EHL Geschäftsflächenbericht 2025/26

Marktbericht | Österreich 2025/2026

Wir leben Immobilien.

Geschäftsflächenbericht

Vorwort

Die aktuelle Konjunktursituation im Allgemeinen und die herausfordernde Lage des Einzelhandels im Speziellen erfordern strukturelle Weiterentwicklung, Initiative und Innovation – heute vielleicht mehr denn je. Und sowohl Immobilieninvestoren und -entwickler als auch Retailer zeigen Tag für Tag, dass sie willens und fähig sind, sich diesen Herausforderungen zu stellen. Neuerungen und Reformen können aber nicht nur von den Unternehmen allein bewältigt werden, sie sind auch von Politik und Behörden einzufordern. Die notwendige Weiterentwicklung erfordert neue und bessere Rahmenbedingungen, der Einzelhandel kann den bürokratischen

Rucksack, der ihm aufgebürdet wurde, schlicht nicht mehr tragen. Der Wildwuchs von Vorschriften, Beschränkungen, Auf- lagen und Überprüfungen muss dringend überdacht werden. Unter anderem sollte die Mietvertragsgebühr, die es z.B. für Wohnungen längst nicht mehr gibt, endlich fallen – angesichts immer kürzer werdender Vertragslaufzeiten ist diese Belastung schlicht unerträglich geworden. Aber herausfordernde Zeiten bieten auch neue Chancen. Das erfahrene EHL-Einzel- handelsteam begleitet sie sehr gerne dabei, gemeinsam neue Wege und Konzepte zu entwickeln und erfolgreich umzusetzen.

Mag. Michael Ehlmaier FRICS

Mag. Stefan Wernhart MRICS

Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Mag. Mario Schwaiger

Mag. iur. Franziska Patay MSc

Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Einzelhandelsimmobilien | Senior Consultant EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Österreich | 2025/26

Entwicklungen am österreichischen Einzelhandelsmarkt

Innovation & neue Strukturen: Einzelhandel unter Veränderungsdruck

Sinkende Kaufkraft, veränderte Konsumgewohnheiten, steigende Kosten, der weitere Vormarsch des Onlinehandels und die allgemein schwierige wirtschaftliche Situation stellen den österreichischen Einzelhandel vor große Herausforderungen. Der Verän- derungsdruck erreicht damit auch verstärkt gute Lagen in den Stadtzentren.

Der Einzelhandel ist im Jahr 2025 mit einem besonders herausfordernden Umfeld konfrontiert, das sich in schwacher Ertrags- lage, Insolvenzen und sinkendem Flächen- bedarf niederschlägt. Besonders stark wirkt sich dabei die strukturelle Verschiebung der Konsumausgaben vom Warenkauf zu Ausgaben für Dienstleistungen und Urlaub/ Freizeit aus. So weist die Standortberatungs- gesellschaft „RegioData“ darauf hin, dass der Anteil des Non-Food-Handels an den Konsumausgaben binnen zehn Jahren von 16 auf 12,6 Prozentpunkte und somit um mehr als 20 Prozent gesunken ist. „Das Geld ist also da, landet aber nicht mehr im Einzelhandel. Und das nicht zufällig, sondern strukturell.“ Zudem könnte ab heuer das für Konsumaus- gaben vorhandene Geld auch real weniger werden: Das Auslaufen von Förderungen wie dem Klimabonus, wahrscheinlich unter der Inflationsrate liegende Pensionserhöhungen, voraussichtlich mäßige Lohnabschlüsse und steigende Arbeitslosigkeit machen den ge- samten Kuchen kleiner, während gleichzeitig die in der Vergangenheit kräftig gestiegenen

Personalkosten und die 2025 wieder stark steigenden Energiepreise den stationären Einzelhandel besonders belasten. Die herausfordernde Situation macht sich auf dem Markt für Einzelhandelsflächen ebenfalls bemerkbar, verstärkt auch in den guten, zentral gelegenen Lagen, die sich grundsätzlich aber weiterhin besser als der Gesamtmarkt entwickeln. Standort+Markt- Geschäftsführer Hannes Lindner beziffert den Leerstand in den Innenstadtbereichen bereits für 2024 mit 5,5 Prozent, was einen deutlichen Anstieg im Jahresvergleich darstellt. Dabei gehe dieser primär auf das Konto der Kleinstädte, in denen die Leer- standsquote mit 15,6 Prozent fast dreimal so hoch ist. Auch strukturell verändert sich die Flächenbelegung massiv: Die Discounter, die ihren Marktanteil in den vergangenen zehn Jahren verdreifacht haben, drängen immer stärker in Toplagen vor, ebenso legt das Luxussegment – unbeeindruckt von der Wirtschaftskrise – weiter und verstärkt zu. „Diese Zahlen belegen, was wir in unserer Arbeit tagtäglich feststellen“, erklärt EHL-Ein- zelhandelsspezialist Mario Schwaiger. „Der

Veränderungsdruck ist in allen Innenstädten hoch, doch in den Großstädten wie allen voran Wien, aber auch Landeshauptstädten wie Salzburg oder Linz, finden sich für frei- werdende Flächen meist in absehbarer Zeit Nachmieter. Dort haben wir daher zwar hohe Fluktuation, aber akzeptable Leerstandsra- ten. An kleineren Standorten, denen es nicht gelingt, sich für Konsumenten attraktiv zu halten, ist die Neuvermietung hingegen deut- lich schwieriger geworden.“ Eine gewisse Entlastung brächte aber die Tatsache, dass dem kontinuierlichen Wegfall von Flächen keine nennenswerte Neuflächenproduktion gegenüberstehe. „Neue Standorte werden praktisch nicht mehr entwickelt, Erweite- rungen bestehender Standorte erfolgen nur selten und Investitionen entfallen zum aller- größten Teil auf Qualitätsverbesserungen.“ Innovation und Nachhaltigkeit gelten heute nicht mehr als Zusatz, sondern als strategi- sche Notwendigkeit. Händler und Handels- immobilien stehen zunehmend unter Druck, neue Konzepte zu entwickeln, die verstärkt auf Dienstleistungen, Freizeiterlebnisse und emotionale Faktoren setzen.

