Wiener Wohnungsmarkt
Marktupdate Q1 | 2026
Überblick
Der Wiener Wohnungsmarkt ist mit einer historisch einmaligen Verknappung in das Jahr 2026 gestartet. Die Fertigstellungszahlen im Bereich Miete und Eigentum haben einen Tiefpunkt erreicht, und auch beim geförderten Wohnbau macht die Entwicklung keine Ausnahme. Da der Mietmarkt nun schon das zweite Jahr von einem akuten Nachfrageüberhang geprägt ist, entwickeln sich die Preise flächendeckend weiterhin über der Inflationsrate. Gleichzeitig werden Lageunterschiede zunehmend eingeebnet. Diese Situation sorgt im Eigentumssegment für ein deutlich steigendes Interesse, wenngleich die restriktive Finanzierungsvergabe der Banken Kaufentscheidungsprozesse verlängert bzw. in manchen Fällen gar verhindert. Anlegerwohnungen profitieren hingegen von exzellenten Vermietungsaussichten und stabilen Renditen. Angebotsseitig sorgen die eingetrübten Konjunkturaussichten und die geopolitische Unsicherheit durch den Irankrieg für zusätzliche Zurückhaltung bei Projektentwicklern. Es ist daher absehbar, dass sich ein Teil der ohnehin wenigen Projekte verzögern bzw. es wieder zu Stopps kommen wird. Dadurch wird das bisher prognostizierte Angebotsvolumen in den kommenden Jahren noch stärker limitiert werden.
Wiener Wohnungsmarkt | Marktupdate Q1 2026
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Angebotsentwicklung
Fertiggestellte Wohnungen in Wien
Die Fertigstellungszahlen am Wiener Wohnungsmarkt haben zum Jahresauftakt 2026 einen historischen Tiefpunkt erreicht. Die Zahl der neu errichteten, frei finanzierten Mietwoh- nungen stabilisiert sich heuer, jedoch auf einem besonders niedrigen Niveau. Im Jahresver- gleich zeigt sich daher ein dramatischer Rückgang von fast 50 Prozent gegenüber 2024, und verglichen mit dem Boomjahr 2022 ist das Angebot sogar um mehr als 60 Prozent eingebrochen. Der kontinuierliche Rückgang bei den Fertigstellungszahlen zeigt sich eben- falls im geförderten Mietwohnungsbereich, was die allgemeine Angebotsschwäche weiter verschärft. Auch aus dem Bestand kommen immer weniger Wohnungen auf den Markt, da Mieter auf- grund des sehr eingeschränkten Angebots bei gleichzeitig stark gestiegenen Mietniveaus bei Wohnungswechseln zumeist mit deutlich höheren Wohnkosten rechnen müssen. Im Eigentumsbereich kommt es ebenfalls zu einer markanten Verknappung. Die Fertigstel- lungszahlen sinken 2026 um rund 1.000 Wohnungen auf nur mehr 3.738 Einheiten. Dieser Abwärtstrend war bereits im ersten Quartal 2026 deutlich spürbar. Räumlich konzentriert sich das geringe neu errichtete Wohnungsangebot – sowohl bei Mie- te als auch bei Eigentum – auf die großen Stadtentwicklungsgebiete in den Randbezirken, allen voran im 21. und 22. Bezirk. Bei Lückenverbauungen in etablierten Wohnlagen sind die Entwickler derzeit hingegen zurückhaltender.
18.000
16.000
15.340
14.253
14.000
4.783
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11.278
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10.000
9.248
3.600
8.060
8.000
7.530
5.999
4.439
6.000
2.257
5.306
4.103
2.772
4.000
462
2.337
1.850
2.000
4.467
4.558
3.575
3.269
2.959
3.466
0
2022
2023
2024
2025
2026** 2027**
Miete gefördert
Miete freifinanziert
Eigentum
** derzeit bekannt
Quellen: 2022-2025: Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO/Exploreal, Jänner 2026 2026-2027: EHL, März 2026
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Nachfrageentwicklung
Mietniveau in Wien (in EUR/m²)
Der Nachfrageüberhang im Mietbereich hat sich zu Beginn des Jahres 2026 weiter zuge- spitzt. Der Bedarf an Mietwohnungen ist unvermindert hoch und trifft auf ein historisch niedriges Angebot. In der Praxis führt dies immer häufiger zu fliegenden Mieterwechseln ohne Leerstandszeiten, wodurch auf den Markt kommende Wohnungen in kürzester Zeit verwertet sind. Vermieter können daher immer öfter aus mehreren Interessenten wählen, was eine wach- sende Hürde für Wohnungssuchende darstellt, die keine starken Bonitätsnachweise vorle- gen können. Im Segment Eigentumswohnungen ist das Kaufinteresse weiter gestiegen. Ein wesentlicher Treiber ist das mittlerweile sehr hohe Mietpreisniveau, das den Erwerb von Wohneigentum im Vergleich zur Miete attraktiver macht. Dennoch bleibt die Finanzierungsseite eine zent- rale Herausforderung, da Banken weiterhin restriktiv agieren und vor dem Hintergrund des aktuellen Umfelds mögliche Zinserhöhungen zumindest nicht auszuschließen sind. Besonders dynamisch entwickelt sich die Nachfrage nach Anlegerwohnungen. Vor dem Hintergrund des weiterhin hohen Bedarfs an Mietwohnungen werden auch Anleger wie- der zunehmend aktiver. Die exzellente Vermietungssituation spiegelt sich in gestiegenen Anfangsrenditen und einem nahezu verschwundenen Leerstandsrisiko wider. Zudem kann bei Zweitvermietungen in der Regel zumindest wieder das Niveau der Erstbezugsmieten erreicht werden. Daraus resultieren sehr sichere und tendenziell noch attraktivere Ertrags- perspektiven, die Anlegerwohnungen für private Investoren zu einer besonders interessan- ten Assetklasse machen.
