Zinshausmarktbericht Wien | 2018

Wir leben Substanz

Wiener Zinshaus-Marktbericht 2018

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Die exzellente Entwicklung des Wiener Zinshausmarktes ermöglichte es in der jüngsten Vergangenheit durch gezielte Investments interessante Wertsteigerungen zu erzielen. Diese positive Entwicklung ist vor allem für kurzfristig orientierte Pro- jektentwickler und Bauträger eine hervorragende Geschäftsgrundlage. Viel stärker ist bei Zinshausinvestments aber auch wieder der langfristige Veranlagungshorizont von Privatinvestoren in den Vordergrund gerückt. Der EHL-Zinshausmarktbericht enthält daher heuer neben den umfangreichen Detailanalysen zum Status Quo des Gesamtmarktes und der zahlreichen Teilmärk- te auch einige Beiträge, die genau jene langfristigen Potenziale evaluieren, die In- vestitionen in Zinshäuser gegenüber allen anderen Assetklassen auszeichnen. Die Beiträge zu den gravierenden Einflüssen der sich anbahnenden Mobilitätswende und die Vorschau auf die potenziellen Folgen der von der Regierung geplanten Än- derungen im MRG und anderen immobilienrelevanten Gesetzen können Ihnen eine wichtige Orientierung für Ihre langfristigen Investitionsentscheidungen bieten. Gerade nach dem starken Preisanstieg der vergangenen Jahre ist eine sorgfältige Analyse des Gesamtmarktes, des Mikrostandortes und des einzelnen Objektes unverzichtbar, um nachhaltig erfolgreich in Zinshäuser investieren zu können. Ich lade Sie herzlich ein, die Analyse gemeinsam mit unseren erfahrenen Exper- ten vorzunehmen, die Sie bei Ihren Investitionsentscheidungen perfekt beraten werden.

Mag. Michael Ehlmaier FRICS Geschäftsführender Gesellschafter Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger

Auszeichnungen

EHL–der Zinshausspezialist Wir stehen für hohe Werte

Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren.

EHL wurde als erstes Unternehmen Öster reichs nach den europaweit geltenden Standards für Dienstleistungen der Im mobilienmakler EN 15733 zertifiziert.

Mit dem Immobilien- markenaward wurde EHL 2018 bereits zum sieben ten Mal als wertvollste Marke Österreichs in der Kategorie Immobilienmak- ler sowie zum vierten Mal in Folge in der Kategorie Asset Management ausgezeichnet.

EHL Immobilien wurde vom unabhängigen Institut „Great Place to Work“ als einziges Immobilienunternehmen aus- gezeichnet und zählt damit zu „Österreichs Besten Arbeitgebern 2017“ .

EHL Immobilien wurde als erster Immobilienberater

Österreichs von der Österreichischen

Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ÖGNI mit dem Zertifikat für ethische Unternehmensführung ausge- zeichnet.

EHL wurde 2018 als österrei chischer Leitbetrieb zertifi- ziert. Kriterien sind nachhalti- ger Unternehmenserfolg, Innovationskraft und gesell- schaftliche Verantwortung.

Der Cäsar honoriert jährlich herausragende Leistun gen in der Immobilien wirtschaft von natürlichen Personen. EHL kann bereits acht Cäsar-Auszeichnungen vorweisen – so viele wie kein anderes Unternehmen inner- halb der Immobilienbranche.

EHL wurde 2017 vom re- nommierten Finanzmagazin „EUROMONEY“ bereits zum vierten Mal innerhalb von sechs Jahren als Öster reichs bester Immobilien dienstleister mit dem Award of Excellence ausgezeichnet.

EHL konnte bereits zum achten Mal in Folge den

IMMY und somit die höchste Auszeichnung des Qualitäts preises der Wiener Immo bilienmakler in der Kategorie „Wohnungsvermittlung“ erringen und wurde auch in der erstmals vergebenen Ka- tegorie „Immobilienverwalter“ mit Gold ausgezeichnet.

EHL-Zinshausspezialisten

Die EHL-Zinshausspezialisten – Engagement und Kompetenz

Mit dem EHL-Zinshausteam steht Ihnen das Know-how eines der führenden österreichischen Immobiliendienstleister zur Verfügung. Umfassende Kompetenz in den Bereichen Marktforschung, Immobilienbewertung, Development Consulting und Wohnungsvermietung sichert Ihnen perfekte Unterstützung bei Ihrer Zinshausinvestition bzw. beim Verkauf Ihres Objektes.

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH f.poeltl@ehl.at +43/1/512 76 90-300

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment h.peham@ehl.at +43/1/512 76 90-303

DI Sandra Bauernfeind FRICS Geschäftsführende Gesellschafterin EHL Wohnen GmbH

Mag. (FH) David Breitwieser MRICS Leitung Wohnimmobilien | Prokurist

EHL Wohnen GmbH d.breitwieser@ehl.at +43/1/512 76 90-410

Allg. beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige

s.bauernfeind@ehl.at +43/1/512 76 90-400

Bruno Schwendinger, M.A. Geschäftsführer EHL Immobilien Management GmbH

Wolfgang Wagner MRICS Geschäftsführer EHL Immobilien Bewertung GmbH Allg. beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger w.wagner@ehl.at +43/1/512 76 90-753 Thomas Stix Akademisch geprüfter Immobilientreuhänder (TU Wien) t.stix@ehl.at +43/1/512 76 90-304 Mag. (FH) Veronika Ecker Geschäftsführerin EHL Immobilien Management GmbH v.ecker@ehl.at +43/1/512 76 90-878

b.schwendinger@ehl.at +43/1/512 76 90-864

Mag. Astrid Grantner, MSc MRICS Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung GmbH Allg. beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige a.grantner@ehl.at +43/1/512 76 90-750

Arch DI Stefan Ehrenberger Leitung Baumanagement

s.ehrenberger@ehl.at +43/1/512 76 90-850

Inhalt

28 5. Bezirk Margareten 30 6. Bezirk Mariahilf 32 7. Bezirk Neubau 34 8. Bezirk Josefstadt 36 9. Bezirk Alsergrund 38 10. Bezirk Favoriten 11. Bezirk Simmering

Vorwort 3 Auszeichnungen 4 EHL-Zinshausspezialisten 5 Inhalt 6 Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick 7 Marktüberblick 9 Zinshausbewertung 10 Reformvorhaben im Regierungsprogramm 12 Baumanagement: Technische Ausstattung 13 Analyse rechtlicher Rahmenbedingungen 14 Auswirkungen der Mobilitätswende 17 Ausblick 18 Referenzen

40 12. Bezirk Meidling 42 13. Bezirk Hietzing 23. Bezirk Liesing 44 14. Bezirk Penzing 46 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus 48 16. Bezirk Ottakring 17. Bezirk Hernals 50 18. Bezirk Währing 19. Bezirk Döbling 52 21. Bezirk Floridsdorf 22. Bezirk Donaustadt

Wiener Bezirke im Überblick

20 1. Bezirk Innere Stadt 22 2. Bezirk Leopoldstadt 20. Bezirk Brigittenau 24 3. Bezirk Landstraße 26 4. Bezirk Wieden

54 EHL-Investitionslexikon

Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick

Marktvolumen Zinshausmarkt

Anzahl Transaktionen Zinshausanteile

Transaktionsvolumen in Mio. EUR*

Anzahl Transaktionen Zinshäuser

0 100 200 300 400 500 600

1.200 1.500

0 100 200 300 400 500 600

0 300 600 900

*Zinshäuser + Zinshausanteile

Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die 2017 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.

