteten Objek- te sehr strengen Mietbeschränkungen unterworfen, bei allen später (nicht gefördert) errichteten Bauten
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