Steuerliche Herausforderungen in Umbruchzeiten
Die geänderten Marktbedingungen haben indirekt auch Folgen für die steuerliche Gestaltung von Veranlagungen in Vorsorge- oder Anlagewohnungen. Steuerberater Ferhat Hofmann erläutert die wichtigsten Punkte, auf die Anleger achten sollten.
Herr Hofmann, die stark gestiegenen Zinsen und die hohe Inflation verändern das Investitionsmodell der Vorsorgewohnung. Wie wirkt sich das auf die steuerliche Optimierung aus?
Die offensichtlichste Veränderung ist der starke Anstieg der Finanzierungskosten. Um nicht in die Liebhaberei zu rutschen, sondern einen steuerlichen Gesamtgewinn zu erzielen, muss ein Anleger daher heute anteilig mehr Eigenkapital aufbringen als in Jahren, in denen Fremd- kapital günstiger aufgenommen werden konnte. Das wird durch die etwas höheren Renditen, die derzeit möglich sind, nicht in allen Fällen ausgeglichen. Um das Risiko der Liebhaberei zu minimieren, ist ein Eigenkapitalanteil von rund einem Drittel anzuraten.
Was wäre anderenfalls die Konsequenz?
Wird kein steuerlicher Gesamtgewinn erreicht und liegt steuerlich Liebhaberei vor, sind die beim Kauf geltend gemachten Vorsteuern zurückzuzahlen und auch etwaige Anfangsverluste nachzuversteuern. Seit dem Beginn des Zinsanstiegs haben sich die Rahmenbedingungen verändert, weshalb es ratsam ist, auch bei der steuerlichen Prognoserechnung eine höhere Puffer-Reserve einzuplanen. Alternativ ist es auch möglich bzw. bei manchen Objekten gar sinnvoll, auf die Vorsteuer beim Ankauf zu verzichten und mit der Kleinunternehmerregelung (max. Umsätze aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 35.000 Euro netto jährlich) ohne Umsatzsteuer und dafür mit höheren opti- mierten Mietzinsen zu vermieten.
Resultiert daraus ein Verzicht auf einen wesentlichen Teil der Nettorendite?
Das ist je nach Lage unterschiedlich. Insbesondere in (sehr) guten Lagen, in denen der Grundkostenanteil höher ist, hat ein Verzicht auf den Vorsteuerabzug nur geringe Auswirkungen auf die Nettorendite, da die Umsatzsteuer bei vielen Objekten nur bei den Baukosten anfällt. Im Gegenzug fallen ein steuerliches Risiko und ein durchaus beachtlicher Organisationsaufwand weg, da beispielsweise keine laufende Umsatzsteueranmeldung notwendig ist. Darüber hinaus kann ein Wiederverkauf rascher und flexibler gestaltet werden, da nicht auf die Umsatzsteuer geachtet werden muss. Wichtig ist, dass jemand, der mehrere Anlagewohnungen erwirbt, sich im Vorhinein über andere Möglichkeiten samt steuerlichen Optimierungen beraten lässt.
Welche Möglichkeiten wären das?
Beispielsweise lohnt es sich ab ungefähr fünf Wohnungen oder jährlich rund 10.000 Euro Mietgewinn über eine eigene Immobilien- besitzgesellschaft nachzudenken. Eine einfache Form wäre eine Personengesellschaft wie etwa eine Miteigentümergemeinschaft, die speziell dann sinnvoll ist, wenn in einem Familienverband Personen mit stark unterschiedlichen Einkommen sind und die Einkünfte aus der Anlagewohnung entsprechend günstiger besteuert werden können. Aufwendiger aber steuerlich noch interessanter ist eine GmbH, da die Kombination aus Körperschafts- und Kapitalertragssteuer, wenn man sich in der höchsten Progressionsstufe befindet, letztlich günstiger sein kann als die Versteuerung im Rahmen der Einkommensteuer. Abhängig von der persönlichen Lage und den Investitionszielen können auch andere Körperschaften besondere Vorzüge haben. Am besten ist es, die richtige Variante in einem Beratungsgespräch mit einem Steuerberater herauszufinden.
Ferhat Hofmann, MA
Geschäftsführer der FerTax Steuerberatungs GmbH & Co KG
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