Zinshausmarkt nach Käufern

Zinshausmarkt nach Transaktionsvolumen pro Objekt

2% 3 %

15% 16 %

25% 29 %

23% 22 %

65%

33%

24% 16 %

11% 13 %

>10 M EUR 4–6 M EUR 1–2 M EUR 6–10 M EUR 2–4 M EUR <1 M EUR

Immo-AGs & Fonds

Stiftungen&Private

Projektentwickler

Banken&Versicherungen

Anm.: Mager gedruckt: Vorjahresvergleichszahlen

Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die 2017 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals). Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.

ZINSHAUS-MARKTRENDITEN IN DEN WIENER BEZIRKEN

0 % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 %

Quelle: EHL Market Research | Q2 2018

Starke Nachfrage, steigende Preise, aber nur wenige wollen verkaufen

Das Transaktionsvolumen ist bei sinkender Transaktionszahl und stagnierendem Flächenumsatz stabil geblieben. Das Angebot ist weiterhin zu gering.

Der Wiener Zinshausmarkt kannte in dem knappen Jahrzehnt seit Ausbruch der globalen Finanzkrise im Herbst 2008 nur eine Richtung: nach oben. Das Jahr 2017 und die ersten Monate des Jahres 2018 schlossen an diese Entwicklung nahtlos an. Ausgehend vom hohen Preisniveau Ende 2016 stiegen die Preise für Zinshausflächen bei vergleichbarer Lage- und Objektqualität um bis zu 15 Prozent. Da der Anteil hochpreisiger Objekte am gesamten Transaktionsvolumen weiter gewachsen ist, sind die bei den 2017 und Anfang 2018 abgeschlossenen Transaktionen erzielten Durchschnittspreise pro Quadratmeter noch stärker angestiegen. 2017 wurde mit insgesamt 495 Verkäufen (Zinshäuser und Zinshausanteile) ein leichter Rückgang bei der Anzahl der Transaktionen verzeichnet. Das gesamte Transaktionsvolumen (Asset und Share Deals) erreichte 2017 ca. EUR 1,35 Mrd. und liegt damit annähernd gleich wie der Vergleichswert 2016 mit EUR 1,45 Mrd. Im letzten Jahrzehnt wurde beinahe eine Verdoppelung des jährlichen Transaktionsvolumens erreicht: Bis 2008 gab es kein Jahr mit mehr als EUR 750 Mio. Umsatz. Dabei spiegelt auch diese Entwicklung die enorme Nachfrage nach Zinshäusern in Wien nur abge- schwächt wider. Die Anzahl der Transaktionen ist deutlich gesunken, da vor allem von Privatinvestoren und Versicherungen bzw. Banken derzeit trotz sehr attraktiver möglicher Verkaufspreise kaum Bereit- schaft besteht, tatsächlich zu verkaufen. Da das Angebot an Objekten wenig preiselastisch ist (ein we- sentlicher Teil des Bestands wird von Eigentümern gehalten, die ihre Objekte geradezu im Wortsinn „um keinen Preis“ verkaufen wollen), ist das geringe Angebot, vor allem im Preisbereich über EUR 10 Mio. weiterhin der limitierende Faktor und zahlreiche kaufwillige Investoren kommen trotz marktadäquater Preisvorstellungen oft lange Zeit nicht zum Zug. .

Kaufpreise in EUR/m 2

n 4.000–9.250 n 2.100–4.500 n 1.700–3.900 n 1.450–3.250 n 1.050–2.450

Quelle: EHL Market Research | Q2 2018

Kostenfalle beim Dachbodenausbau

Auf Käuferseite dominierten mit einem Anteil von ca. 65 Prozent am Transak- tionsvolumen weiterhin Privatinvestoren und Privatstiftungen, die wegen ihres außerordentlich langfristigen Investmenthorizonts auch die mittlerweile sehr niedrigen Mietrenditen in Kauf nehmen. Die andere wichtige Käufergruppe waren Entwickler (33 Prozent), die bei Objekten mit Ausbaupotenzial den Ton angeben. Diese Zinshäuser werden fast durchwegs parifiziert und als Eigentums- wohnungen abverkauft. Dadurch ging der Zinshausbestand weiter auf ca. 14.500 zum Jahresende 2017 zurück. Die Transaktionen erfolgten zum weit überwie- genden Teil zwischen Österreichern, ausländische Investoren spielten in diesem Marktsegment, vor allem wegen der komplexen Mietrechtslage, praktisch keine Rolle. Die anhaltend gute Preisentwicklung bei Wohnungen in den klassischen Wiener Zinshauslagen und im Stadtzentrum sorgte dafür, dass die Rechnung der Ent- wickler bisher fast immer aufging. Eine steigende Zahl von Transaktionen (auch in Form von Share Deals, bei denen Objektgesellschaften verkauft werden) geht auf das Konto von Zinshaushändlern, welche verstärkt wieder die dynamische Preisentwicklung nutzen, um kurzfristige Wertsteigerungen zu realisieren. In zentralen Lagen ist eine kontinuierliche Änderung der Nutzungsstruktur zu verzeichnen. In Zinshäusern untergebrachte Büros werden einerseits sehr oft wieder zu Wohnungen umgenutzt, andererseits sind auch weitere neue Hotels in bestehende Altbauten integriert worden.

Der Ausbau von Dachböden und in manchen Fällen Aufstockung sind meist die wichtigsten Wertsteige- rungspotenziale bei Zinshäusern. Die zuletzt deutlich anziehenden Baukosten werden für Entwick- ler und Investoren aber zu einer zunehmenden Belastung. Dabei sind nicht nur die Baukosten im engeren Sinn kräftig gestiegen, die Preise für andere Gewerke wie Bodenleger, Installateur, Maler und Anstreicher etc. haben sich teilwei- se sogar noch stärker verteuert. Auf diese Gewerke entfallen gerade bei Ausbauten, Sanierungen und Mo- dernisierungen aufgrund individuell anzupassender Lösungen beson- ders hohe Anteile der gesamten Errichtungskosten und dement- sprechend ist das Kostenproblem bei Zinshäusern tendenziell noch gravierender als im Neubau. Insbesondere bei geplanten Dach- bodenausbauten in durchschnitt- lichen Lagen mit geringerem Ertragspotenzial ist eine Rückstel- lung des Ausbaus daher durchaus eine überlegenswerte Option. Da Finanzierungen weiterhin sehr kostengünstig sind, kann sich eine Verschiebung von großen Ausbau- arbeiten bis sich die Preissituation wieder etwas entspannt, tatsäch- lich lohnen.

