EHL Geschäftsflächenbericht 2024/25

Marktbericht | Österreich 2024/2025

Wir leben Immobilien.

Vorwort

Konjunkturschwäche und Inflation sorgten seit 2022 für ein herausforderndes Umfeld im österreichischen Einzelhandel und die Insolvenz der SIGNA Holding brachte dem Markt für Einzelhandelsimmobilien zusätzlich negative Schlagzeilen. Doch die Stimmung ist düsterer als die Realität. Das starke Bevölkerungswachstum und der Boom des Städtetourismus bringen im großstädtischen Bereich wichtige positive Impulse. Die geringe Neuflächenproduktion und Flächenreduktionen an schwächeren Standorten führen zu einer sinkenden Gesamtverkaufsfläche sowie niedrigen Leerstandsraten.

Erfreuliche Nachrichten kommen aus unerwarteten Bereichen: Nachdem jahrelang nur Verkaufsflächen reduziert wurden, expandieren jetzt wieder mehr Unternehmen aus der Modebranche. Herausforderungen gibt es dennoch: In vielen Lagen sind die Mieten unter Druck geraten, die Nutzer erwarten Flexibilität bei Laufzeiten und Konditionen sowie ein positives Einkaufserlebnis. Es sind spannende und herausfordernde Zeiten mit Risiken und Chancen, durch die Sie das erfahrene EHL Einzelhandelsteam sehr gerne begleitet.

Mag. Michael Ehlmaier FRICS

Mag. Stefan Wernhart MRICS

Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH

Geschäftsführer EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Mag. Mario Schwaiger

DI Alexandra Bauer MRICS

Einzelhandelsimmobilien | Bereichsleiter EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Büroimmobilien | Bereichsleiterin EHL Gewerbeimmobilien GmbH

Geschäftsflächenbericht

Österreich | 2024/25

Österreichischer Einzelhandelsmarkt im Überblick

Herausforderndes Umfeld für den Handel

Bauwirtschaft einnahm. Auch hier rechnet etwa das WIFO bis mindestens Frühjahr 2025 mit keiner Besserung. Doch es gibt auch Lichtblicke: Eindeutig positiv für den stationären Einzelhandel ist beispielsweise, dass der Trend zur Abwan- derung von Umsätzen zur Onlinekonkurrenz stark gebremst wurde. Darüber hinaus gewinnen hybride Formen, bei denen online und offline verknüpft werden, an Bedeu- tung. Ein Beispiel dafür ist die Nutzung von Filialen als attraktive Showrooms, in denen Waren präsentiert und Beratung geboten werden, vor allem aber auch Click & Collect-Konzepte in verschiedenen Ausprägungen.

diesem Jahr wieder deutlich steigt.

Das nominelle Plus von 6,7 Prozent ist auch real eine beachtliche Steigerung und fällt mehr als doppelt so hoch aus, wie in den Nachbarländern Deutschland und Schweiz. Nicht zuletzt ist auch die deutlich über den Erwartungen liegende Entwicklung des Tou- rismus ein Pluspunkt. Insbesondere der für den Handel besonders wichtige Städtetou- rismus verzeichnet starke Zuwächse. Die Bundeshauptstadt Wien schaffte im ersten Halbjahr ein Nächtigungsplus von zehn Prozent, wobei die Zuwächse bei Gästen aus den USA und asiatischen Herkunftslän- dern noch höher ausfielen.

Die Erholung im österreichischen Einzelhandel ver- läuft schleppend. Konjunkturschwäche, steigende Arbeitslosigkeit und ein langsamer Rückgang der Inflation bremsen das Wachstum. Trotz steigender Kaufkraft und positiven Entwicklungen im Touris- mus bleibt das Marktumfeld herausfordernd.

Bemerkenswert ist, dass die Kaufkraft trotz aller gesamtwirtschaftlichen Probleme in

Beim Blick auf das Marktumfeld für den österreichischen Einzelhandel kann man sich sowohl dafür entscheiden, das Glas als halbvoll zu betrachten, als auch als halbleer. Für die optimistische Sichtweise spricht, dass das Konsumklima – die

schaftlicher Entwicklungen, die darauf hindeuten, dass die Situation noch länger angespannt bleiben wird. So liegt etwa die Arbeitslosenquote 2024 in den meisten Monaten um rund zehn Prozent über den Vorjahreswerten und die Prognosen für

was die Befürchtung verstärkt, dass auch die Zinsen nur in gemächlichem Tempo sinken werden. Ebenfalls zu beachten ist eine schleichende Verschiebung des Konsumverhaltens. Ins- besondere Ausgaben für Urlaube gewinnen zu Lasten klassischer Einzelhandelsumsät- ze; auch Dienstleistungen wie z.B. Fitness entwickeln sich besser als der Handel. Insgesamt führte dies im ersten Halbjahr 2024 zu einem inflationsbereinigt um 0,8 Prozent gesunkenen Einzelhandelsumsatz. Eine negative Überraschung war dabei, dass sogar der traditionell sehr stabile Lebensmittelhandel mit minus 0,1 Prozent real in den negativen Bereich rutschte; das Nonfood-Segment lag sogar mit 2,2 Prozent im Minus. Die Schwierigkeiten der Branche lassen sich auch in der Insolvenzstatistik ablesen. Die Zahl der Insolvenzen lag im ersten Halbjahr 2024 auf dem höchsten Stand seit 15 Jahren und mehr als ein Viertel davon entfiel auf den Handel, der damit den unerfreulichen Spitzenplatz noch vor der