Geschäftsflächenbericht

Interview: Stadtmarketing schafft Marke

Frau Limberger, gefühlt leistet sich mittlerweile jede große und mittlere Stadt ein Stadtmarketing. Aber was bringen Hüpfburgen und Grätzlfeste dem Einzel- handel, sodass er sie direkt oder indirekt via Steuern mitfinanzieren soll? Ich würde Hüpfburgen nicht zum Stadt- marketing zählen. Events sind grund- sätzlich nur eines von vielen Themen im Stadtmarketing, und eher sogar ein Randthema und speziell Gräzlfeste

Und dennoch ist der Leerstand in vielen Städten, sogar in Toplagen, ziemlich unerfreulich hoch… Dieser starke Fokus auf den Handel ist, gemessen an dem Alter unserer Städte, eine junge Entwicklung. Knapp 150 Jahre. Viele der in den letzten Jahrzehn- ten für Handel genutzten Flächen wurden historisch für Produktion, Handwerk oder Logistik genutzt.

Aber zählen am Ende nicht Hard Facts wie Verkehrsanbindung, Parkplätze oder Flächeneffizienz viel mehr? Natürlich muss eine Stadt erreichbar sein. Wobei aktuelle Studien eindrücklich zeigen, dass der Handel überproportional stark von Kunden profitiert, die nicht mit dem Auto, sondern beispielsweise mit dem Rad zum Einkaufen fahren. Das Zu- sammenspiel in einer attraktiven Stadt ist deutlich mehr als nur versiegelte Fläche für Mobilität. Ich sehe meine Aufgabe als Stadtmar- ketingverantwortliche auch darin, hier mitzuhelfen Optimierungen zu erreichen. Wir kennen die jeweilige Stadt, ihre Standortprobleme und -chancen, die Immobilieninvestoren, die aktuellen Mieter, lokale Interessenten für Flächen sowie politische und behördliche Entscheidungsträger. Wir vernetzen diese und können im Konsens und unter Einbin- dung aller Seiten Lösungen entwickeln. Ein wichtiger Aspekt ist dabei auch eine kontinuierliche Zusammenarbeit mit der Immobilienbranche, insbesondere mit Maklern – unser Job ist es, Standorte zu attraktivieren und zu optimieren, der Makler muss die Unternehmen identi- fizieren, die davon am meisten profitieren können.

haben ohnehin eher eine nach innen gerichtete Funktion. Moder- nes Stadtmarketing schafft eine Marke und nutzt dafür viel weiter gefasste Instrumente für seine Kernaufgabe: die Besonderheiten und Stärken einer Stadt herauszu- arbeiten und vor den Vorhang zu holen.

Für einen Teil dieser Flächen

Die Qualität eines Stand- orts wird auch über die Emotionen, die Konsumen- ten mit einer Stadt verbin- den, definiert und da kann strategisch geplantes Stadtmarketing große Veränderungen bewirken.

muss man nun eben wieder neue Nutzungen suchen, etwa für kreativ- künstlerische Bereiche, für Dienst- leistungen, für Freizeit und Entertainment und vieles mehr. Dieses Zusammenspiel macht eine Stadt und ihr Zentrum attraktiv und damit auch zu einem frequentierten, erfolgreichen Einzelhan- delsstandort.

Die Qualität eines Standorts wird auch über die Emotionen, die Konsumenten mit einer Stadt verbinden, definiert und da kann strategisch geplantes Stadtmar- keting große Veränderungen bewirken.

Daniela Limberger

Vizepräsidentin des Dachverbands Städtemarketing Austria und Geschäftsführerin der Agentur für Standort und Wirtschaft Leonding

Österreich | 2025/26

Wiener Innenstadt

Wien | Innenstadt: Comeback dank Luxuslabels

Während viele europäische Einkaufsstraßen unter Leerständen und Frequenzrückgängen leiden, erlebt die Wiener Innenstadt ein erstaun- liches Comeback. Getragen vom internationalen Tourismus und ange- trieben von Luxuslabels behauptet sie ihre Position als einer der dyna- mischsten Handelsplätze Europas – mit steigenden Umsätzen, neuen Marken und Passantenfrequenzen auf Rekordniveau.

Die Wiener Innenstadt zählt seit Jahr- zehnten zu den bedeutendsten Handels- standorten Europas. Mit ihrer einzigartigen Mischung aus historischer Bausubstanz, kultureller Strahlkraft und internationalem Publikum ist sie ein Magnet sowohl für Luxuslabels als auch für Gastronomie und traditionelle Einzelhändler.

mit der Mariahilfer Straße – die bislang unumstrittene Nummer eins unter Wiens Einkaufsstraßen. Ein zentraler Faktor dieser positiven Entwicklung ist das Comeback des internationalen Städtetourismus. Wien hat im Jahr 2024 und auch 2025 nahezu wieder an die Rekordwerte der Vor-Co-

von internationalen Kunden abhängen, war dies ein entscheidender Impuls. Besucher aus Asien, den USA und den Golfstaaten tragen überproportional zu den Umsätzen in der City bei. Während lokale Frequenzen aufgrund veränderter Arbeits- und Konsum- gewohnheiten teils schwanken, sind es die Touristen, die für stabile Umsätze und Premium-Käufe sorgen. Besonders auffällig ist dabei der Zusammenhang zwischen den steigenden Nächtigungszahlen in Wiener Luxushotels und den steigenden Umsätzen auf dem sogenannten Goldenen U – also der Achse Kohlmarkt – Graben – Kärntner Straße. Die Luxusbranche ist und bleibt der stärkste Treiber. Marken wie Louis Vuitton, Chanel, Hermès oder Cartier haben ihre Präsenz in den letzten Jahren kontinuierlich ausgebaut. Neue Markteintritte – etwa Celine (Kohlmarkt, 2025) oder Loewe (Kohl- markt, 2025) – unterstreichen die Attraktivi- tät der City für internationale Labels.

Doch während viele Einkaufs- straßen in Europa mit sinkenden Frequenzen, steigenden Leerständen und Verlagerungen ins Internet kämpfen, zeigt die Innere Stadt Wiens eine bemer- kenswerte Widerstandsfähigkeit – und mehr noch: Sie wächst und behauptet sich als einer der dynamischsten Teilmärkte Österreichs. Mit rund 210.000 m² Verkaufsfläche, verteilt auf 1.428 Geschäftslokale entlang

Die Wiener City trotzt dem europaweiten Trend: Internatio- nale Touristen und Luxuslabels sichern stabile Umsätze und machen die Innere Stadt zu einem der dynamischsten Han- delsstandorte Europas.

von mehr als zehn Kilometern Straßen- länge, liegt die Innenstadt fast gleichauf

rona-Jahre angeschlossen. Für viele Luxuslabels, deren Geschäftsmodelle stark

Geschäftsflächenbericht

Auszug an Neuvermietungen Innenstadt 2024/25

Begegnungszone Fußgängerzone

Mode

Uhren

Mode

Gastronomie

Bar

Uhren

Schuhe

Schokolade

Unangefochten an der Spitze liegt der Graben und die Kärntner Straße, die sowohl unter der Woche als auch am Wochenende mit Werten um die 70.000 Passanten pro Tag glänzen. Ebenfalls in der Spitzengruppe vertreten ist der Kohlmarkt, Wiens Luxus- meile, wo sich die Passantenfrequenz im Vergleich zwar auf niedrigerem Niveau bewegt, dafür aber ein überdurchschnittlich kaufkräftiges Publikum anzutreffen ist.

