Wieder mehr Vergleichstransaktionen
Auch wenn momentan noch die bes- chriebene, von Unsicherheiten geprägte Situation vorherrscht, so beginnen sich die Nebel doch langsam zu lichten. Die Zahl der Transaktionen steigt und diese liefern Gutachtern die Benchmarks für Bewertungen, obwohl diese zuvor noch einer besonders kritischen Über-
prüfung bedürfen. War es in jüngster Vergangenheit immer wieder notwendig, sogar geplatzte Deals zu nutzen, um zumindest notdürftig den Marktwert eines Zinshauses eingrenzen zu können, so ist wenigstens das jetzt nicht mehr erforderlich.
Der seit Mitte 2022 teilweise vorherr- schende übertriebene Pessimismus der Marktteilnehmer weicht zunehmend einem kritischen Realismus, was die Er- stellung gut abgesicherter, evidenzbasi- erter Bewertungen mit einer geringeren Preisspanne erleichtern wird.
Außerdem werden die indexangepassten Mieten – soweit es kein Hineingrätschen der Politik gibt – als sicherer Inflations- schutz angesehen. Andererseits sehen wir aber auch das Comeback der Rendite. Wer eine
Es sind also weder die Erwartungen der Verkäufer noch die Bereitschaft der Käufer, diese zu akzeptieren, homogen.
schlossen werden soll oder muss. Gibt es keinen Zeitdruck, ist die Orientierung am „Betongold-Konzept“, also am (höheren) langfristigen Wert, definitiv zulässig. Ist ein Verkauf zwingend erforderlich, zählt in der Regel eher der (niedrigere) Ertragswert. In der Praxis bedeutet das, dass ein Verkehrswertgutachten derzeit besonders wichtig ist, um trotz der breiten Streuung der derzeit am Markt bezahlten Preise einen für beide Seiten vertretbaren Preis zu finden. Die Einbindung eines kompetenten und neutralen Gutachters ist gerade jetzt von immensem Vorteil und unbedingt anzuraten, denn mit einem Verkehrswert- gutachten kann die Bandbreite eines mög- lichen Preises eingegrenzt und auf Basis objektiver Kriterien verhandelt werden.
Es sind also weder die Erwar- tungen der Verkäufer, noch die Bereitschaft der Käufer, diese zu akzeptieren, homo- gen.
Akquisition zu einem wesent- lichen Teil fremdfinanzieren
muss, für den kommen nur mehr Objekte mit ausreichend hohem Cashflow für die Bedienung der Kredite in Frage – und das ist nur bei deutlich niedrigeren Preisen der Fall, als manch eigenkapitalstarke Käufer auch heute zu bezahlen bereit sind. Zudem wird das Ausbaupotenzial am Markt noch recht unterschiedlich als Preisfaktor berücksichtigt, allerdings geht hier der Trend klar dazu, möglichen Ausbauten keinen oder sehr geringen Wert beizu- messen.
Wenn die objektiven Kriterien wie Lage, Bauzustand oder Ertrag gleich sind, müssen subjektive Kriterien für die teils massiven Preisunterschiede verantwortlich sein. Auf Verkäuferseite ist das wesentlichste „subjektive“ Kriterium der Zeithorizont, innerhalb dessen ein Verkauf abge-
Wien | 2024
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