k.A.
1010 1020 1030 1040 1050 1060 1070 1080 1090 1100 1110 1120 1130 1140 1150 1160 1170 1180 1190 1200 1210 1220 1230
13,20
16,50 16,50
14,40
14,80
17,30
13,60
14,90
14,70
17,20
17,30
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k.A.
17,40
14,70
12,30
15,10
11,90
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14,50
12,80
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10 €
12 €
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16 €
Quelle: Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2026, Stand: März 2026
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Preisentwicklung
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m²)
Die Preisdynamik hat zuletzt spürbar an Fahrt gewonnen. Die Mieten steigen als Folge der Verknappung des Angebots in allen Lagen und Segmenten über der Inflationsrate. Dabei werden die lagebedingten Preisunterschiede im Mietsegment tendenziell abgebaut, und auch in peripheren Gebieten werden Mietpreise akzeptiert, die früher nur in guten Lagen erzielbar waren. Im Segment Eigentumswohnungen zeigt sich ebenfalls ein Aufwärtstrend, wobei die durch- schnittlichen Anstiege allmählich wieder im Bereich der Inflationsrate liegen. Im Gegensatz zum Mietmarkt sind die Unterschiede nach Lagequalität jedoch deutlich ausgeprägter. Während die Steigerungsraten in den großen Stadtentwicklungsgebieten an der Peripherie leicht unterhalb der Inflation liegen, verzeichnen zentrale Lagen sowie etablierte Wohn- bezirke innerhalb und unmittelbar außerhalb des Gürtels Zuwächse, die teilweise darüber hinausgehen. Auch bei Bestandswohnungen sind Preissteigerungen zu verzeichnen, da Käufer aufgrund des rückläufigen Neuflächenangebots verstärkt in diesem Segment nach passenden An- geboten suchen. Dies führt dazu, dass der traditionelle Preisabschlag gegenüber Neubau- wohnungen bereits geringer wird.
k.A.
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4.900
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5.700
7.300
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8.100
5.800 5.850
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4.050
3.900
5.550
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6.000
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6.150
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4.150
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6.000
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5.800
3.950
Stärker als Mieten und Kaufpreise steigen allerdings die Betriebskosten, vor allem bei den kommunalen Gebühren.
3.850
5.650
3.750
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4.150
5.800
4.000 €
5.000 €
6.000 €
8.000 €
7.000 €
Bestand
Erstbezug
Quelle: Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2025, Stand: März 2025
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Ausblick und Kontakt
Die Prognosen für das restliche Jahr 2026 und darüber hinaus sind insgesamt von einem anspruchsvolleren, aber stabilen Marktumfeld geprägt. Die weiterhin hohe strukturelle Nach- frage nach neuem Wohnraum bildet unverändert eine solide Basis für positive Entwicklungen. Gleichzeitig zeigt sich die konjunkturelle Dynamik in Österreich aktuell moderat, was die Entwicklung kurzfristig etwas dämpft. Auf globaler Ebene bestehen weiterhin gewisse Unsicherheiten, deren Auswirkungen noch nicht vollständig abschätzbar waren. Mögliche Schwankungen bei Energie- und Rohstoff- preisen könnten die weitere Inflationsentwicklung beeinflussen und damit auch den geld- politischen Kurs mitbestimmen. Vor diesem Hintergrund ist auch bei den zuletzt stabilen Baupreisen mittelfristig mit punktuellen Anpassungen zu rechnen, insbesondere aufgrund gestiegener Energiekosten. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass Projektentwickler vorerst weiterhin selektiv und risikoavers agieren werden. Die Kombination aus moderater konjunktureller Dy- namik und anhaltenden globalen Unsicherheiten führt dazu, dass Investitionsentscheidungen teilweise sorgfältiger geprüft und zeitlich gestaffelt werden. Die Auswirkungen werden sich voraussichtlich primär in den Fertigstellungszahlen nieder- schlagen. Die zu erwartenden Rückgänge könnten die Angebotslücke weiter verschärfen und dementsprechend für eine gewisse Aufwärtsdynamik bei den Preisen sorgen.
Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin T +43 1 512 76 90-400 E k.schunker@ehl.at
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