Passantenfrequenz am Samstag Graben 71.285

39.883 69.351

Kärntner Straße

Kohlmarkt

Quelle: WKO Wien 2024

Österreich | 2025/26

Wiener Mariahilfer Straße

Wien | Mariahilfer Straße: Wiener Einkaufsmeile im Wandel

Die Mariahilfer Straße bleibt Österreichs wichtigste Einkaufsmei- le – und erfindet sich zugleich neu. Mit dem Neustart des Kauf- hausprojekts Lamarr, dem Ausbau der U-Bahn und dem Einzug internationaler Flagshipstores entwickelt sie sich immer stärker zu einem urbanen Erlebnisraum, in dem Handel, Gastronomie und Freizeit nahtlos ineinandergreifen.

Die Mariahilfer Straße mit knapp 212.000 m² Verkaufsfläche ist seit vielen Jahren die wichtigste und längste Ein- kaufsstraße Österreichs. Mit einer Länge von fast zwei Kilometern verbindet sie den Westbahnhof mit der Wiener Innenstadt und gilt als Magnet sowohl für Wienerinnen

Stumpf-Gruppe einen neuen Eigentümer gefunden. Nach den Schwierigkeiten des früheren Projektträgers wird das Vorhaben nun in veränderter Form fortgeführt. Bereits im Frühjahr 2024 begannen die Abriss- arbeiten am bestehenden Rohbau, wobei große Teile der unteren Etagen entfernt

Nutzung vor: Während im vorderen Gebäu- deteil weiterhin Verkaufsflächen entstehen, sind in den darüberliegenden Stockwerken rund 200 Wohnungen geplant. Ergänzt wird dies durch einen Hotelbereich im hinteren Gebäudeteil. Besonders hervorzuheben ist die öffentlich zugängliche Dachterrasse, die durch ein Servitut rechtlich gesichert ist und auch in der neuen Planung erhalten bleibt. Mit dieser Neuausrichtung soll das ehemalige Lamarr-Projekt zu einem lebendigen Stadtbaustein werden, der Handel, Wohnen, Hotellerie und öffentliche Aufenthaltsqualität verbindet. Die Fertig- stellung des Projekts wird derzeit für Ende 2027 bzw. Anfang 2028 erwartet. Parallel dazu treibt die Stadt den Ausbau der U-Bahn-Station Neubaugasse voran, die künftig zum Knotenpunkt der Linien U2 und U3 wird. Schon jetzt ist die Station hoch frequentiert, künftig soll sie zu den meistgenutzten in ganz Wien zählen. Für die Mariahilfer Straße bedeutet das eine massi-

und Wiener als auch für inter- nationale Gäste. In den letzten Jahren hat sie einen tiefgreifenden Wandel erlebt, der sie endgültig als Spitzenstandort des Wiener Einzelhandels etabliert. Das Kaufhaus Lamarr auf der Ma- riahilfer Straße galt als eines der bedeutendsten Neubauprojekte im Wiener Einzelhandel der vergan- genen Jahre. Mit dem Eigentümer- wechsel stellte sich die Frage, ob

Die Mariahilfer Straße bleibt Österreichs wichtigste Ein- kaufsmeile – und wächst über den Handel hinaus: Wohnen, Hotellerie und Erlebnisangebo- te machen sie zum lebendigen Stadtbaustein der Zukunft.

und wie die Vision des Lamarr umgesetzt werden würde. Das ursprünglich von der Signa-Gruppe entwickelte Kaufhaus Lamarr auf der Mariahilfer Straße hat mit der

werden. Ziel ist es, das Bauvolumen deut- lich zu reduzieren und das Projekt auf eine langfristig tragfähige Basis zu stellen. Das überarbeitete Konzept sieht eine gemischte

Geschäftsflächenbericht

Auszug an Neuvermietungen Mariahilfer Straße 2024/25

ve Steigerung der Besucherzahlen und eine noch attraktivere Lage für nationale wie internationale Händler. Das Konsumverhalten hat sich in den ver- gangenen Jahren deutlich verändert. Statt reiner Verkaufsflächen stehen heute Erleb- nis, Markeninszenierung und Gastronomie im Mittelpunkt. Kundinnen und Kunden suchen nicht mehr nur nach Geschäften, sondern nach Orten, die Einkaufen mit Emotion, Service und Aufenthaltsqualität verbinden. Beispiele dafür sind innovative Konzepte wie das Adidas Brand Center, das 2025 mit modernster Retail-Technologie und interaktiven Erlebniszonen eröffnen wird, oder die zahlreichen Flagshipstores internationaler Marken, die das Bild der Mariahilfer Straße prägen. Ergänzt wird dieses Angebot durch eine wachsende Vielfalt an Gastronomiebetrieben, die das Einkaufen mit kulinarischen Erlebnissen verbinden und die Mariahilfer Straße zu einem urbanen Erlebnisraum machen, in

dem Shoppen, Flanieren und Genießen ineinandergreifen.

Begegnungszone Fußgängerzone

Für zusätzliche Dynamik sorgen Pop- up-Stores und temporäre Konzepte, die immer wieder neue Impulse setzen und die Einkaufsstraße abwechslungsreich und lebendig erscheinen lassen. Einen be- sonderen Schub erhält der Standort zudem durch die internationalen Markteintritte: 2024 eröffnete die Kultmarke Dr. Martens ihren ersten österreichischen Store, 2025 folgte die skandinavische Lifestyle-Marke ARKET mit einem repräsentativen Flagship- store samt Café. Auch österreichische Konzepte tragen zur Vielfalt bei, etwa die Biogena Plaza, ein weiterer Standort der HONU Tiki Bowls oder die Buchhandlung Morawa auf der Mariahilfer Straße 20 – ein Projekt, das von der EHL Gewerbeimmobi- lien GmbH begleitet wurde.