Veränderung der Filialanzahl im österreichischen Einzelhandel 2023 -2024

wichtigste Kennzahl für den Einzelhandel, in der die wesentlichen Einflussfaktoren aggre- giert sind – seit seinem Tiefpunkt vor mehr als zwei Jahren wieder deutlich gestiegen ist. Vom desaströsen Wert von minus 34 Prozent- punkten im Juli 2022 hat sich der Konsum-

Die wirtschaftliche Entwicklung wird durch die Konjunkturschwä- che, die steigende Arbeitslosigkeit, den nur langsam abnehmenden Inflationsdruck und den Wandel der Konsumgewohnheiten belastet.

Bestseller

Action

sehen!wutscher 8 Hofer

Hansaton 7

-18

Salamander

klimaindex laut Medienspiegel des ACSP auf minus 13 Prozentpunkte verbessert und liegt damit nur noch wenig unter dem Wert von minus acht Prozent vor Beginn der Teuerungswelle. Für die Sichtweise „halbleer“ sprechen hingegen das schleppende Tempo der Erholung und eine Reihe gesamtwirt-

das Wirtschaftswachstum mussten bereits mehrfach nach unten korrigiert werden.

-21

Delka

-23

Kika/Leiner

Mittlerweile gehen die Konjunkturforscher für 2024 von einem Nullwachstum aus und auch für 2025 werden nur magere 1,5 Prozent erwartet, im Durchschnitt der Jahre 2024 bis 2028 lediglich 1,25 Prozent. Die Inflation erweist sich zudem als hartnäckig,

-25

Gerry Weber

-28

Reno

-40

-30

-20

-10

Quelle: RegioData Research GmbH | April 2024

Geschäftsflächenbericht

Österreich | 2024/25

Wiener Einzelhandelsmarkt

Viel Bewegung in den Wiener Einkaufsstraßen

Umsätze im Einzelhandel in Österreich

120 Mrd. €

15,1

100 Mrd. €

14,1

12,1

11,1

100,1

11,2

95,4

80 Mrd. €

11,5

91,2

87,6

10,6

9,2

84,2

8,7

8,2

78,9

7,6

74,4

74,0

60 Mrd. €

Nach einer Flaute zieht die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen wieder an. Neben Bestlagen profitieren auch weniger beachtete Standorte. Discounter und Luxussegmente suchen verstärkt Flächen, während kürzere Mietverträge und strategische Anpassungen den Markt prägen.

71,4

69,8

67,2

40 Mrd. €

20 Mrd. €

2016 2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024*

2025*

2026*

Nach einem schwachen Jahr 2023 und einem ebenso schwachen ersten Quartal 2024 ist das Interesse an Einzelhandels- flächen in Wien ab dem 2. Quartal 2024 wieder deutlich gestiegen. Insbesondere der Rückgang der Inflation und das damit verbundene Nachlassen der Dynamik bei Indexierungen und Betriebskosten haben zu einer verstärkten Flächennachfrage geführt.

Vergleich durchaus attraktiven heimischen Markt.

läufigen Trend gibt es hingegen bei den Discountern, die durchwegs größere Filialen planen als in den vergangenen Jahren. Ein Beispiel dafür ist die stark expansive Kette Action, die aktuell vordringlich Standorte mit 700 bis 1.000 m² reiner Verkaufsfläche sucht. Auch TEDi und Woolworth sind auf großem Expansionskurs, wobei Woolworth bis April 2025 sogar noch 30 neue Standor- te plant. Zusätzlicher Veränderungsdruck resultiert aus neuen strategischen Ausrichtungen wichtiger Einzelhändler, die sich an das gesamtwirtschaftliche Umfeld anzupassen versuchen. Die neuen und oft auch kos- tenintensiven Umgestaltungen von Filialen werden dann gerne mit Optimierungen der Filialgrößen und der Standorte verbunden. Die große Zahl von Nichtverlängerungen von Mietverträgen und gleichzeitig steigender Nachfrage durch Neumieter sorgt für viel Bewegung in den Wiener Einkaufsstraßen und – etwas abgeschwächt – Einkaufszentren. Daran wird man sich auch längerfristig gewöhnen müssen, denn

Stationärer Umsatz (brutto)

Onlineumsatz (brutto)

*Prognose, Quelle: RegioData Research GmbH 2024

der Trend geht klar in Richtung kürzerer Vertragslaufzeiten. Neumieter streben in der Regel nur noch Bindungen von drei bis fünf Jahren an. Früher übliche und von den Vermietern bevorzugte Laufzeiten von sieben bis zehn Jahren sind zur Ausnahme geworden. Sicherheit ist Trumpf Die divergierenden Laufzeitwünsche sind aber nur ein Aspekt der sich deutlich än- dernden Usancen bei Einzelhandelsmietver- trägen. Beide Seiten versuchen, Risiken zu vermeiden: Die Vermieter durch möglichst lange gesicherte Einnahmenströme, die Mieter durch kurze Bindung, möglichst noch verbunden mit Ausstiegsklauseln etwa beim Verfehlen von Umsatzzielen. Weitere Konsequenzen dieses Sicherheitsdenkens sind höhere Kautionen (teilweise bis zu sechs bis zwölf Monatsmieten) und die deutlich sinkende Bereitschaft der Eigentümer, mieterspezifische Umbauten zu bezahlen.