Renditen in %*

n 1,3–2,7% n 2,2–3,8% n 2,5–3,9% n 3,4–4,5%

*Bruttorenditen auf Basis Vollvermietung Quelle: EHL Market Research | Q2 2018

Kommentar

Zinshaus-Bewertung im Spannungsfeld zwischen Theorie und Praxis

Das Entwicklungspotenzial eines Zinshauses ist ein wichtiges Entscheidungskriterium, das bei der Bewertung berücksichtigt werden muss. Immobilienbewertungen sind in der Regel primär Rechenaufgaben: Aus den wesentlichen Kennzahlen wird mittels einer anerkannten Berechnungsmethode der Wert eines Objekts errechnet. Dieser basiert auf harten Fakten. Hoffnungen und Fantasien der Investoren finden keine Berücksichtigung. Bei Zinshäusern stellt sich die Lage aus guten Gründen etwas anders dar. Das stark gestiegene Preisniveau und die niedrigen Renditen führen dazu, dass Zinshäuser für Investoren oft nur mehr dann interessant sind, wenn sie zusätz- liche Wertsteigerungsmöglichkeiten, wie Dachbodenausbauten oder Aufsto- ckungen, aufweisen. Die Bewertung dieses Potenzials stellt Immobilienbewerter vor große Herausforderungen, denn entsprechend der reinen Lehre dürften Wert- und Ertragssteigerungen, die durch Aus- oder Umbau erzielbar sind, nur dann Berücksichtigung finden, wenn es dafür eine Baugenehmigung gibt. Die reale Marktsituation zeigt hingegen eindeutig, dass auch nicht baugenehmigte Ausbaumöglichkeiten als realer Wert betrachtet werden und es die Bereitschaft gibt, für diese auch zu bezahlen. Ähnlich komplex ist die Bewertung von Mietzinsvereinbarungen. Grundsätzlich sollten nur gesetzlich sicher gedeckte Mieten angesetzt werden. Schließlich können Mieter Richtwertmietzinse bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht überprüfen lassen und das kann zu einer erheblichen Minderung der Miete führen. Der Markt billigt aber durchaus auch Mietanteilen eine gewisse Nachhal- tigkeit zu, die über dem Wert liegen, der von einer Schlichtungsstelle festgesetzt würde. Aus diesen Gründen kann die Bewertung eines Zinshauses nicht streng schema- tisiert nach theoretischen Gesichtspunkten erfolgen, wie es für Objekte anderer Assetklassen möglich ist, sondern es müssen auch zukünftige Ertragspotenziale einfließen. Langjährige Erfahrung, Marktnähe und Sachverstand sind neben fundierten Kenntnissen der Bewertungsverfahren essenziell für die korrekte Be- wertung von Zinshäusern. Letztlich gilt es, einen realistischen Spagat zwischen den Entwicklungschancen und der richtigen Einschätzung zukünftiger Mieterträ- ge zu finden.

Mag. Astrid Grantner, MSc MRICS Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung GmbH

Angesagte Revolutionen...

Die angekündigten Änderungen im österreichischen Mietrecht können Zinshaus- eigentümern und -entwicklern interessante Wertsteigerungspotenziale bieten.

Angesagte Revolutionen und österreichische Mietrechtsänderungen haben eines gemeinsam: Sie finden meist nicht statt und so sind zu den ambitionierten Reformvorhaben im aktuellen Regierungsprogramm bis zu ihrer tatsächlichen Umsetzung noch einige Fragezeichen angebracht. Falls die Ankündigungen aber tatsächlich umgesetzt werden, ist mit beachtlichen Folgen zu rechnen, die bei Investitionsentschei- dungen jedenfalls zu bedenken sind.

Die für den Zinshausmarkt wichtigsten Änderungen und ihre Folgen im Überblick:

Kurzfristige Änderungen: Innerhalb des bestehenden MRG sollen bis 2019 kleinere Änderungen umge- setzt werden.

Befristungen: Staffelabschläge je nach Dauer der Befristung, Möglichkeit für Befristungen unter drei Jahren. Folge: Befristete Vermietung bei längeren Zeiträumen wird wegen geringerer Abschläge interessanter. Dies kann zu weniger Leerstandskosten vor Sanierungen führen. Eintrittsrechte: Die Eintrittsrechte von Ehegatten, Partnern und Kindern (künftig bis 25 statt bis 18 Jah- re) bleiben bestehen, aber deutlichere Anhebung der Miete. In Rede stehen angeblich rund 50 Prozent der Marktmiete, bei Eintritt älterer Kinder und Kindeskinder laut früheren Forderungen etwa 70 Prozent. Folge: Je nach Mieterstruktur und tatsächlichen Eintrittsrechten kann langfristig eine deutliche Verbesse- rung der Mietrendite erzielt werden. Lagezuschlag: Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln wird fallen. Folge: Die führt zu einer stärkeren Preisdifferenzierung innerhalb des durch Richtwertmieten geregelten Marktsegments. Inwieweit die Richtwertmieten im Durchschnitt steigen werden, ist speziell wegen des aktuellen OGH-Urteils zu Richtwerten noch nicht absehbar. Barrierefreiheit: Der Mieter darf sinnvolle bauliche Maßnahmen jedenfalls vornehmen, hat aber die Kosten selbst zu tragen. Folge: Daraus entsteht mehr Rechtssicherheit und das Kostenrisiko verschwindet, da der Vermieter An- spruch auf Rückbau bei Auszug des Mieters hat. Langfristige Änderungen: Bei einem „Mietrechtskonvent“ im Jahr 2019 sollen sehr weitreichende Änderungen erarbeitet und bis spätestens Ende der Legislaturperiode umgesetzt werden. Vollanwendungsbereich des MRG: Derzeit sind (stark vereinfacht) alle vor Mai 1945 errichteten Objek- te sehr strengen Mietbeschränkungen unterworfen, bei allen später (nicht gefördert) errichteten Bauten

ist weitgehend freie Mietzinsbildung möglich. Künftig soll es für alle Neubauten sowie alle Gebäude, die sich auf zeitgemäßem Standard befinden bzw. gebracht wurden (Generalsanierung), freie Mietzinsbildung geben. Folge: Sanierungen werden für deutlich mehr Objekte sinnvoll. Vor allem in guten Lagen steigt das Ertragspotenzial dadurch stark. Betriebskosten: Der starre BK-Katalog soll deutlich ausgewei- tet werden. Ziel ist, dass möglichst alle wirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen der ordentlichen Hausverwaltung als BK weiterver- rechenbar werden. Folge: Dies führt zu mehr Flexibilität bei Maßnahmen der Haus- verwaltung. Bisher gelten beispielsweise zwar Kosten der Tau- benkotentfernung als Betriebskosten, Kosten für Taubenabwehr (Eisenspitzen am Sims) hat aber der Vermieter zu tragen. Einstimmigkeitsprinzip: Dieses wird auch für Maßnahmen der a.o. Hausverwaltung gelockert, statt Einstimmigkeit sollen Mehrheitsentscheidungen (mit der Einschränkung durch ein richterliches Mäßigungsrecht) reichen. Wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen in WEG-Objekten sollen so leichter durchsetzbar werden. Folge: Damit werden vor allem Dachbodenausbauten und Aufsto- ckungen erleichtert, um die explizit gewünschte Nachverdichtung zu forcieren. Die im Regierungsprogramm ebenfalls enthaltene 1/10-Abset- zung für Instandsetzungen und begünstigten Herstellungsauf- wand wird voraussichtlich wegen des Ziels eines Nulldefizits doch nicht kommen. Weitere den Immobilienmarkt betreffende Maßnahmen sind im Regierungsprogramm auf Seite 47 ff nachzulesen: https://www.bundeskanzleramt.gv.at/regierungsdokumente

