Bewertung
Wertermittlung in einem erratischen Marktumfeld
Mag. Astrid Grantner-Fuchs MSc MRICS
Geschäftsführerin EHL Immobilien Bewertung GmbH
Vergleichswerte sind die Basis jeder Immobilienbewertung. Ausgehend vom tatsächlich für A erzielten Preis unter Berücksichtigung von Gemeinsamkeiten und Unterschieden den Wert von B zu ermitteln, ist die Arbeit kompetenter Bewerter. Wenn aber, wie aktuell der Fall, immer wieder rational kaum erklärliche Preisunterschiede existieren, hat das zwangsläufig einige Unwägbarkeiten zur Folge.
Jahrelang, ja beinahe jahrzehntelang, lebten wir in einem Markt steigender Zinshauspreise. Viele der etwas jüngeren Marktteilnehmer, darunter natürlich auch Bewerter, kannten bis vor knapp zwei Jah- ren gar keine andere Marktsituation. Eine sich selbst befeuernde Preisentwicklung – die Erwartung, dass der Preis morgen
allgemeiner Verunsicherung, die auch die Immobilienbewertung vor große Heraus- forderungen stellt. Schließlich ist es ihre Kernaufgabe, potenziellen Käufern und Verkäufern sowie finanzierenden Stellen möglichst verlässliche Auskunft über den „wahren Wert“, also den Marktpreis eines Zinshauses, zu liefern.
daten auf dem Wiener Zinshausmarkt: Für Objekte, die im Hinblick auf Lage, bauliche Qualität, laufende Erträge und Ertragspotenzial vergleichbar sind, werden teilweise so unterschiedliche Preise be- zahlt, dass diese rational eigentlich kaum mehr erklärbar erscheinen. Die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten im gleichen Straßenzug wichen 2023 und 2024 bis zu 50 Prozent voneinander ab. Hintergrund dieser erratisch wirkenden Marksituation sind die völlig unterschied- lichen Zugänge verschiedener Investoren- gruppen zum Zinshausmarkt. Einerseits setzen eigenkapitalstarke Investoren wie Family Offices nach wie vor auf das Konzept „Betongold“ und den Quadrat- meterpreis, der meist deutlich unter den Quadratmeterpreisen der einzelnen Wohnungen eines Zinshauses liegt.
ohnehin noch höher sein werde, trieb unabhängig von Kennzahlen wie insbesondere der Mietrendite schon heute den Preis nach oben – und die Niedrigzinssituation machten es für viele Jahre scheinbar überflüssig, sich mit der Möglichkeit von Preis- und Wertkorrekturen zu befassen.
Für Objekte, die vergleich- bar sind, werden teilweise so unterschiedliche Preise bezahlt, dass diese rational eigentlich kaum mehr er- klärbar erscheinen.
Dass diese Zeiten nun vorbei sind, ist evident. Doch folgte den
stürmischen Preisanstiegen keine ruhigere Phase, sondern vielmehr eine Situation
Warum das derzeit so schwierig ist, zeigt schon ein Blick in die Transaktions-
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Zinshausmarktbericht
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