Wiener Einzelhandelsmarkt
Viel Bewegung in den Wiener Einkaufsstraßen
Umsätze im Einzelhandel in Österreich
120 Mrd. €
15,1
100 Mrd. €
14,1
12,1
11,1
100,1
11,2
95,4
80 Mrd. €
11,5
91,2
87,6
10,6
9,2
84,2
8,7
8,2
78,9
7,6
74,4
74,0
60 Mrd. €
Nach einer Flaute zieht die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen wieder an. Neben Bestlagen profitieren auch weniger beachtete Standorte. Discounter und Luxussegmente suchen verstärkt Flächen, während kürzere Mietverträge und strategische Anpassungen den Markt prägen.
71,4
69,8
67,2
40 Mrd. €
20 Mrd. €
0
2016 2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024*
2025*
2026*
Nach einem schwachen Jahr 2023 und einem ebenso schwachen ersten Quartal 2024 ist das Interesse an Einzelhandels- flächen in Wien ab dem 2. Quartal 2024 wieder deutlich gestiegen. Insbesondere der Rückgang der Inflation und das damit verbundene Nachlassen der Dynamik bei Indexierungen und Betriebskosten haben zu einer verstärkten Flächennachfrage geführt.
Vergleich durchaus attraktiven heimischen Markt.
läufigen Trend gibt es hingegen bei den Discountern, die durchwegs größere Filialen planen als in den vergangenen Jahren. Ein Beispiel dafür ist die stark expansive Kette Action, die aktuell vordringlich Standorte mit 700 bis 1.000 m² reiner Verkaufsfläche sucht. Auch TEDi und Woolworth sind auf großem Expansionskurs, wobei Woolworth bis April 2025 sogar noch 30 neue Standor- te plant. Zusätzlicher Veränderungsdruck resultiert aus neuen strategischen Ausrichtungen wichtiger Einzelhändler, die sich an das gesamtwirtschaftliche Umfeld anzupassen versuchen. Die neuen und oft auch kos- tenintensiven Umgestaltungen von Filialen werden dann gerne mit Optimierungen der Filialgrößen und der Standorte verbunden. Die große Zahl von Nichtverlängerungen von Mietverträgen und gleichzeitig steigender Nachfrage durch Neumieter sorgt für viel Bewegung in den Wiener Einkaufsstraßen und – etwas abgeschwächt – Einkaufszentren. Daran wird man sich auch längerfristig gewöhnen müssen, denn
Stationärer Umsatz (brutto)
Onlineumsatz (brutto)
*Prognose, Quelle: RegioData Research GmbH 2024
der Trend geht klar in Richtung kürzerer Vertragslaufzeiten. Neumieter streben in der Regel nur noch Bindungen von drei bis fünf Jahren an. Früher übliche und von den Vermietern bevorzugte Laufzeiten von sieben bis zehn Jahren sind zur Ausnahme geworden. Sicherheit ist Trumpf Die divergierenden Laufzeitwünsche sind aber nur ein Aspekt der sich deutlich än- dernden Usancen bei Einzelhandelsmietver- trägen. Beide Seiten versuchen, Risiken zu vermeiden: Die Vermieter durch möglichst lange gesicherte Einnahmenströme, die Mieter durch kurze Bindung, möglichst noch verbunden mit Ausstiegsklauseln etwa beim Verfehlen von Umsatzzielen. Weitere Konsequenzen dieses Sicherheitsdenkens sind höhere Kautionen (teilweise bis zu sechs bis zwölf Monatsmieten) und die deutlich sinkende Bereitschaft der Eigentümer, mieterspezifische Umbauten zu bezahlen.
Bei den Miethöhen setzt vermehrt die Mieterseite ihre Vorstellungen durch. Bei Neuvermietungen werden fast immer maxi- mal die Werte der Altmieter plus Indexierung erzielt, oft genug liegen die Abschlüsse aber sogar spürbar darunter (ausgenommen absolute Top-Standorte mit hoher Nachfrage – vor allem in der Wiener Innenstadt). Viel Nachfrage, wenig Angebot für Gastro Überraschend stark ist die Nachfrage nach Gastronomie, vor allem seitens internationaler Ketten. Dem steht ein recht überschaubares Angebot gegenüber, da viele Eigentümer die hohen Investitionen (Umwelt-, Hygiene- und Emissionsvorschrif- ten) nicht tätigen wollen. Bei bestehenden Gastronomieflächen erschweren hingegen oft überzogene Ablösevorstellungen der Bestandsmieter sinnvolle Mieterwechsel. Generell werden auch kaum mehr Gastroflä- chen ohne Schanigarten vermietet. Ein Trend, der sich seit Corona verstärkt hat.
Ebenfalls anhaltend gut ist die Nachfrage aus dem Dienstleistungssektor: Fitness, Gesundheit, Beauty, etc. nutzen insbeson- dere freiwerdende Flächen an schwächeren Standorten, die für den klassischen Einzelhandel nicht mehr oder nur sehr eingeschränkt nutzbar sind. Einkaufsfläche geht zurück Neue Einzelhandelsflächen werden aktuell nur in homöopathischen Mengen geschaf- fen. Da gleichzeitig (teilweise ausgelöst durch Insolvenzen) laufend Flächen aus dem Markt genommen werden, geht die gesamte Verkaufsfläche weiter zurück. Insgesamt aber entwickelt sich der Einzelhandelsstandort Wien etwas besser als der gesamtösterreichische Schnitt, verantwortlich dafür sind der boomende Städtetourismus und der nachhaltige Anstieg der Einwohnerzahl, die für wichtige Impulse sorgen.
Der steigenden Nachfrage steht aber weiterhin eine überdurchschnittlich hohe Zahl an freiwerdenden Einzelhandelsflächen gegenüber. Das ist nur teilweise auf die diversen Insolvenzen und Geschäftsaufga- ben zurückzuführen. Mindestens ebenso
Bemerkenswert ist, dass davon nicht nur die Best- lagen in der Innenstadt oder der Mariahilfer Straße profitieren. Auch oft weniger beachtete Stand- orte wie die Alserstraße, Neubaugasse, Währinger Straße, Taborstraße oder Praterstraße erfreuen sich steigender Beliebtheit.
Neben in Österreich bereits eta- blierten Ketten suchen auch wie- der verstärkt neue, internationale Konzepte nach Einstiegsmöglich- keiten in dem im europäischen Vergleich durchaus attraktiven heimischen Markt.
Zusätzlichen Bedarf gibt es insbesondere aus den Segmenten Discount und Luxus. Neben in Österreich bereits etablierten Ketten suchen auch wieder verstärkt neue, internationale Konzepte nach Einstiegs- möglichkeiten in dem im europäischen
wichtig sind geänderte Anforderungen der Mieter an ihre Filialstandorte, also z.B. zusätzlicher oder geringerer Flächenbedarf. In den meisten Branchen, allen voran Mode und Schuhe, geht der Flächenbedarf pro Filiale tendenziell zurück. Einen gegen-
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Geschäftsflächenbericht
Österreich | 2024/25
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