DI Sandra Bauernfeind FRICS Geschäftsführende Gesellschafterin EHL Wohnen GmbH

Positive Aussichten für Investoren und Entwickler

Die für den Zinshausmarkt relevanten Überlegun- gen im aktuellen Regierungsprogramm folgen der Generallinie „mehr Markt“ und das eröffnet in der Praxis beachtliches Mietsteigerungspo- tenzial, allerdings nach wie vor im sozial nach- vollziehbaren Rahmen. Das wiederum würde generell wertsteigernd wirken und auch in vielen Fällen dazu führen, dass die Vermietung gegen- über dem Abverkauf von Eigentumswohnungen wieder gewinnt. Auch das rechtliche Damokles- schwert, die Forderung von Mietern auf Mietzins- herabsetzung wird dadurch entschärft. Aus Sicht von Investoren und Entwicklern sind die angekündigten oder zumindest angedeute- ten Maßnahmen zweifellos positiv. Die Frage ist, ob sie tatsächlich umgesetzt werden. Vor allem beim wichtigsten Punkt, der Möglichkeit auch mit Altobjekten aus der Zeit vor 1945 in die freie Mietzinsbildung zu wechseln, ist noch Skepsis angebracht. Diese Einschätzung muss derzeit wohl jeder Investor für sich vornehmen, erheb- lichen Einfluss auf den langfristigen Erfolg einer Veranlagung werden die künftigen rechtlichen Rahmenbedingungen jedenfalls haben.

Kommentar

Die Tücken der Technik

Nicht alles, was in der technischen Gebäudeausstattung möglich ist, ist auch wirtschaftlich langfristig sinnvoll. Entwickler sollten genau überlegen, wieviel Technik letztlich verbaut werden soll. Die technische Gebäudeausstattung wird immer komplexer und hat nach den modernen Büroobjekten auch den Wohnbau voll erfasst. Die Flut an neuen Möglichkeiten, die von der vernetzten, zentralen Steuerung sämtlicher Syste- me wie Heizung, Licht, Jalousien und Zutrittskontrollen bis hin zur Steuerung einzelner Elektrogeräte reicht, haben bei vielen Investoren und Entwicklern geradezu einen Hype ausgelöst. Hochmoderne BUS-Systeme, die über ein zentrales Steuerelement bzw. über Tablet und Smartphone bedient werden, sind ein schlagkräftiges Argument bei Vermietung oder Verkauf von Wohnungen. Für Bauträger gilt es, über die Vermarktungsstrategie hinaus auch die langfristigen Herausforderungen durch derartige Systeme in der Verwaltung zu beachten. Diese sind aufwändig in der Instandhaltung und erfordern regelmäßige Wartung durch Spezialisten, was sich in höheren Betriebskosten niederschlägt. Etwaige Einsparungen, die Nutzer durch die intelligenten Systeme bei den Energiekosten erzielen, werden durch die höheren Wartungskosten oftmals zunichte gemacht. Auf den Einsatz moderner Technik völlig zu verzichten, wäre aber ebenso wenig zielführend, wie eine Überfrachtung mit allen technischen Möglichkeiten. So kann es sinnvoll sein, die Heizung digital zu steuern – von der völligen Vernetzung aller Geräte bis hin zum Radio und Weinkühler ist aber aufgrund des komplexen und teuren Wartungsaufwands abzuraten. Von der EHL-Baumanagement- abteilung werden neben den Anschaffungskosten auch die langfristigen Kosten berücksichtigt. Dabei wird analysiert, welche technischen Neuerungen für die künftigen Bewohner langfristig einen echten Mehrwert bieten.

Arch DI Stefan Ehrenberger Leitung Baumanagement

Mietniveau in Wien (in EUR/m 2 )

* Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug

Quelle: EHL Market Research | Q2 2018

Kommentar

Auf der Suche nach Lichtblicken im Paragraphendschungel

Eine genaue Beleuchtung der spezifisch geltenden recht- lichen Rahmenbedingungen für ein Objekt ermöglichen mitunter beträchtliche Wertsteigerungspotenziale.

Die rechtliche Situation räumt Mietern alle Rechte ein, den Vermietern dafür gar keine – so lautet das gängige Pauschalurteil zur rechtlichen Situation in Zinshäu- sern, das durchaus seine Berechtigung hat. Glücklicherweise gibt es aber auch für Zinshausbesitzer Lichtblicke im Paragraphendschungel. Es benötigt jedoch einiges an Fachwissen und vor allem akribische Arbeit der Hausverwaltung, um sie auch zu finden. Tatsächlich sollte man selbst vermeintliche Gewissheiten in Frage stellen, wenn man die rechtlichen Möglichkeiten zur Verbesserung der Ertragskraft eines Ob- jekts ausloten möchte. Etwa die Ansicht, dass man in vor 1945 errichteten Ob- jekten keine Mieterhöhungen durchführen kann. Das stimmt zwar meistens, aber eben nicht immer. So wurden z.B. viele Objekte, die durch Bombentreffer stark beschädigt oder weitgehend zerstört worden waren, nach dem zweiten Weltkrieg mit Fördermitteln wieder instandgesetzt. Wenn danach aber eine begünstigte Rückzahlung der Fördermittel entsprechend des Rückzahlungsbegünstigungsge- setzes (RBG) 1971 bzw. des RBG 1987 stattgefunden hat, ist eine Anhebung auf den freien bzw. angemessenen Mietzins möglich. Beide orientieren sich an den marktüblichen Mietpreisen in der Umgebung. Auch eine Überprüfung, ob bei der Liegenschaft ein nachträglicher Zu- bzw. Aufbau stattgefunden hat, ist von Relevanz. So ergibt sich je nach Datum der Baubewilligung die Möglichkeit, für die jeweiligen Mietgegenstände einen an- gemessenen bzw. freien Mietzins zu vereinbaren. Bei Gebäuden, die nach dem 8.5.1945 und vor dem 1.7.1953 baubewilligt sind, ergibt sich eine interessante Konstellation für den Eigentümer durch eine nachträgliche Parifizierung (Begrün- dung von Wohnungseigentum), selbst wenn die Wohnungen nicht einzeln abver- kauft werden sollen. Neu abgeschlossene Mietverträge unterliegen anschließend nicht mehr dem Vollanwendungsbereich, sondern dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und somit kann zukünftig ein freier Mietzins verlangt werden. Dies sind nur einige Beispiele, die zeigen, wie lohnend es sein kann, im Rahmen der aktiven Bewirtschaftung die rechtlichen Gegebenheiten genau zu analysie- ren. In vielen Fällen kann dadurch das langfristige Ertragspotenzial des Zinshau- ses deutlich gesteigert werden.