Gastronomie

Buchhandel

Fitness

Mode

Discounter

Gesundheit

Mode

Schuhe

Mode Mode

Passantenfrequenz am Samstag Mariahilfer Straße 70.028 Neubaugasse 19.111

Quelle: WKO Wien 2024

Österreich | 2025/26

Einzelhandelsstandorte in Wien und Umgebung

Wien Mitte The Mall

Goldenes Quartier

Top Shopping- standorte

Bezirk

1030

Bezirk

1010

Nutzfläche

30.300 m²

Nutzfläche

11.500 m²

Gewerbepark Stadlau

Center Alterlaa

Westfield SCS

G3 Shopping Resort Gerasdorf

Bezirk

1220

Bezirk

1230

Bezirk

2334

Bezirk

2201

Nutzfläche

66.000 m²

Nutzfläche

20.000 m²

Nutzfläche

192.500 m²

Nutzfläche

70.000 m²

Kärntner Straße

Graben

Kohlmarkt

Landstraßer Hauptstraße

Bezirk

1010

Bezirk

1010

Bezirk

1010

Bezirk

1030

Verkaufsfläche

35.000 m²

Verkaufsfläche

18.000 m²

Verkaufsfläche

7.500 m²

Verkaufsfläche

82.800 m²

Innere Mariahilfer Straße

Favoritenstraße

Meidlinger Hauptstraße

Weitere Einkaufsstraßen

1010 1010 1010 1020 1020 1070

Kohlmarkt

Rotenturmstraße

Wollzeile

Taborstraße Praterstraße Neubaugasse

1080 Alserstraße 1150 Äußere Mariahilfer Straße 1160 Thaliastraße

Bezirk

1060/1070 212.000 m²

Bezirk

1100

Bezirk

1120

Verkaufsfläche

77.100 m²

Verkaufsfläche

56.400 m²

Geschäftsflächenbericht

BahnhofCity Wien Hbf

Auhof Center

BahnhofCity Wien West

Westfield Donau Zentrum

Bezirk

1220

Bezirk

1100

Bezirk

1140

Bezirk

1150

Nutzfläche

23.000 m²

Nutzfläche

51.000 m²

Nutzfläche

22.000 m²

Nutzfläche

120.000 m²

Weitere Shopping Center

1150 1190 1200 1210

Lugner City

1010 STEFFL 1010 Ringstraßen Galerien 1020 Stadion Center 1030 GALLERIA 1070 Gerngross 1100 1100 Columbus 1110 Gasometer Shopping 1110 Huma Eleven 1110 ZS Zentum Simmering 1120 VIO Plaza

Q19

Milennium City

Citygate 1210 Shopping Center Nord 1230 Riverside

A22

02 03

A23

A21 A2 S1

Österreich | 2025/26

Erfolgsstrategien im österreichischen Einzelhandel

Städte brauchen mehr als Retail

Standort+Markt-Gesellschafter und Prokurist Roman Schwarzenecker über die notwendige Transformation der Handelslandschaft und bürokratische Bremsklötze, die dringend entfernt werden sollten, um den stationären Einzelhandel wieder in Fahrt zu bringen.

Herr Schwarzenecker, geht es dem filialge- bundenen Einzelhandel wirklich so schlecht, wie das in den Publikumsmedien derzeit mit unangenehmer Regelmäßigkeit zu lesen ist? Roman Schwarzenecker, Standort+ Markt: Wir untersuchen im Rahmen unserer Publikation „S+M City Retail Österreich“ jährlich die größten 40 Cities in Österreich. Die Leerstandsquote in den 24 größten Innenstadtbereichen lag 2024 bei 5,5 Prozent, was einen deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Das ist natürlich unerfreulich, aber bedeutet nicht, dass es dem Einzelhandel generell schlecht geht, vielmehr ist die Situation recht unterschiedlich. Besonders negativ auffällig ist die Entwick- lung in Kleinstädten, wo die Leerstandsquo- te mittlerweile bei 15,6 Prozent liegt. Kleine Bezirkshauptstädte haben also deutlich massivere Probleme als Primär- und Se- kundärstädte. Weiters ist augenfällig, dass sich Städte, die über ein starkes peripheres Angebot verfügen und dazu noch schlecht erreichbar sind – oder in denen das Parken schwierig ist, sich ganz besonders schwer- tun, den innerstädtischen Handel zu halten. Generell aber leidet der Einzelhandel unter

der Konkurrenz des E-Commerce, der insbesondere in cityrelevanten Branchen zwischenzeitlich einen erheblichen Anteil am Konsum ausmacht. Dieser Trend könnte in den kommenden Jahren noch zunehmen. Außerdem orten wir eine gewisse Pendel- bewegung. Wenn der Leerstand zunimmt, verschwinden im nächsten Jahr oftmals Flächen und erfahren eine andere (meist handelsferne) Nutzung. Da diese Flächen „aus der Wertung“ fallen, reduziert sich im nächsten Jahr der Leerstand. Es wäre aber völlig falsch zu glauben, dass sich damit die Situation verbessert hätte. Daher plädiere ich immer darauf, sich die Daten im Detail anzusehen. Ranglisten gereiht nach der Leerstandsquote können da oft irreführend sein.

verlassen, ist zu kurz gegriffen, das zeigen auch die Daten deutlich. Die Gastroflächen haben sich nur minimal erhöht, „Gastro ist the new retail“ hat so nicht stattgefunden. Meiner Ansicht nach haben sich die Städte und deren Hauseigentümer zu lange auf Retail verlassen. Die hohen Mieten verlockten mehr und mehr, Handelsflächen zu schaffen, eine Monostruktur entstand, die uns nun etwas auf den Kopf fällt. Früher waren die Städte deutlich multifunktionaler und boten neben Handel auch andere Nutzungen wie Arztpraxen, Kanzleien, Gewerbe und öffentliche Nutzungen, das zeigen auch Untersuchungen, die bis 1970 zurückreichen. Nun geht der Trend wieder etwas in diese Richtung. Im Vergleich zu vor 50 Jahren verfügen die Städte aber auch nach den letzten Flächenreduktionen über deutlich mehr Retailflächen als zu den Zeiten, die am Beginn unserer Beobachtun- gen standen. Ich hoffe aber nicht, dass wir mit urbanen Strukturen wie vor 50 Jahren rechnen müssen… Bestimmt nicht, obwohl es sicher eine große Herausforderung ist, die Stadtkerne attraktiv zu halten oder in manchen Fällen

Was könnten wirksame Gegenstrategien sein?