Bei den Miethöhen setzt vermehrt die Mieterseite ihre Vorstellungen durch. Bei Neuvermietungen werden fast immer maxi- mal die Werte der Altmieter plus Indexierung erzielt, oft genug liegen die Abschlüsse aber sogar spürbar darunter (ausgenommen absolute Top-Standorte mit hoher Nachfrage – vor allem in der Wiener Innenstadt). Viel Nachfrage, wenig Angebot für Gastro Überraschend stark ist die Nachfrage nach Gastronomie, vor allem seitens internationaler Ketten. Dem steht ein recht überschaubares Angebot gegenüber, da viele Eigentümer die hohen Investitionen (Umwelt-, Hygiene- und Emissionsvorschrif- ten) nicht tätigen wollen. Bei bestehenden Gastronomieflächen erschweren hingegen oft überzogene Ablösevorstellungen der Bestandsmieter sinnvolle Mieterwechsel. Generell werden auch kaum mehr Gastroflä- chen ohne Schanigarten vermietet. Ein Trend, der sich seit Corona verstärkt hat.

Ebenfalls anhaltend gut ist die Nachfrage aus dem Dienstleistungssektor: Fitness, Gesundheit, Beauty, etc. nutzen insbeson- dere freiwerdende Flächen an schwächeren Standorten, die für den klassischen Einzelhandel nicht mehr oder nur sehr eingeschränkt nutzbar sind. Einkaufsfläche geht zurück Neue Einzelhandelsflächen werden aktuell nur in homöopathischen Mengen geschaf- fen. Da gleichzeitig (teilweise ausgelöst durch Insolvenzen) laufend Flächen aus dem Markt genommen werden, geht die gesamte Verkaufsfläche weiter zurück. Insgesamt aber entwickelt sich der Einzelhandelsstandort Wien etwas besser als der gesamtösterreichische Schnitt, verantwortlich dafür sind der boomende Städtetourismus und der nachhaltige Anstieg der Einwohnerzahl, die für wichtige Impulse sorgen.

Der steigenden Nachfrage steht aber weiterhin eine überdurchschnittlich hohe Zahl an freiwerdenden Einzelhandelsflächen gegenüber. Das ist nur teilweise auf die diversen Insolvenzen und Geschäftsaufga- ben zurückzuführen. Mindestens ebenso

Bemerkenswert ist, dass davon nicht nur die Best- lagen in der Innenstadt oder der Mariahilfer Straße profitieren. Auch oft weniger beachtete Stand- orte wie die Alserstraße, Neubaugasse, Währinger Straße, Taborstraße oder Praterstraße erfreuen sich steigender Beliebtheit.

Neben in Österreich bereits eta- blierten Ketten suchen auch wie- der verstärkt neue, internationale Konzepte nach Einstiegsmöglich- keiten in dem im europäischen Vergleich durchaus attraktiven heimischen Markt.

Zusätzlichen Bedarf gibt es insbesondere aus den Segmenten Discount und Luxus. Neben in Österreich bereits etablierten Ketten suchen auch wieder verstärkt neue, internationale Konzepte nach Einstiegs- möglichkeiten in dem im europäischen

wichtig sind geänderte Anforderungen der Mieter an ihre Filialstandorte, also z.B. zusätzlicher oder geringerer Flächenbedarf. In den meisten Branchen, allen voran Mode und Schuhe, geht der Flächenbedarf pro Filiale tendenziell zurück. Einen gegen-

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Österreich | 2024/25

Wiener Innenstadt

Goldenes Quartier

Armani

Wien | Innenstadt: Die Nebenlagen holen weiter auf Die Wiener Innenstadt erlebt dank des boomenden Städtetourismus und attrakti- ver Neugestaltungen ein bemerkenswertes Wachstum und holt gegenüber der Mariahilfer Straße deutlich auf. Besonders die steigen- de Beliebtheit der B-Lagen sorgt für positive Impulse im Einzelhandelsmarkt.

Auszug an Neuvermietungen Innenstadt 2023/24

Dior

WRST- BHVR

Begegnungszone Fußgängerzone

Saint Laurent

Stephans- platz

Mode

Haas Haus

Mode

Souvenir Store

OMEGA Boutique

Mode

Souvenirladen

Uhren

Gastronomie

Swatch Store

Steffl

Die Wiener Innenstadt ist mit rund 210.000 m² Verkaufsfläche (plus 2,7

1,7 Prozent zwar einen noch besseren Wert auf, liegen damit jedoch etwas über dem langjährigen Durchschnitt. Diese Verbesserung ist vor allem der positiven Entwicklung der etwas schwächeren B-Lagen geschuldet.