Bruno Schwendinger, M.A. Geschäftsführer EHL Immobilien Management GmbH

Kommentar

Die moderne Mobilität schafft einen neuen Immobilienmarkt

Das Jahr 1978 wurde zu einer Zäsur für den Wiener Immobilienmarkt. Mit der Eröffnung der U1 begann ein neues Zeitalter, in dem die Beschreibung „U-Bahn-Nähe“ zu einem der wichtigsten Lagekriterien wurde. Jetzt bahnt sich eine neuerliche Wende an, deren Beginn zwar zeitlich nicht genau zu definieren ist, aber ähnlich weitreichende Folgen haben wird: Die Schlagworte dieser Wende sind Elektromobilität, autonomes Fahren und Sharing Economy. Nach vier Jahrzehnten, in denen die Entwicklung des öffentlichen Verkehrs die entscheidenden Impulse für die Beurteilung von Lagequalitäten gab, werden in Zukunft vor allem die Veränderungen des Individu- alverkehrs tonangebend sein, prognostiziert Wolfgang Feilmayr, Prof. für Stadt- und Regionalforschung, an der TU Wien. Diese werde über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten erfolgen, erste spürbare Auswirkungen auf Flächennachfrage und Lagequalität werden bereits in weniger als zehn Jahren zu verzeichnen sein. Dabei seien direkte Folgen für die Wohnqualität (Lärm, Abgase, Freiflächen) ebenso zu erwarten wie Auswirkungen auf die Lagequalität durch veränderte, meist verbesserte Erreichbarkeit von Wohngebie- ten. Noch kaum abschätzbar, aber erwartbar sind auch Einflüsse auf die Wanderungsbewegungen von Städten Richtung Umland und umgekehrt. Die innerstädtische Mobilität wird sich in den kommenden zehn bis 20 Jahren radikal verändern. Das wird auch wesentliche Auswirkungen auf den Immobili- enmarkt haben und sollte schon heute bei Investitionsentscheidungen Berück- sichtigung finden.

Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m 2 )

6.000

4.500

3.000

1.500

* Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug

Quelle: EHL Market Research | Q2 2018

Die wichtigsten Treiber der Mobilitätswende und ihre möglichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Überblick: Elektromobilität: Aus diesem Titel sind die ersten und am besten einschätzbaren Folgewirkungen zu erwarten. In einem Zeitraum von zehn bis 25 Jahren werden Lärm und Abgasbelas- tung großteils reduziert werden. Davon können am stärksten Wohnlagen entlang von Hauptverkehrsadern wie Gürtel oder Westeinfahrt, aber auch vielbefahrene Straßen in zentraler Lage wie z.B. die 2er-Linie oder die Maria-Theresien-Straße im Alsergrund profitieren. Faustregel: Je größer die aktuelle Lärm- und Abgasbelastung, desto höher das Wertsteigerungspotenzial in der Zukunft. Ronald Weberndorfer von der Firma Data- Science Service hat eine Formel entwickelt, mit der der Einfluss des Umgebungslärms auf den Wert von Eigentumswohnungen berechnet werden kann. Für eine stark belastete Straße, wie etwa die Hadikgasse, mit aktuell bis zu 80 db Durchschnitts- belastung ergibt diese bei Reduktion des Lärms auf rund 70 db ein Aufwertungspotenzial von ca. fünf Prozent, bei einer Reduk- tion auf 60 db sind es ca. acht Prozent. Folgeeffekte wie die Verbesserung der Sozialstruktur bei steigender Wohnqualität durch geringere Lärmbelastung können zusätzliche Wertsteige- rungen bewirken. Sharing Economy: Die Entwicklung hat mit mittlerweile rund 1.500 „Free float“-Leihautos (keine fixen Stellplätze) bereits be- gonnen und Anbieter sowie Verkehrsforscher erwarten weiter steigendes Wachstum. Auswirkungen sind im Neubau in Form geringerer Nachfrage nach Stellplätzen zu bemerken, mittelfris- tig dürfte auch in zentraleren Lagen die Verfügbarkeit von Park- und Garagenplätzen an Bedeutung verlieren. Autonomes Fahren: Wissenschaftler des von der Daimler-Stif- tung finanzierten Forschungsprojekts „avenue21“ prognosti- zieren erste nennenswerte Einflüsse auf die Alltagsmobilität ab etwa 2030. Tendenziell ist davon auszugehen, dass dies periphere Lagen stärkt, weil Fahrzeiten aktiv genutzt werden können. Außerdem wird dadurch der Trend weg vom eigenen Auto mit den oben genannten Folgen verstärkt werden. In weiterführenden Szenarien werden auch Verlagerungen von Verkehrsströmen und Einflüsse auf Stoßzeiten gesehen.

Herwig Michael Peham MRICS Leitung Investment

Jenseits des Tellerrands

Zinshäuser sind besonders langfristige Inves- titionen und nicht selten wechseln sie über Generationen hinweg nicht die Besitzerfamilie. Daher sollten bei Investitionsentscheidungen nicht nur aktuelle Lagekriterien berücksichtigt werden, sondern auch wie sich die Lagequalität voraussichtlich in den nächsten zehn, 20 oder sogar 30 Jahren entwickeln könnte. Dafür ist es notwendig über den Tellerrand, sprich über klassische Immobilienkennzahlen, hinauszubli- cken und den Einfluss gesellschaftlicher, allge- meinwirtschaftlicher und technischer Entwick- lungen auf die Qualität einer Lage und damit den Wert einer Immobilie zu antizipieren. Dies wird in den seltensten Fällen mit wissen- schaftlicher Genauigkeit möglich sein, aber zu- mindest Tendenzen lassen sich absehen, wenn man für die Stadtentwicklung maßgebliche Einflussfaktoren wie Mobilität, Demographie, Sozialstrukturen, Arbeitsorganisation etc. sorg- fältig beobachtet und entsprechend berück- sichtigt – es lohnt sich, bereits heute an die Zukunft zu denken.

Der Lärm von heute ist das Potenzial von morgen

Der Blick auf Lärmkarten kann sich für langfristig orientierte Immobilieninvestoren durchaus lohnen. Viele der derzeit noch stark belasteten Straßenzüge sind durch ihre zentrale Lage und die zumeist auch sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr grundsätzlich sehr attraktiv und werden derzeit von Woh- nungssuchenden in erster Linie nur wegen der Lärm- bzw. Abgasbelastung gemieden. Sinkt diese durch die Zunahme der lärm- und emissionsarmen Elektromobilität, wird das dem Wohnungsmarkt in diesen Bereichen neuen Schwung verleihen. Die kontinuierliche Lärmreduktion wird auch durch konkrete und bereits kurzfristig wirksame Maßnahmen seitens der Stadtverwaltung vorangetrieben. Die auf Basis der EU-Umgebungslärmrichtlinie entwickel- ten Lärmkarten bilden die Grundlage für Aktionspläne der Stadt Wien, die sowohl bauliche Maßnahmen, wie die Errichtung neuer Lärmschutzwände oder die Verwendung spezieller lärmarmer Fahrbahnbelege als auch die Erweiterung der Tempo 30-Zonen oder die Förderung des Einbaus von Lärmschutzfenstern vorsehen. Somit werden auch seitens der Stadtverwaltung lärmreduzierende Maßnahmen gesetzt, welche die Wohnqualität in lärmbelasteten Straßenzügen weiter verbessern und diese Wohnlagen attraktivieren. Auf der Website www.laerminfo.at stellt das Bundesministerium für Nachhaltigkeit und Tourismus detail- lierte Karten zur Verfügung, welche die Lärmbelastung durch Autobahnen, Schnellstraßen und Bundes- straßen für ganz Österreich ausweisen. Die Werte stellen den über Tag, Abend und Nacht gemittelten Lärmpegel von Hauptverkehrsstraßen in der Zuständigkeit der Bundesländer in 4 m Höhe über Boden dar. Die geringste Belastung von 55–60 Dezibel wird in Orange dargestellt, die stärkste Belastung von mehr als 75 Dezibel in dunklem Lila.