Um dem zunehmenden Leerstand und den strukturellen Veränderungen zu begegnen, wird ein „geordneter Rückzug“ aus überflüssigen Shopflächen unvermeidlich sein. Transformationsstrategien könnten dabei helfen, die Leerstände zu minimieren und die Städte funktional umzugestalten. Sich hierbei nur auf die Gastronomie zu

Geschäftsflächenbericht

auch sie erst wieder attraktiv zu machen. Generell ist eine Polarisierung in der Stand- ortentwicklung festzustellen. Während (an einigen wenigen Standorten) Luxus-Shops immer weiter an Bedeutung gewinnen und vor allem der Discountbereich (so sind Aktionspostenmärkte eine der wenigen Betriebsformen, die derzeit tatsächlich expandieren) an Terrain gewinnt, verliert die „breite Mitte“. Ins Strudeln gekommene Anbieter wie kika/Leiner, Gerry Weber, Jones, My Shoes, Reno, Hallhuber, Nor- thland, Palmers, Esprit usw. zeugen von diesem Trend.

Anmutung der Innenstädte noch bedeut- samer als es der rein quantitative Anteil an den Handelsflächen erwarten lassen würde, denn gerade diese Shops machen das Ambiente und das Shoppingerlebnis einer Stadt aus. Ein Besucher der Innen- stadt lässt sich wohl eher von Auslagen von Boutiquen und weniger von Supermärkten oder Bankfilialen inspirieren. Was könnte gegen diese Entwicklung, die an manchen Standorten wirklich sehr proble- matisch erscheint, getan werden?

Der Einzelhandel zählt in Österreich zu den am stärksten regulierten Branchen. Beispielsweise erschweren Fahr- und Anlieferverbote die Belieferung von Filialen, neun verschiedene Raumordnungsgesetze schaffen nicht gerade Transparenz und die EU-Lieferketten- sowie die Abfall- rahmenrichtlinie machen es auch nicht gerade leichter. Dazu fallen oftmals sehr eigen wirkende Gebühren, wie etwa eine Mietvertragsgebühr bei gewerblichen Miet- verträgen, an. Die aktuellsten Diskussionen ranken sich um eine Bevorteilung des E-Commerce. Während der Internethandel 24/7 offenhalten kann und Beschäftigte anstellt, die über andere (unternehmer- freundlichere) Kollektivverträge verfügen, kämpft der stationäre Handel hier mit wesentlich stumpferen Waffen, um diese etwas kriegerische Metapher zu bemühen.

Den Städten, den Einzel- händlern und den Immobi- lienbesitzern wird ohnehin ständig ausgerichtet, was sie alles anders und

Wie diese Aufzählung schon zeigt, ist insbesondere die Bekleidungsbran- che von dieser Entwicklung

Während Luxus-Shops immer weiter an Bedeutung gewin- nen und vor allem der Diskont- bereich an Terrain gewinnt, verliert die „breite Mitte“.

Im Gespräch

betroffen. So ver- loren Bekleidung & Schuhe in der letzten Dekade 120.000 m² ihrer Flächen in den 24 größten Innenstädten Österreichs. Waren 2014 fast ein Drittel aller Shopflächen Bekleidungsge- schäfte, sind es jetzt nur noch etwas mehr als ein Viertel. Dieser Rückgang ist für die

besser machen müssten. Ich will daher heute einmal vor allem auf die Hausauf- gaben hinweisen, die Politik und Behörden dringend zu machen hätten, denn der Handel leidet definitiv auch an einem Bürokratie-Overload.

Roman Schwarzenecker

Generalsekretär ACSP, Gesellschafter und Pro- kurist, Standort+Markt

Österreich | 2025/26

Landeshauptstädte im Fokus

Landeshauptstädte: Tourismus gewinnt weiter an Bedeutung

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Bregenz

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Die innerstädtischen Einzelhandelslagen der größten Bundesländerhauptstädte haben sich zuletzt recht unterschiedlich entwickelt. Gemein- sam ist ihnen, dass tourismusabhängige Umsätze weiter an Bedeutung gewinnen.

Innsbruck

Schwächephase in Graz Nach einigen sehr positiven Jahren hat sich der Standort Graz zuletzt wieder schwächer entwickelt. In den A-Lagen ist die Leerstandsquote von unter einem auf 5,5 Prozentpunkte hochgeschnellt und liegt damit sogar über der um 1,9 auf 5,1 Prozentpunkte gestiegenen Rate für die gesamte Innenstadt. Ein Pluspunkt ist hingegen, dass der kontinuierliche Flächenrückgang der vergangenen Jahre zuletzt gestoppt werden konnte. Mit einem minimalen Plus von 400 m² auf 169.100 m² konnte die Position als Österreichs Nummer zwei hinter Wien weiter gefestigt werden. Für die weitere Entwicklung wird die wirtschaftliche Situation der stark vom krisengeschüttelten Automotivsektor geprägten Region zu beachten sein. Diese hat für die Aussichten des Einzelhandels und der Gastronomie zumindest kurzfristig größere Bedeutung als die durchaus positiven lokalen Maßnahmen zur Stand-

Die Entwicklung des Einzelhandelsmarkts in den Bundesländerhauptstädten spiegelt den allgemeinen Trend zur Fokussierung auf wenige starke Standorte wider und dementsprechend haben sich die Märkte in den größeren und von Retailern daher mehr beachteten Landeshauptstädten besser als der Gesamtmarkt entwickelt. Das gilt sowohl im Hinblick auf Leerstand und Miet- höhen als auch auf den Flächenbestand. Kleine Festspiele in Salzburg Aktuell besonders positiv zu erwähnen ist Salzburg. Die Leerstandsquote hat sich in der Festspielstadt nahezu halbiert und liegt nun laut S+M Dokumentation – City Retail Österreich bei nur mehr 3,1 Prozent, in den A-Lagen betrug der Rückgang sogar etwas mehr als die Hälfte und der Leerstand liegt hier nur mehr bei fast vernachlässigbaren 1,7 Prozent. Der Zusammenhang dieses Aufwärts- trends mit der positiven Entwicklung des Tourismus – mittlerweile übertreffen die

Nächtigungszahlen das Vor-Covid-Niveau – ist offensichtlich und die anhaltenden Rückgänge im wichtigen Bekleidungsseg- ment werden von stark tourismusabhän- gigen Branchen wie etwa Gastro mehr als kompensiert. Mit einiger Spannung wird die heuer star- tende Erweiterung des Europarks (aktuell 50.700 m² um 8.400 m² Verkaufsfläche) erwartet. Da der Europark ein deutlich grö- ßeres Einzugsgebiet als die Stadt Salzburg selbst anspricht, ist davon auszugehen, dass die Auswirkungen auf das Zentrum nicht übermäßig stark sein werden, auch weil es innerstädtisch keine Einkaufszen- tren gibt und die wichtigen touristischen

Umsätze kaum tangiert werden. Ein Wermutstropfen für die City ist

hingegen das zumindest vorläufige Aus für die Regionalstadtbahn S-Link. Diese hätte durchaus das Potenzial gehabt, Konsu- menten aus den umliegenden Städten und Gemeinden wieder mehr in das Stadtzent- rum zu locken.