Euro /m² für Kleinflächen und 200-300 Euro /m² für große Geschäftslokale, bei denen selbst viele finanzstarke Luxusmar- ken bei Abschlüssen zögern. Zum anderen wurden aber auch viele der Nebenlagen durch Verkehrsberuhigung, Begrünung und ansprechendere Gestaltung attraktiver gemacht. Beispiele dafür sind die Roten- turmstraße, Neuer Markt und Petersplatz; in naher Zukunft sollen Michaelerplatz und Schwedenplatz folgen.

Nichtsdestoweniger ist auch hier die Fluktuationsrate mit 12,4 Prozent derzeit ungewöhnlich hoch. Selbst in den tradi- tionell sehr stabilen A-Lagen liegt diese Kennzahl mit 11,2 Prozent nur geringfügig niedriger. Zudem wurden beachtliche 61 Shops 2023 gleichzeitig umgestaltet, wobei die Luxuslabels in Bestlagen besonders intensiv an neuen Auftritten arbeiten. Einige wenige Toplabels haben ihre Präsenz in der Innenstadt beendet, unter anderem Gerry Weber, Salamander, MANZ und Versace. Neu gestartet sind hingegen Emporio Armani, Swatch Store, VitaVien und einige weitere.

Prozent im Zehnjahresvergleich), verteilt auf 1.428 Geschäftslokale in mehr als 10 km Straßenlänge, bereits knapp an die noch führende Mariahilfer Straße herangerückt.

Hofburg

VitaVien

In absehbarer Zukunft wird sie diese wohl überholen, auch weil das Stadtzentrum weiterhin deutlich besser performt als der Gesamtmarkt in Wien. Hauptverantwortlich für diese Entwicklung ist das bemerkens- werte Comeback des Städtetou- rismus, der für Luxuslabels und Gastronomie starke Impulse bringt. Damit einher geht auch ein deutlicher Rückgang der Leerstandsquote, die 2023 um

Hauptverantwortlich für diese Entwicklung ist das bemerkens- werte Comeback des Städte- tourismus, der für Luxuslabels und Gastronomie starke Impulse bringt, was auch zu einem deut- lichen Rückgang der Leerstands- quote beigetragen hat.

Einziger Wiener Teilmarkt mit leicht steigenden Mieten

Der Erfolg der Innenstadt spiegelt sich auch in der Mietenentwicklung wider: Als einziger Teilmarkt in Wien weist diese aktuell eine leicht steigende Tendenz auf. Das betrifft zwar nicht die Spitzenmieten, die offenbar vorerst an ihre Obergrenzen stoßen, aber bei den Mieten für gute B-La- gen gibt es noch ein gewisses Potenzial.

Ø Passantenfrequenz Kärntner Straße

Staatsoper

1.908.035 1.975.734

Ø Q2 2023 Ø Q2 2024

0,7 Prozentpunkte auf 3,4 Prozent gefallen ist. Die Toplagen des Goldenen U (Kärntner Straße – Graben – Kohlmarkt) weisen mit

Hintergrund dafür sind zum einen die sehr ambitionierten Mietvorstellungen der Eigentümer in den Toplagen von bis zu 800

+3,5 %

Quelle: hystreet.com

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Österreich | 2024/25

SIGNA-Insolvenz: Viele Schlagzeilen, überschaubare Folgen

Interview: Internationale Trends in der Wiener Innenstadt

Frau Dubreu, die schwierige Situation des Einzelhandels scheint am Luxussegment spurlos vorüberzugehen. Sehen Sie ange- sichts globaler wirtschaftlicher Unsicher- heiten auch mögliche Auswirkungen auf den europäischen Luxusmarkt? Bis vor kurzem war der Luxusmarkt sehr stabil, was sich in konstanten oder sogar leicht steigenden Mieten widerspiegelte. Aufgrund der globalen wirtschaftlichen Unsicherheiten, insbesondere der in China beobachteten Abschwächung, könnte sich jedoch die Frage stellen, ob und wie diese Entwicklung den europä- ischen Luxusmarkt beeinflussen wird. Dennoch sehen wir weiterhin eine starke Nachfrage nach Luxusflächen in europäi- schen Premiumlagen, besonders von den etablierten internationalen Luxusmarken. Welchen Stellenwert hat Wien im globalen, vor allem im europäischen Vergleich als Einzelhandelsdestination im Topsegment? Was sind die Stärken und die Schwächen der Stadt? Mit welchen anderen Metropolen spielt Wien in etwa in einer Liga? Wien steht immer auf der „Wunschliste“ vieler internationaler Marken. Besonders in der Innenstadt fällt mir bei meinen Be- suchen die beeindruckend hohe Passan- tenfrequenz auf. Hier spielt Wien in einer Liga mit anderen führenden Städten wie Rom, Mailand, Barcelona und München. Wien hat eine tolle Auswahl an Hotels, sowie ein reiches kulturelles Angebot. Allerdings wird die hohe Passantenfre- quenz stark von Touristen geprägt, was sowohl als Stärke als auch als potenzielle Schwäche gesehen werden kann. Trotz