Lärmkarte Straßenverkehr

Lärmkarte Wien – Innere Stadt

Lärmbelastung

> 75 dB

70–75 dB

65–70 dB

60–65 dB

55–60 dB

Kommentar

Ausblick

Solide Perspektiven auf sicherem Fundament

In den vergangenen Jahren wurde dem Wiener Zinshausmarkt schon mehr- mals bescheinigt, dass nun aber wirklich der Plafond erreicht sei, und weitere Preissteigerungen allenfalls sehr gemäßigt ausfallen würden. Die tatsächliche Entwicklung hat die Erwartungen der Experten jedoch regelmäßig übertroffen. Dennoch raten wir mittlerweile dazu, zumindest das kurzfristige Potenzial nicht zu optimistisch zu bewerten. In den zentralen Lagen, also der Innenstadt und dem Großteil der Wohnlagen innerhalb des Gürtels, sind die Mietrenditen bereits so niedrig, dass damit in Einzelfällen gerade die nicht weiter verrechenbaren Kosten und werterhaltenden Investitionen gedeckt werden können, netto bleibt also kein nennenswerter Cash-Zustrom übrig. In durchschnittlichen Lagen wiederum ist das Ertragspotenzial durch Ausbau und Aufwertung wegen der deutlich gestiegenen Baupreise aktuell ebenfalls empfindlich geschmälert. Die guten Nachrichten sind hingegen, dass sich auch kurzfristig keinerlei Risiko erkennen lässt, dass die Preise sinken könnten, und dass die mittel- und langfris- tigen Perspektiven weiter höchst interessant sind. Das Fundament dafür ist die demographische Entwicklung, die in zentralen Lagen auch dann für zusätzliche Nachfrage und steigende Preise sorgen wird, wenn peripher künftig mehr gebaut werden sollte. Chancen eröffnen sich auch, wenn die im aktuellen Regierungsprogramm ange- kündigten Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie stärkere Miet- anhebungen beim Eintritt von Nachkommen, Aufweichung des Vollanwendungs- bereichs des MRG, flexiblere Befristungsmöglichkeiten etc. (Details Seiten 10 und 11) tatsächlich kommen sollten. Das würde Zinshausinvestments vor allem wieder für jene Käufer interessanter machen, die das Gesamtobjekt langfristig halten und nicht parifizieren sowie abverkaufen wollen. Denn andererseits ist auch klar: je restriktiver das Mietrecht das Ertragspotenzial von Zinshäusern einschränkt, umso weniger Wohnungen in historischen Objekten wird es am Vermietungsmarkt geben, da Parifizierung und Abverkauf den Investoren wesentlich höhere Renditen bieten.

Mag. Franz Pöltl FRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

Referenzen | Vermittelte Zinshäuser

Marc-Aurel-Straße, 1010 Wien

Schubertring, 1010 Wien

ca. 3.425 m 2 Nutzfläche Samuel Berr erbaute 1886 dieses 6-geschossige späthis- torische Eck-Zinshaus in Formen der Neorenaissance. Die Straße geht bis in die römische Geschichte zurück.

ca. 9.445 m 2 Nutzfläche Der Christinenhof an der Ringstraße, erbaut 1863 – 65 von Ludwig Zettl, ist ein freistehender, frühhistorischer Wohnhof mit architektonisch gestaltetem Innenhof.

Dorotheergasse, 1010 Wien Nutzfläche Dieser spätsecessionistische Bau, erb. 1912/13, beherbergte den Österreichischen Bühnenverein mit Veranstaltungssaal und seit 1939 das Café Hawelka. ca. 5.180 m 2

Elisabethstraße, 1010 Wien

ca. 1.820 m 2 Nutzfläche Dieses Eck-Zinshaus, eines der ältesten der Ringstraße, wurde 1860 von WilhelmWestmann errichtet, 1997 voll- ständig saniert und um einen DG-Ausbau erweitert.

Hoher Markt, 1010 Wien

Karlsplatz, 1010 Wien

ca. 4.580 m 2 Nutzfläche Das 1949/50 wieder aufgebaute Zinshaus befindet sich an einem der geschichtsträchtigsten Plätze Wiens. Hier befand sich einst die erste Münzprägestätte.

ca. 3.810 m 2 Nutzfläche Erbaut 1862 am Übergang zum strengen Historismus in Formen der Neu-Wiener Renaissancemit repräsentativem Entree und Blick Richtung Karlskirche und Naschmarkt.

Referenzen | Vermittelte Zinshäuser

Wassergasse, 1030 Wien

Weyringergasse, 1040 Wien

ca. 2.080 m 2 Nutzfläche Das 1887 erbaute Eckzinshaus mit gemischter Mieter- struktur befindet sich an der Landstraßer Hauptstraße, einer der beliebtesten Einkaufsstraßen Wiens.

ca. 7.300 m 2 Nutzfläche Das ehemalige Bürgerspital wurde 1886 erbaut und befin- det sich beim Oberen Belvedere und dem dazugehörigen Garten sowie unweit des neuen Wiener Hauptbahnhofs.

Blechturmgasse, 1040 Wien

Lerchengasse, 1080 Wien

ca. 3.060 m 2 Nutzfläche Das revitalisierte Eckzinshaus aus 1912 in aufstrebender Stadtlage verbindet die nahe Innenstadt mit dem Haupt- bahnhof.

ca. 830 m 2 Nutzfläche Das Eckzinshaus in attraktiver Geschäftslage direkt an der Josefstädter Straße bietet nachhaltigen Mietertrag kombi- niert mit Ausbaupotenzial.

Beingasse, 1150 Wien

Hockegasse, 1180 Wien

ca. 2.145 m 2 Nutzfläche Dieses mehrgeschossige Jahrhundertwendehaus be- findet sich im Bezirksteil Fünfhaus, einem der aufstre- bendsten Bezirke Wiens.

ca. 4.560 m 2 Nutzfläche Dieses Wohngebäude wurde 1930/31 im Nobelbe- zirksteil Pötzleinsdorf von den Architekten Ferdinand Glaser und Rudolf Eisler errichtet.

Innere Stadt

Zinshauspreise Renditen

4.000 bis 9.250 EUR/m 2

1,3 bis 2,7%

Monatsmieten netto in EUR/m 2

Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen

Ø k.A.