Geschäftsflächenbericht

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Linz

St. Pölten

Wien

Eisenstadt

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Salzburg

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Graz

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Klagenfurt

ortstärkung wie beispielsweise eine neue Straßenbahn im Bereich der Neutorgasse sowie neue Geh- und Radwege, die noch heuer fertiggestellt werden. Linzer Leerstand sinkt weiter Die oberösterreichische Landeshauptstadt hat sich zuletzt recht gut geschlagen. Laut S+M City Retail Österreich fiel der Leerstand in den innerstädtischen Einzelhandelsstandorten um 1,1 auf 3,0 Prozentpunkte, in den A-Lagen um 2,0 auf 2,8 Prozentpunkte. Die A-Lage umfasst dabei mit 83.500 m² von 141.500 m² einen überdurchschnittlich hohen Anteil am gesamten innerstädtischen Flächenbe- stand. Neue Flächen angemietet haben mit McFit und FITINN gleich zwei Fitnessketten, auch der Delikatessenhändler Trzesniewski hat sich in der City angesiedelt. Eine wichtige Rolle spielen für die positive Gesamtentwicklung die umfassenden Refurbishments in den drei zentral gelege-

nen Einkaufszentren Linzerie, Atrium und Passage, die als wichtige Frequenzbringer eine Schlüsselrolle für den Retailstandort Innenstadt spielen. Aktuell können die benachbarten Abschnitte der Landstraße davon aber nur mäßig profitieren, insbe- sondere im südlichen Teil der zentralen Einkaufsachse trüben einige große Leer- stände das Straßenbild. Positiv entwickeln sich hingegen die näher am Hauptplatz gelegene Abschnitte der Landstraße, diese profitieren von Verkehrsberuhigung und weiteren Attraktivierungsmaßnahmen. Schwierige Entwicklung in Innsbruck Der Einzelhandelsstandort Innsbruck verzeichnete 2024/25 einen deutlichen Anstieg der Leerstandsquote und dabei schnitten die A-Lagen mit einem Plus von 2,4 auf 5,4 Prozentpunkte sogar schlechter ab als die gesamte City mit plus 1,1 auf 5,0 Prozentpunkte. Und diese Zahlen spiegeln die schwierige Entwicklung noch nicht in voller Stärke wider, da darin der zwischen-

zeitliche Auszug von Media Markt aus dem Kaufhaus Tyrol noch nicht berücksichtigt ist. Diesen eingerechnet würde die Leer- standrate laut S+M City Retail Österreich sogar bei rund 7,8 Prozent liegen. Positiv zu erwähnen ist allerdings, dass sich der Tourismus in der Tiroler Lan- deshauptstadt weiter erholt hat und das Vor-Covid-Niveau bereits wieder übertrifft. Davon profitieren vor allem die Hotspots rund um das Goldene Dachl wie etwa die Herzog-Friedrich-Straße sowie generell die Gastronomie, während die insgesamt für den Standort bedeutendere Maria-The- resien-Straße primär von einheimischen Konsumenten frequentiert wird. In den kommenden Jahren sollte die City von Verbesserungen für den Fußgeher- und Radverkehr sowie der Attraktivierung einiger Straßenzüge wie etwa dem Bozner Platz profitieren.

Österreich | 2025/26

Investment

Einzelhandels- immobilien wieder mehr im Fokus der Investoren

Mag. Franz Pöltl FRICS

Geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting GmbH

Der Immobilieninvestmentmarkt bietet im Einzelhandelsbereich ein sehr fragmentier- tes Bild, wo einzelne Segmente durchaus wieder in den Fokus der Investoren rücken, andere aber nach wie vor mit großen Herausforderungen konfrontiert sind. Grundsätzlich war seit Ausbruch der Pandemie Anfang 2020 kaum Interesse der Investoren am Einzelhandelssegment

zu verzeichnen. Auch die schon seit mehr als zehn Jahren zyklusunabhängig hohe Nachfrage nach Supermärkten und Nah- versorgungsimmobilien vermag dieses Bild nicht zu relativieren. Der Hype im Logistikbereich, der in einer starken Yield-Compression mündete, war im Einzelhandelssegment ebenfalls zu ver- zeichnen, allerdings mit „umgekehrten Vor-

zeichen“. Seit Ende des letzten Jahrzehnts wurde in Österreich keine Transaktion über ein großes, überregional strahlendes Einkaufszentrum verzeichnet. Obwohl Fachmarktzentren überwiegend Nahver- sorgungsfunktion haben, war das Investo- reninteresse auch in diesem Segment in den letzten fünf Jahren eher enttäuschend. Hier scheint sich aber eine Trendwende abzuzeichnen, zumal im heurigen Jahr

Renditen Büro, Einzelhandel 2016 - 2025

7 %

6 %

5 %

4 %

3 %

2 %

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025*

Einzelhandel (FMZ)

Einzelhandel (EKZ)

Einzelhandel (High Street)

Büro

*Prognose, Quelle: EHL Market Research | H1 2025

Geschäftsflächenbericht

bereits einige Fachmarktzentren bzw. Immobilien mit Nahversorgungsfunktionen verkauft wurden und sich weitere in weit fortgeschrittenen Verhandlungen befinden. Überwiegend vertrauen die Investoren dabei in die Kaufgewohnheiten der Österreicher, die im Kurzfristbedarf das Kauferlebnis auf der stationären Fläche dem Online-Kauf vorziehen. Das ist auch an den Quadratmeterumsätzen der Fachmarkt- zentren abzulesen, die im Unterschied zu den Umsätzen von Mietern aus dem Mode- und Schuhbereich, die überwiegend

Investmentproduktes Fachmarktzentrum kontinuierlich zu.