dieser touristischen Prägung zieht Wien dank seiner wirtschaftlichen Vitalität wei- terhin neue internationale Investoren und Marken an. Zudem stärkt der städtische Revitalisierungsplan den Einzelhandels- markt. Ein weiterer starker Indikator für Wiens Attraktivität ist die Kaufkraft: Österreich belegt im EU-27-Vergleich Platz 4 im Ranking der Kaufkraft, was die starke Po- sitionierung Wiens als Einzelhandelsdesti- nation in Europa zusätzlich untermauert. Sie analysieren laufend die globalen Trends, die die führenden Einzelhan- delsstandorte der Welt prägen. Gibt es internationale Entwicklungen, die in den kommenden Jahren auch die Destination Wien wesentlich verändern werden? Eine wichtige internationale Entwicklung ist die zunehmende physische Präsenz von führenden E-Commerce-Marken. Diese Unternehmen planen immer häu- figer, stationäre Geschäfte zu eröffnen, um neue Märkte zu testen, was mögli- cherweise zu flexibleren Mietvertragsmo- dellen führen könnte. Ein weiterer Trend, der auch in Wien an Bedeutung gewinnen könnte, sind neue Konzepte im Bereich Second-Hand und nachhaltiger Konsum. Wie sehen Sie die Entwicklung von Ge- schäftsflächen für Top- und Luxusmarken in den kommenden Jahren: Werden Flags- hip-Stores ihre Attraktivität behalten? Wird die verstärkte Flächennachfrage primär von bereits etablierten Labels kommen oder werden eher neue Marken den Markt betreten?

Hier sehe ich bei allen drei Ansätzen eine parallele Entwicklungen. Einerseits nutzen bekannte Luxusmarken ihre Flagship-Stores, um ihre Position am Markt zu festigen. Andererseits sehen wir auch, dass neue Marken Flags- hip-Stores als Möglichkeit nutzen, um ihren Bekanntheitsgrad zu steigern. Ein gutes Beispiel dafür ist Tesla, das durch seine Stores stark an Markenbekanntheit gewonnen hat. Auch Marken wie Zara und Uniqlo betrachten ihre Geschäfte als wichtigen Werbeträger, wobei besonders die Schaufenster als zentrales Kommu- nikationsmittel mit ihren Zielgruppen dienen. Ein weiterer Trend ist das perfekte Mul- tichanneling, wie es Marken wie Polène umsetzen, die sowohl auf Online-Präsenz als auch auf Flagship-Stores in Top-Lagen setzen. Dabei muss ein Flagship-Store nicht zwangsläufig eine große Fläche haben – viel wichtiger ist, dass er ein Erlebnisort ist, der die Marke und den Kunden emotional miteinander verbindet. Flagship-Stores werden weiterhin ein fester Bestandteil des Einzelhandels sein, solange sie den Kunden einen Mehrwert bieten und die Authentizität der Marke fördern. Eine spannende Entwicklung sehe ich in der zunehmenden Integration von Community- und Erlebniskonzepten. Marken wie Coach New York setzen bei- spielsweise auf „Play Shophouses“ oder Café-Konzepte. Andere, wie NIO oder Lynk&Co, integrieren Co-Working-Plätze in ihre Stores und schaffen so Orte der Begegnung für ihre Community.

Die Insolvenz der Immobilien- und Einzelhandels- gruppe SIGNA war zweifellos die spektakulärste Pleite der österreichischen Wirtschaftsgeschichte. Ihre Auswirkungen auf den Markt für Einzelhandels- immobilien in Österreich blieben – im Gegensatz zu Deutschland – recht überschaubar bzw. beschränkten sich auf die unmittelbare Umgebung von SIGNA-Objekten.

Schon die Insolvenz der KikaLeiner-Gruppe unmittelbar nach ihrem Verkauf durch SIGNA in der ersten Jahreshälfte 2023

möglicherweise dazu führen, dass unschö- ne Bauzäune das Einkaufserlebnis noch lange beeinträchtigen.

machen könnte, nach dem kürzlichen Kauf durch die Stumpf Development GmbH noch ungewiss - die Entwicklung des Projekts bleibt jedenfalls spannend. Keinerlei Aus- wirkungen sind hingegen beim Goldenen Quartier zu verzeichnen. Dieses ist bestens vermietet und nach wie vor eine Topadresse für Luxuslabels auf der Suche nach einem Standort in Österreich. Auch ein über kurz oder lang anstehender Eigentümerwechsel wird daran wohl nichts ändern. Nicht ohne Herausforderungen präsentiert sich die Vermietungssituation beim wichtigsten Objekt in der SIGNA-Heimat Tirol, dem Kaufhaus Tyrol. Der für 2025 anstehende Auszug des Frequenzbringers Media Markt steht zwar in keinem Zusam- menhang mit der SIGNA-Insolvenz, wird die Verwertung des an sich gut funktionieren- den Kaufhauses aber deutlich erschweren.

hatte nur geringe Folgen, da die Filialen entweder weiterbetrieben oder rasch neu genutzt werden konnten. Zum Zeitpunkt der ersten Insolvenzen im SIGNA-Konzern selbst verfügte dieser dann nur noch über drei große Einzelhandelsinvestments in Österreich, darunter das Entwicklungsprojekt Lamarr in der Mariahilfer Straße. Die Probleme

Die Probleme rund um das Kaufhaus- projekt Lamarr, bei dem es Anfang 2024 zu einem Baustopp gekommen ist, stellen eine Belastung für den gesamten Straßenzug dar, da sie möglicherweise dazu führen, dass unschöne Bauzäune das Einkaufser- lebnis noch lange beeinträchtigen.