15,0 bis 25,5

220–400

15–90

B-Lagen

1., Innere Stadt

Der erste Bezirk ist nach wie vor der am stärksten gefragte Teilbereich des Wiener Zinshausmarktes trotz des hohen Preisniveaus. Die Investitionsaktivität hat sich auf- grund der geringen Anzahl verfügbarer Objekte zuletzt jedoch deutlich verringert.

Preise auf hohem Niveau stabil

Innenstadt. Zinshäuser in diesem Bereich verfügen noch über deutliche Wertsteigerungspotenziale. Die größte Käufergruppe stellen nach wie vor österreichische Privatinvestoren und Versicherun- gen sowie Projektentwickler dar. Die Investment- strategie der Käufer teilt sich in etwa zu gleichen Teilen zwischen langfristiger Haltung der Immobi- lie im Bestand und Ausbau und Parifizierung. Der anhaltende Boom bei Luxuswohnungen, die für bis zu 30.000 EUR/m 2 verkauft werden, macht die Parifizierung nach wie vor zu einer attraktiven Alternative und hat zur Folge, dass dem Markt weiterhin Zinshäuser entzogen werden. Zu den derzeit hochwertigsten Bauprojekten im Luxus- segment zählen z.B. das Palais Schottenring Vienna sowie Projekte in der Goethegasse, der Schellinggasse und am Parkring.

Die Spitzenpreise für Zinshäuser im ersten Bezirk konnten ihr hohes Niveau halten und betragen bis zu 9.250 EUR/m 2 . Die langjährige Aufwärts- entwicklung hat sich zuletzt eingependelt und das Preissteigerungspotenzial im Spitzenseg- ment scheint weitgehend ausgereizt. Die Durch- schnittspreise sind hingegen auch 2017 weiter gestiegen und der Preisabstand zwischen den Spitzenlagen im Goldenen U zwischen Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt und anderen Gebieten hat sich merklich verringert. Zu den bislang noch weniger beachteten Lagen zählt z.B. das ehemalige Textilviertel zwischen Gonzaga- gasse, Wipplingerstraße und Judengasse im Nord- westen, das am dichtesten besiedelte Grätzl der

Zinshäuser werden zu Hotels

Die Vermietung von Büros in Gründerzeithäusern ist deutlich schwieriger geworden. Zum einen be- steht starke Konkurrenz durch die Entwicklung von hochwertigen neuen Angeboten in den etablierten Büroclustern, zum anderen sind derzeit kaum Großmieter wie z. B. Rechtsanwaltskanzleien, die sich traditionell in den prestigeträchtigen Lagen der Inneren Stadt ansiedeln, auf der Suche nach neuen Flächen.

Die hervorragende Tourismusentwicklung in Wien wirkt sich ebenfalls auf den Zinshausmarkt aus. 2017 konnte mit ca. 15,5 Mio. Nächtigungen, einem Plus von ca. vier Prozent gegenüber dem Vorjahr, ein neuer Nächtigungsrekord erzielt werden. Insbesondere bestandsfreie, größere Objekte ab 3.000 m 2 werden daher oftmals in Hotels umgenutzt, aber auch in prestigeträchtigen ehemaligen Bankenzentralen, wie beispielsweise in der früheren Erste Bank-Zentrale am Graben, entstehen neue Luxushotels.

Schottenring

U2 U4

Schottenring

1 .

Gonzagagasse

Schottentor

Marc-Aurel-Straße

Schwedenplatz

Urania

Tuchlauben

Graben

Kohlmarkt

Wollzeile

Rathaus

U1 U3

Stephansplatz

Landstraße - Wien Mitte

Kärntner Straße

U2 U3

Volkstheater

überdurchschnittliche Preislagen

durchschnittliche Preislagen

Stadtpark

unterdurchschnittliche Preislagen

U1 U2 U4 U5

Karlsplatz

U-Bahn

U5 in Planung

Durchschnittliches Einkommen

Haushaltsentwicklung*

Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger

9.098 Haushalte

2009

EUR 22.173,– EUR 34.478,– 1. Bez., Ø Wien

1. Bez., Ø Wien 28,6% 24,5%

+5,5%

2020 2030 2040 2050

+8,9%

-4,1%

+56,7 %

+11,8%

+15,3%

*Quelle: ÖROK

LEOPOLDSTADT

Monatsmieten netto in EUR/m 2

Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen

Ø 10,9

10,0 bis 18,5

12–25

6–10

B-Lagen

BRIGITTENAU

Monatsmieten netto in EUR/m 2

Ø 10,1

Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen

LEOPOLDSTADT

Zinshauspreise Renditen BRIGITTENAU

8,5 bis 13,5

Zinshauspreise Renditen

1.450 bis 3.250 EUR/m 2

1.200 bis 2.400 EUR/m 2

10–20

5–11

2,6 bis 3,7%

3,6 bis 4,1%

B-Lagen

2., Leopoldstadt | 20., Brigittenau

Der zweite Bezirk ist derzeit zweifellos einer der interessantesten Zinshaus-Teil- märkte. Eine ganze Reihe von Faktoren trägt dazu bei, aus dem ewigen „Ge- heimtipp“ nach dem ersten Schub durch die U2-Verlängerung einen echten Hotspot mit starker Investorennachfrage und deutlicher Aufwärtstendenz bei den Preisen zu machen.

Impulse durch Stadtentwicklung

der Neunutzung des riesigen Areals des früheren Nordwestbahnhofs erwarten. Weitgehend unge- nutzte Flächen werden neu belebt und gemeinsam mit mehreren Tausenden freifinanzierten sowie geförderten Wohnungen werden dort auch wichtige Infrastruktureinrichtungen entstehen, die das gesamte Umfeld positiv beeinflussen werden. Besonders gefragt sind in der Leopoldstadt die Lagen in unmittelbarer Nähe der Innenstadt, also entlang oder nahe des Donaukanals, sowie Grätzl, von denen der Grüne Prater rasch erreicht werden kann. In der Regel setzen Entwickler auf Reno- vierung und Ausbau von Bestandsobjekten. Die Zahl der Dachbodenausbauten ist zuletzt deutlich gestiegen und die Ausbauten werden mit Blick auf anspruchsvolle Zielgruppen auch aufwendiger.

Insbesondere die ausgezeichnete Entwicklung der großen Neubauprojekte am Rand des Praters mit prominenten Firmenzentralen und hochwertigen Neubauwohnungen im Viertel Zwei hat wesent- lichen Anteil daran, dass sich das Image der Leopoldstadt als beliebter Büro- und Wohnbezirk kontinuierlich und spürbar verbessert hat. Zudem sorgt die Wirtschaftsuniversität Wien für stark steigende Nachfrage nach studentischem Wohnen sowie kleineren Wohnungen für Studierende und Absolventen. Auch die Aufwertung der ehemaligen Problemzone Stuwerviertel hat diese Wohnlage attraktiver gemacht. Ähnlich positive Auswirkungen lassen sich für Ent- wickler und Investoren in naher Zukunft auch von

noch stärker profitieren als der zweite Bezirk und auch die etablierte Büroagglomeration Lasalle- straße sorgt für konstante Nachfrage nach nahe- gelegenen Wohnmöglichkeiten. Wesentlicher Unterschied zur Leopoldstadt ist aber der im Schnitt deutlich schlechtere bauli- che Zustand des Zinshausbestands. Das macht die Brigittenau vor allem für Projektentwickler interessant, die auf Abriss und Neubau setzen. Gute Nachfrage gibt es vor allem im Umfeld der U-Bahnstationen der Linien U4 und U6 sowie der Millennium City.