Der Bereich Highstreet Immobilien stellt sich zusehends fragmentiert dar. Die Bestlagen im Golden U in Wien sowie in der Salzburger Getreidegasse oder der Grazer Herrengasse bleiben nach wie vor sowohl von Mietern als auch von Investoren gesucht. Hier sind auch kaum Mietpreis- rückgänge, sondern im Gegenteil, weitere Mietsteigerungen festzustellen. Auch auf der Renditeseite hat das geänderte Zins- niveau kaum bis keine Spuren hinterlassen. Da sehr wenige Häuser in diesen Lagen auf den Markt kommen, ist auch mit keiner Änderung der Situation zu rechnen. Vollkommen anders stellt sich die Situation auf den klassischen Einkaufsstraßen wie der Mariahilfer-, Favoriten- oder der Landstraße dar. Hier ist die Situation nach wie vor sehr herausfordernd, da sowohl ein Rückgang der Mieten als auch der durchschnittlichen Shop-Layouts zu beobachten ist. Dies ist als kostenseitige Reaktion der Einzelhändler auf die geringere Flächenproduktivität zu sehen. Hinzu kommen Sondersituationen wie beispielsweise auf der Wiener Maria- hilfer Straße, wo neben dem laufenden U-Bahn-Bau auch die Tatsache, dass das Kaufhaus Lamarr nicht bzw. einzelhandels- mäßig in einer flächenmäßig reduzierten Version realisiert wird, auf die Stimmung und Umsätze der Einzelhändler drückt.

Nach einer langen Phase der Zurückhaltung bei den Eigentümern haben einige Be- standshalter den Versuch unternommen und ihre Objekte in den Markt gestellt. Dieses Angebot ist auf entsprechende Nachfrage gestoßen, da es gute und als relativ risikoavers eingestufte Kaufgelegen- heiten seit mehreren Jahren nicht mehr gegeben hat. Auf der Verkäuferseite sind von Fonds über Privatinvestoren bis zu Entwicklern alle Gruppen zu finden. Diese

in Shopping-Centern und Highs- treet-Immobilien vertreten sind, kaum signifikante Rückgänge in der Flächenproduktivität zu verzeichnen hatten. Darüber hinaus bieten Fachmarkt- zentren mit Spitzenrenditen von 5,75 Prozent und durchschnittlichen

Seit Ende des letzten Jahr- zehnts wurde in Österreich keine Transaktion über ein gro- ßes, überregional strahlendes Einkaufszentrum verzeichnet.

Renditen für gute, funktionierende Zentren im Bereich zwischen 6 und 7 Prozent auch vergleichsweise attraktive Returns. Da sich die Mieterstruktur der Zentren immer mehr angleicht und ein hoher Prozentsatz der Retailer in fast allen funktionierenden Zentren anzutreffen ist, nimmt der Standardisierungsgrad des

werden nach langem Stillstand im Transak- tionsbereich für ihre Initiative zum Verkauf von FMZs mit erwachendem Interesse der Investoren belohnt. Käufer sind neben Privatinvestoren ins- besondere Spezialfonds und teilweise auch Entwickler, die Potenzial im Refurbishment von in die Jahre gekommenen Zentren sehen.

Referenzprojekte Investment

Franz-Jonas-Platz

FMZ Kapfenberg

Das direkt am Bahnhof Florids- dorf gelegene und voll vermietete Büro- und Geschäftsgebäude am Franz-Jonas-Platz 2-3 im 21. Wiener Gemeindebezirk wurde von EHL an einen Privatinvestor vermittelt.

Das FMZ Kapfenberg mit einer Mietfläche von über 14.000 m² wurde an die Saller Unterneh- mensgruppe aus Weimar ver- mittelt, die mit dem Erwerb den Einstieg in den österreichischen Markt vollzogen hat.

Gesamtfläche Auftraggeber

11.035 m 2 S Immo AG.

Gesamtfläche 14.000 m 2 Auftraggeber LLB Immo KAG

Österreich | 2025/26

Bewertung

Schlüsselgröße Leerstandsrisiko

Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS

Das Leerstandsrisiko beeinflusst maßgeblich den nachhaltig erzielbaren Ertrag und damit den Verkehrswert von Geschäftsflächen.

Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung GmbH

Im Ertragswertverfahren wird das Leerstandsrisiko typischerweise durch prozentuelle Abschläge auf den Rohertrag und durch die Berücksichtigung eines marktüblichen Mietausfallwagnisses erfasst. Die Höhe dieser Abschläge hängt von der Objektart, der Lagequalität, der Vermietungssituation und der Marktdyna- mik ab. Ausgangspunkt der Analyse ist die Bestandsaufnahme : • Aktuelle Leerstandsquote • Restlaufzeiten und Struktur der Mietverträge • Bonität und Branchenrisiko der Mieter • Konkurrenzsituation am Standort • Historische Vermietungsdauern für vergleichbare Objekte

Für Geschäftsflächen ist darüber hinaus insbesondere die Beurteilung der Wiedervermietbarkeit maßgeb- lich:

geplanter Investitionen oder erwarte- ter Nachfrageveränderungen.

In angespannten Märkten mit struk- turellem Nachfragewandel – etwa durch E-Commerce oder geändertes Konsumverhalten – ist eine konservativere Risikoeinschätzung erforderlich. In der Bewertung wird in solchen Situationen mit einem Pauschalabschlag für strukturellen Leerstand auf den ermittelten Wert gearbeitet. Dieser kann in schwachen Lagen bis zu 30 % betragen. Wie bei der Ermittlung der nachhaltigen Miete gilt: Das Leerstandsrisiko ist keine pauschale Größe, sondern erfordert eine objekt- und marktspezifische Einzelbe- trachtung.

•

Attraktivität und Flexibilität der Flächenzuschnitte

•

Technische Ausstattung und Moderni- sierungsstand Sichtbarkeit, Erreichbarkeit und Passantenfrequenz

•

Methodisch werden Leerstandsrisiken auf zwei Wegen quantifiziert: 1. Marktbasierte Ableitung: Ver- gleich mit Leerstandsquoten und Neuvermietungsdauern in ähnlichen Objekten und Lagen. 2. Objektspezifische Prognose: Szenarioanalysen zu künftigen

Auslastungen, unter Berücksichtigung

Referenzprojekte Bewertung ShoppingCity Seiersberg

DEZ Einkaufszentrum Innsbruck

Das drittgrößte Einkaufszentrum Österreichs und das größte der Steiermark befindet sich rund 20 Fahrminuten vom Grazer Zentrum entfernt. Der Standort ist direkt an die A9 angeschlossen.

Das Einkaufszentrum DEZ im Innsbrucker Stadtteil Amras verfügt über direkten Anschluss an die Inntalautobahn A12 und umfasst rund 130 Shops auf dem gesamten Areal sowie eine jähr- liche Besucherfrequenz von etwa 7,5 Millionen.