Nathalie Dubreu

rund um das Kaufhausprojekt Lamarr, bei dem es Anfang 2024 zu einem Baustopp gekommen ist, stellen eine Belastung für den gesamten Straßenzug dar, da sie

Vor allem aber ist die Perspektive, dass das ehrgeizig angelegte Prestigeprojekt die Mariahilfer Straße zu einer Art zweitem Luxusstandort neben dem Goldenen U

European Retail Leasing Coordination Senior Director BNP Paribas Real Estate

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Österreich | 2024/25

MUMOK

MuseumsQuartier

Wiener Mariahilfer Straße

Leopold Museum

Auszug an Neuvermietungen und Konzeptanpassungen* Mariahilfer Straße 2023/24

Wien | Mariahilfer Straße: Flächenrückgang und Trend zu mehr Gastro

BIPA

Gerngross

IKONO

Rituals

Carhartt

Dr. Martens

Die Innere Mariahilfer Straße, Österreichs größte Einkaufsstraße, spiegelt den Wandel der Shoppinglandschaft wider. Trotz Her- ausforderungen wie Baustellen und einem schwierigen Einzelhandelsumfeld zeigt sie eine bemerkenswerte Anpassungsfähigkeit mit wachsender Bedeutung von Gastronomie und Dienstleistungen.

MTEL

West- bahnhof

SPAR

Fritz Eyewear

IKEA

Die Innere Mariahilfer Straße ist die bekannteste und, mit knapp über 210.000 m² Verkaufsfläche (inklusive angrenzender Bereiche in Seitenstraßen), größte Einkaufsstraße Österreichs. In ihr spiegelt sich der generelle Wandel der heimischen Shoppinglandschaft wider – dies gilt sowohl im Hinblick auf den Branchenmix als auch für den Trend weg von großen Kaufhäusern hin zur verstärkten Nutzung von Einzelhandelsflächen für Gastrono- mie und Dienstleistungen. 2023 und 2024 hat die traditions- reiche Shoppingmeile jedoch nicht nur mit dem generell schwierigen Einzelhandelsumfeld zu kämpfen, sondern auch mit dem Baustopp beim SIGNA-Großprojekt Lamarr. Von diesem Projekt war eine starke Aufwertung des gesamten Umfelds erwartet

worden (siehe Beitrag „SIGNA-Insolvenz“ auf Seite 11), doch nun stellt es eine erhebliche Belastung dar, auch weil damit wohl für längere Zeit mit einer störenden Baustelle zu rechnen ist. Auch die bereits seit Jahren andauernden Bauarbeiten bei der U-Bahn-Station Neubaugasse stellen eine Beeinträchtigung für die angrenzenden Straßenabschnitte dar.

Gesamtschnitt aus. Das liegt primär daran, dass sich das Interesse potenzieller Mieter massiv auf die Erdgeschosse konzentriert. Immer öfter werden Flächen im 1. und 2. Obergeschoss aus dem Markt genommen und eine Neunutzung für Büros, Hotels oder Wohnen angestrebt. Hintergrund sind die hohen Kosten mehrgeschossiger Geschäftslokale (Treppen, Rolltreppen, zusätzlicher Personalbedarf, höhere Diebstahlgefahr aufgrund schlechterer Überwachung/Sichtbarkeit), die bei der aktuellen Ertragslage immer öfter nicht mehr zu verkraften sind. Auffällig ist auch die kontinuierlich steigende Bedeutung von Gastronomie und Dienstleistungsangeboten. Der Einzelhandelsanteil beträgt nur noch 67 Prozent (dieser Wert ist durch die Schlie- ßung von Leiner und der Verzögerung des

Lamarr-Projekts nach unten verzerrt), wobei der mit Abstand größte Rückgang auf die Bekleidungsbranche entfällt. Die Gastrono- mie hat hingegen um zwei Prozentpunkte zugelegt und die Mariahilfer Straße wird auch immer mehr zu einer Ausgehzone. Überdurchschnittlich hohe Leerstandsquote Das herausfordernde Umfeld schlägt sich wenig überraschend auch in der Leer- standsquote nieder. Diese betrug zuletzt 6,2 Prozent und in der A-Lage (Zentral- bereich der Inneren Mariahilfer Straße, ohne Seitenstraßen) sogar 7,7 Prozent. Damit rangiert sie im Vergleich mit anderen führenden Einzelhandelsstandorten in Wien und den Landeshauptstädten ganz weit oben.

Zu den meistbeachteten Abgängen zählten Esprit, RAG, Delka, Salamander, Asics, Desigual, Geox, MisterSpex; erfreuliche Zugänge waren unter anderem IKONO, Rituals, Dr. Martens, Carhartt, Fritz Eyewear und viele mehr.

