Bewertung
Schlüsselgröße Leerstandsrisiko
Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS
Das Leerstandsrisiko beeinflusst maßgeblich den nachhaltig erzielbaren Ertrag und damit den Verkehrswert von Geschäftsflächen.
Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung GmbH
Im Ertragswertverfahren wird das Leerstandsrisiko typischerweise durch prozentuelle Abschläge auf den Rohertrag und durch die Berücksichtigung eines marktüblichen Mietausfallwagnisses erfasst. Die Höhe dieser Abschläge hängt von der Objektart, der Lagequalität, der Vermietungssituation und der Marktdyna- mik ab. Ausgangspunkt der Analyse ist die Bestandsaufnahme : • Aktuelle Leerstandsquote • Restlaufzeiten und Struktur der Mietverträge • Bonität und Branchenrisiko der Mieter • Konkurrenzsituation am Standort • Historische Vermietungsdauern für vergleichbare Objekte
Für Geschäftsflächen ist darüber hinaus insbesondere die Beurteilung der Wiedervermietbarkeit maßgeb- lich:
geplanter Investitionen oder erwarte- ter Nachfrageveränderungen.
In angespannten Märkten mit struk- turellem Nachfragewandel – etwa durch E-Commerce oder geändertes Konsumverhalten – ist eine konservativere Risikoeinschätzung erforderlich. In der Bewertung wird in solchen Situationen mit einem Pauschalabschlag für strukturellen Leerstand auf den ermittelten Wert gearbeitet. Dieser kann in schwachen Lagen bis zu 30 % betragen. Wie bei der Ermittlung der nachhaltigen Miete gilt: Das Leerstandsrisiko ist keine pauschale Größe, sondern erfordert eine objekt- und marktspezifische Einzelbe- trachtung.
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Attraktivität und Flexibilität der Flächenzuschnitte
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Technische Ausstattung und Moderni- sierungsstand Sichtbarkeit, Erreichbarkeit und Passantenfrequenz
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Methodisch werden Leerstandsrisiken auf zwei Wegen quantifiziert: 1. Marktbasierte Ableitung: Ver- gleich mit Leerstandsquoten und Neuvermietungsdauern in ähnlichen Objekten und Lagen. 2. Objektspezifische Prognose: Szenarioanalysen zu künftigen
Auslastungen, unter Berücksichtigung
Referenzprojekte Bewertung ShoppingCity Seiersberg
DEZ Einkaufszentrum Innsbruck
Das drittgrößte Einkaufszentrum Österreichs und das größte der Steiermark befindet sich rund 20 Fahrminuten vom Grazer Zentrum entfernt. Der Standort ist direkt an die A9 angeschlossen.
Das Einkaufszentrum DEZ im Innsbrucker Stadtteil Amras verfügt über direkten Anschluss an die Inntalautobahn A12 und umfasst rund 130 Shops auf dem gesamten Areal sowie eine jähr- liche Besucherfrequenz von etwa 7,5 Millionen.
Gesamtfläche Auftraggeber
88.400 m 2
Gesamtfläche Auftraggeber
36.000 m 2 Finanz. Bank
Finanz. Bank.
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Geschäftsflächenbericht
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