Gesamtfläche Auftraggeber

88.400 m 2

Gesamtfläche Auftraggeber

36.000 m 2 Finanz. Bank

Finanz. Bank.

Geschäftsflächenbericht

Center Management

Next Level Entertainment

Georg Burgstaller, MA

Leitung | Asset Management EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Dass ein gelungener Mietermix und ein brei- tes Produktangebot nicht mehr ausreichen und Einkaufszentren auch mit Entertain- ment punkten müssen, ist mittlerweile eine Binsenweisheit. Doch dass ein wenig Zeitvertreib zwischen den Geschäften nicht ausreicht, um mit der Konkurrenz im Netz mitzuhalten, ist ebenso evident. Viele Pro- dukte – von Kleidung über Elektronik bis hin zu Lebensmitteln – werden heute oftmals von zu Hause aus bestellt. Dadurch verliert der stationäre Einzelhandel zunehmend Kundenfrequenz. Die unbestreitbaren Effizienzvorteile von Online – Zeitersparnis, Produktvielfalt, Ver- gleichbarkeit von Angeboten, etc. – müssen daher durch emotionalen Zusatznutzen des physischen Einkaufens kompensiert oder im

besten Fall mehr als ausgeglichen werden. Die gesuchten Produkte allein ziehen nicht mehr ausreichend Konsumenten in die Einkaufszentren, gesucht werden Erlebnisse, Inspiration und Freizeitwert. Der Besuch im Center soll Spaß machen, Emotionen wecken und soziale Interaktion ermöglichen. Mit Hüpfburg und Evergreens von der Ham- mondorgel gelingt das definitiv nicht mehr, mit kreativen, für die anzusprechenden Zielgruppen maßgeschneiderten und immer wieder neuen Angeboten hingegen umso mehr. Besonders Familien mit Kindern oder Jugendliche besuchen Einkaufscenter eher, wenn es dort mehr zu erleben gibt als nur Shopping. Entertainment-Angebote machen ein Center für breitere Zielgruppen attraktiv

und fördern eine emotionale Bindung zur Location. Das steigert die Verweildauer und indirekt auch die Umsätze der verbliebenen Einzelhändler und Gastronomie. Die Vielfalt der internationalen und erst zum Teil in Österreich angekommenen Trends ist beachtlich: Zu gelungenen Entertain- ment-Konzepten gehören beispielsweise Kinos, Escape Rooms, Virtual-Reality- Zonen, Gaming-Areas, Indoor-Spielplätze, Kletter- oder Trampolinhallen, temporäre Kinderturnstudios, Kultur-Events, Kon- zerte, Theateraufführungen, Workshops, Pop-up-Stände oder Kunstinstallationen – Entertainment ist vom Zusatzangebot zu einem strategischen Kernelement des Centermanagements geworden und wird es auch nachhaltig bleiben.

Referenzprojekt Center Management Arena Mattersburg Das Einkaufszentrum mit 30 Shops auf 18.000 m² Verkaufs-

Ein erfolgreiches Konzept wurde mit der Hilfe des EHL Center Managements in der Arena Mattersburg nun um- gesetzt. Die ehemalige P2-Discofläche wurde zu einem Indoor-Spielplatz umgestaltet und mit einem Fußballkä- fig-Konzept ergänzt. Indoor-Fußball in der Arena

fläche ist das bedeutendste Shopping Center des Bezirks Mattersburg und wird seit dem Jahr 2021 federführend von EHL gemanagt.

Gesamtfläche 18.000 m 2 Auftraggeber LLB Immo KAG

Österreich | 2025/26

Ausblick

Die Top 7 Zukunftstrends am Retailmarkt

Von modernen Flächen über Premium-Stores bis zu flexiblen Mietmodellen: Diese sieben Trends geben einen klaren Ausblick auf den österreichischen Retailmarkt.

4. Stabiles Topsegment, schwache Nebenlagen

7. Flexiblere Mietverträge und Nutzungskonzepte

Die sieben wichtigsten mittel- und lang- fristigen Entwicklungen, die den Markt für Einzelhandelsimmobilien in Österreich in der zweiten Hälfte der 2020er-Jahre prägen werden: 1. Modernisierung ohne Kompromisse Viele Geschäftsflächen entsprechen nicht mehr den aktuellen Anforderungen. Zeitgemäße Layouts für eine effiziente Nutzung sowie technische Aufwertungen – etwa verstärkte Böden für Fitnesscenter – sind vielfach unverzichtbar, um langfristig marktfähig zu bleiben.

Die Zentren der Großstädte, hochfrequen- tierte Einkaufszentren und touristische Lagen können weiterhin mit steigender Nachfrage rechnen. Dagegen geraten Nebenlagen zunehmend unter Druck und verschwinden teilweise ganz aus dem Markt.

Die Vertragslaufzeiten werden kürzer, die Modelle vielfältiger: Staffelmieten, Flächen- differenzierungen und umsatzabhängige Komponenten gewinnen an Relevanz. Gleichzeitig entwickeln sich multifunk- tionale Zonen, in denen Einzelhandel, Dienstleistungen, Co-Working und Events kombiniert werden – klassische Einkaufs- straßen und -zentren treten zunehmend in den Hintergrund.

5. Nahversorgung und Grund- bedürfnisse stärker im Fokus

Das veränderte Mobilitätsverhalten und der geringere Konkurrenzdruck durch den Onlinehandel stärken die Nachfrage nach Supermärkten und Anbietern des täglichen Bedarfs. Ihr Anteil am gesamten Flächen- bedarf wird weiter steigen.

2. Mehr Nachfrage nach kleineren Flächen

Kleine bis mittelgroße Verkaufsflächen sind zunehmend gefragt. Großflächen ab 1.000 m² hingegen verlieren an Attraktivität – mit Ausnahme des Discountsektors, der weiterhin auf größere Einheiten setzt.

6. Pop-up-Stores und temporäre Nutzung

Kurzzeitmieter sind längst mehr als bloße „Lückenfüller“. Durch gezieltes Management von Pop-ups und temporären Konzepten lassen sich Leerstände reduzie- ren, internationale Formate gewinnen und attraktivere Einkaufserlebnisse schaffen.

3. Premium/Luxus und Monobrand Stores

Prestigeträchtige Shops aus dem Top- segment gewinnen als Frequenzanker an Bedeutung. Der Fokus liegt dabei auf den Innenstädten der Top-Destinationen Wien, Graz, Salzburg und Innsbruck.

Geschäftsflächenbericht

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