Begegnungszone Fußgängerzone

Drogerie*

Kosmetikprodukte

Museum

Schuhgeschäft

Mode

Immer öfter werden Flächen im 1. und 2. Obergeschoss aus dem Markt genommen und eine Neunutzung für Büros, Ho- tels oder Wohnen angestrebt.

Telekommunikation

Brillengeschäft

Lebensmittel

Ø Passantenfrequenz Mariahilfer Straße Ø Q2 2024 1.376.353

In der Mariahilfer Straße fällt die Reduk- tion der Verkaufsfläche stärker als im

Quelle: hystreet.com

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Österreich | 2024/25

Einzelhandelsstandorte in Wien und Umgebung

Wien Mitte The Mall

BahnhofCity Wien Hbf

Auhof Center

BahnhofCity Wien West

Westfield Donau Zentrum

Goldenes Quartier

Top Shopping- standorte

Bezirk

1030

Bezirk

1010

Bezirk

1220

Bezirk

1100

Bezirk

1140

Bezirk

1150

Nutzfläche

30.300 m²

Nutzfläche

11.500 m²

Nutzfläche

23.000 m²

Nutzfläche

51.000 m²

Nutzfläche

22.000 m²

Nutzfläche

120.000 m²

Gewerbepark Stadlau

Center Alterlaa

Westfield SCS

G3 Shopping Resort Gerasdorf

Weitere Shopping Center

1150 1190 1200 1210

Lugner City

1010 STEFFL 1010 Ringstraßen Galerien 1020 Stadion Center 1030 GALLERIA 1070 Gerngross 1100 1100 Columbus 1110 Gasometer Shopping 1110 Huma Eleven 1110 ZS Zentum Simmering 1120 VIO Plaza

Q19

Milennium City

Citygate 1210 Shopping Center Nord 1230 Riverside

Bezirk

1220

Bezirk

1230

Bezirk

2334

Bezirk

2201

Nutzfläche

66.000 m²

Nutzfläche

20.000 m²

Nutzfläche

192.500 m²

Nutzfläche

70.000 m²

A22

Kärntner Straße

Graben

Kohlmarkt

Landstraßer Hauptstraße

02 03

Bezirk

1010

Bezirk

1010

Bezirk

1010

Bezirk

1030

Verkaufsfläche

35.000 m²

Verkaufsfläche

18.000 m²

Verkaufsfläche

7.500 m²

Verkaufsfläche

82.300 m²

Innere Mariahilfer Straße

Favoritenstraße

Meidlinger Hauptstraße

Weitere Einkaufsstraßen

1010 1010 1010 1020 1020 1070

Kohlmarkt

Rotenturmstraße

Wollzeile

Taborstraße Praterstraße Neubaugasse

1080 Alserstraße 1150 Äußere Mariahilfer Straße 1160 Thaliastraße

Bezirk

1060/1070 127.400 m²

Bezirk

1100

Bezirk

1120

A23

Verkaufsfläche

72.400 m²

Verkaufsfläche

40.700 m²

A21 A2 S1

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Österreich | 2024/25

Erfolgsstrategien im österreichischen Einzelhandel

Wachstumsstrategien gegen den Abwärtstrend

Trotz herausfordernder wirtschaftlicher Bedingungen gibt es Wachstumsstrategien für den Einzelhandel, die Erfolg versprechen. Branchen wie der Buchhandel und die Mode zeigen, dass durch gezielte Standortwahl und innovative Konzepte solide Erträge möglich sind.

Die unerfreulichen Kennzahlen für den fili- algebundenen Einzelhandel verdecken oft die Tatsache, dass auch in einer insgesamt herausfordernden wirtschaftlichen Situation Wachstum und solide Erträge möglich sind. Dies gilt sowohl für einzelne Unternehmen als auch für ganze Handelsbranchen, die gegen den Gesamttrend wieder verstärkt

den Buchhandlungen zu genießen“, erklärt Andrea Heumann, Geschäftsführerin des Branchenprimus Thalia. „Aktuell sehen wir den Bedarf vor allem in kleineren, nah- versorgergeprägten Standorten, in denen wir mit Filialen von 300 bis 400 m² als Frequenzbringer fungieren und Aufenthalts- qualität schaffen.“

Zurückhaltender fällt die Einschätzung beim heimischen Traditionsunternehmen Morawa aus. Geschäftsführer Klaus Magele erwartet nicht, dass der klassische Buchhandel Online-Marktanteile zurückgewinnen kann. „Mit einem gut an den regionalen Bedarf angepassten Angebot kann man sich aber behaupten. Ein Buchhändler, der die Kunden in seiner Region kennt, hat immer einen Vorteil gegenüber internationalen Ketten, die zentral beliefert werden. Wir belassen die Hoheit über das Sortiment in den Regionen und in Verbindung mit guten Geschenkartikeln ergibt das einen sympathischen und regionalen Mehrwert.“ Ein entscheidender Erfolgsfaktor ist für Ma- gele das Umfeld der Filialen: „Zum Beispiel ist ein Mode-Discounter definitiv kein guter Nachbar für den Buchhandel und wenn die Flächenstrategie in einem Einkaufszentrum auf die Bedürfnisse unserer Branche keine Rücksicht nimmt, ist das für uns äußerst nachteilig. Wir brauchen nicht nur eine hohe Frequenz, sondern die Qualität der Frequenz ist ausschlaggebend.“