Ein attraktives Beispiel dafür ist „Julie & Ferdy“ in der Ferdinandstraße in unmittelbarer Nähe zum ersten Bezirk. Abriss und Neubau bilden hingegen weiterhin die Ausnahme.

Brigittenau: Investoren setzen auf Neubau

Die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Brigittenau orientiert sich (auf etwas niedrigerem Niveau) traditionell am angrenzenden 2. Bezirk. Derzeit deutet aber einiges darauf hin, dass der Abstand zum beliebteren Nachbarbezirk immer geringer wird. Von der Neunutzung des 850.000 m² großen Nordwestbahnhofs wird der 20. Bezirk

20 .

Handelskai U6

U4 U6

Spittelau

Handelskai

Lassallestraße

Wallensteinplatz

Donauinsel

20.

Augarten

Nordwestbahnhof

Ausstellungsstraße

Praterstern

Schottenring

Messe-Prater

Schwedenplatz

Donaukanal

Stadion

WU Wien

U3 U4

Landstraße - Wien Mitte

Prater

überdurchschnittliche Preislagen

Viertel Zwei

durchschnittliche Preislagen

unterdurchschnittliche Preislagen

Erdberg

U-Bahn

Haushaltsentwicklung* 2009 2. Bez.,

46.495 Haushalte

2009 20. Bez., 41.030 Haushalte 2020 2030 2040 2050 +13,5% +18,4% +22,7% +27,4%

Durchschnittliches Einkommen

Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger

28,6% 33,5% 36,5%

Ø Wien

EUR 22.173,– EUR 21.177,– EUR 18.515,–

+6,4%

2020 2030 2040 2050

+9,8%

-4,5% -16,5%

+4,9%

2. Bez., 20. Bez.,

+13,8%

+7,9%

+17,8%

*Quelle: ÖROK

LANDSTRASSE

Zinshauspreise Renditen

1.700 bis 3.750 EUR/m 2

2,4 bis 3,8%

Monatsmieten netto in EUR/m 2

Wohnungen Büros Geschäftslokale A-Lagen

Ø 11,5

10,5 bis 19,0

25–50

5–15

B-Lagen

3., Landstraße

Als traditionsreicher „gutbürgerlicher“ Bezirk ist Landstraße bis heute einer der wichtigsten Zinshausmärkte Wiens. Ein beachtlich großer und qualitativ hoch- wertiger Bestand an Gründerzeithäusern macht den „Dritten“ zu einem attrakti- ven Zielgebiet für Investoren und Entwickler, in dem das Angebot mit der Nach- frage allerdings nicht Schritt halten kann.

Trophy Assets im Botschaftsviertel

bei nicht so prominenten Liegenschaften. Doch auch unabhängig von diesen emotionalen Faktoren ist der Bezirksteil für Investoren weiterhin sehr attraktiv. Parifizierung und Abverkauf von Eigen- tumswohnungen bieten wegen des dort erreichten hohen Preisniveaus für Altbauwohnungen noch beachtliches Wertsteigerungspotenzial. Allerdings sind in letzter Zeit nur sehr wenige Objekte auf den Markt gekommen. Zwei Entwicklungsprojekte Am Heumarkt werden dem Markt auch eine gewisse Orientierung für das auf längere Sicht realisti- sche Preisniveau bieten. Der Baubeginn für den Ausbau eines exklusiven Gründerzeithauses „Am Heumarkt 25“ erfolgt im Juli 2018 und das seit längerem geplante Hochhausprojekt Heumarkt soll im Herbst 2018 gestartet werden.

Die innenstadtnahen Teile des 3. Bezirks zwischen Landstraße und Rennweg bis etwa zur Neuling- gasse / Ungargasse zählen zu den klassischen, großbürgerlichen Wohnlagen Wiens mit einem dementsprechend hochwertigen Bestand an Grün- derzeitbauten. Trotz des mittlerweile recht hohen Preisniveaus gibt es dafür starke Investorennach- frage, insbesondere seitens österreichischer Privatinvestoren und -stiftungen. Für sie zählen zum einen langfristige Wertsteigerungsperspekti- ven mehr als kurzfristige Renditeerwartungen, zum anderen gelten Objekte mitten im traditionellen Botschaftsviertel als klassische „Trophy Assets“, bei denen auch weniger scharf kalkuliert wird als

Spektakuläre Neubauprojekte

einige Entwicklungen (Rennweg 50, 52, 88) wieder stärker als attraktive Wohnlage ins Blickfeld ge- rückt. Hier dominiert aufgrund der geringwertige- ren Bausubstanz sowie der nicht optimal genutz- ten Bauklassen klar der Abriss von Altobjekten, um Wohnungsneubauten zu errichten. Jenseits der Schlachthausgasse ist das Preisniveau deutlich niedriger. In diesen Lagen kommen immer wieder Objekte auf den Markt, bei denen noch at- traktivere Vermietungsrenditen erzielt werden kön- nen. Darüber hinaus wird sich die gute Entwicklung in den innenstadtnahen Bereichen längerfristig auch auf diese Bezirksteile positiv auswirken.

Mehr Bewegung als in den zentralsten Lagen gibt es in den Bezirksteilen bis zur Schlachthausgasse, wo einige bemerkenswerte Neubauprojekte auf ehemals gewerblich genutzten Liegenschaften ent- stehen. Dazu zählen das Hochhausprojekt TrIIIple (drei Türme mit insgesamt ca. 500 Wohnungen), das Laendyard mit ebenfalls rund 500 Wohnungen sowie „Das Ensemble“ an der Erdberger Lände 36–38 mit ca. 800 Wohneinheiten. Im höherprei- sigen Segment wird aktuell u.a. das Projekt The Ambassy im Diplomatenviertel in der Beatrixgasse errichtet. Das Umfeld des Rennwegs ist durch

Landstraße - Wien Mitte

Rochusgasse

Stadtpark

Wassergasse Landstraßer Hauptstraße

Neulinggasse

Ungargasse

Kardinal-Nagl-Platz

Belvedere

Schlachthausgasse

Rennweg

Prinz-Eugen-Straße

Erdberg

Schlachthausgasse

Landstraßer Gürtel

Schweizergarten

überdurchschnittliche Preislagen

Arsenal

durchschnittliche Preislagen

unterdurchschnittliche Preislagen

U-Bahn

Durchschnittliches Einkommen

Haushaltsentwicklung*

Anteil nicht-österreichischer Staatsbürger

43.728 Haushalte

2009

EUR 22.173,– EUR 24.267,– 3. Bez., Ø Wien

3. Bez., Ø Wien 28,6% 30,0%

+4,6%

2020 2030 2040 2050

+7,7%

+1,4%

+9,5%

+11,2%

+14,9%

*Quelle: ÖROK

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