Auch in der Modebranche, die seit Jahren den Spitzenrang bei der Flächenreduktion einnimmt, gibt es Erfolgsbeispiele, die gegen den Trend expandieren. Aktuell ist es vor allem die Bestseller-Gruppe, die mit ihrem Markenportfolio (u.a. ONLY, Jack&Jones, Vero Moda, Name It) in Österreich auf Wachstumskurs ist und in diesem Jahr bereits 16 Shops, darunter zwei Flagship-Stores in der ShoppingCity Seiersberg und der Plus City eröffnet hat und neun Relocations im Zusammenhang mit Vergrößerungen umsetzen konnte. „Wir konzentrieren uns stark auf die Bewertungen unserer Standorte, um die Potenziale bestmöglich auszuschöpfen“, erklärt Expansion Managerin Montana Seid- ler. „Das bedeutet einerseits permanente Optimierung und oft auch Vergrößerung der Filialen, andererseits scheuen wir uns auch nicht, wenig aussichtsreiche Standorte zu schließen.“

wird, betrachtet das aber keinesfalls als Bedrohung, sondern als Chance: „Wir sind davon überzeugt, dass die Zukunft in der geschickten Kombination von stationärem Retail und Onlinehandel liegt. Wer auf Om- nichannel-Strategien setzt und alle Kanäle effektiv vernetzt, wird langfristig erfolgreich sein. Für Bestseller ist diese Symbiose die treibende Kraft hinter unserem Wachstum.“ Im Filialgeschäft setzt Besteller dabei voll auf ein ganzheitliches Einkaufserlebnis, daher werden Standorte mit anderen at- traktiven Einzelhändlern, Gastronomie und Freizeitangeboten gesucht: „Ein belebtes Umfeld mit hoher Aufenthaltsqualität zieht mehr Kunden an und verlängert deren Verweildauer. Aber auch unsere Filiale selbst muss Kunden optimal ansprechen“, so Seidler. „Dafür brauchen wir ein großes und attraktiv präsentiertes Angebot und das wiederum erfordert oft mehr Fläche, möglichst auf einer Ebene.“

Standorte suchen und für die das Angebot an freiwerdenden Flächen tatsächlich eine große Chance darstellt. Ein eindrucksvolles Beispiel dafür liefert der Buchhandel, die Branche, mit der der Onlinehandel seinen globalen Siegeszug

Mit Qualität, Innovationen und sorgfältigem Standortmanage- ment sind auch in schwieri- gem Umfeld bemerkenswerte Erfolge möglich.

Personen im Gespräch

Andrea Heumann

Geschäftsführerin Thalia

Klaus Magele

begonnen hat. Nach einer langen Periode von Schließungen und Marktrückzügen steigt der Flächenbedarf der Branche jetzt wieder kontinuierlich an. „Der Buchhandel hat sich nach der Coronapan- demie durchgängig positiv entwickelt. Die Menschen haben regelrecht das stationäre Einkaufserlebnis gesucht und sich darüber gefreut, wieder die Atmosphäre vor Ort in

Hierfür ist jedoch die kontinuierliche Weiterentwicklung des Filialkonzepts unerlässlich: „Dazu gehören die Regionali- sierung des Angebots, Zusatzservices wie Abholstationen oder Selbstbedienungskas- sen und in den größeren Filialen Gastro- zonen. Grundsätzlich schaffen wir in allen Buchhandlungen Verweilzonen, um das Stöbern und Inspirieren zu ermöglichen.“

Geschäftsführer Morawa

Montana Seidler

Expansion Managerin Bestseller

Seidler rechnet damit, dass der Online-An- teil in der Modebranche weiter steigen

Geschäftsflächenbericht

Österreich | 2024/25

Erfolgskonzepte im österreichischen Einzelhandel

Discounter weiter auf dem Vormarsch

Discounter setzen 2024 ihren Expansions- kurs fort und erobern zunehmend auch teure Toplagen. Angetrieben von steigendem Kos- tenbewusstsein und günstigen Mietmöglich- keiten, sichern sie sich attraktive Flächen in begehrten Standorten.

Strukturwandel bei Fachmarktzentren

Das Discount-Segment zeigt sich auch 2024 gegen den allgemeinen Trend expansiv und weitet seinen Flächenbestand aus. Quantitativ am bedeutendsten sind die Zuwächse an den klassischen Discount- standorten wie etwa in Fachmarktzentren, aber auch Vorstöße in teure Toplagen werden immer häufiger. Getrieben wird der Erfolgslauf der Discounter

Discounter. Der angekündigte Aufbau eines Netzes mit rund 30 Standorten kommt gut voran. Im September wurde ein 1.837 m² großes Geschäftslokal in der Favoritenstra- ße eröffnet, im Gewerbepark Stadlau wurden 2.044 m² angemietet (Eröffnung Q1/2025) und noch heuer wird auf knapp 1.000 m² im StopShop Oberwart gestartet.

Expansionskurs der bereits seit längerem tonangebenden Ketten wie Action, TEDi oder NKD, die ihre Filialnetze kontinuierlich erweitern. So startete z.B. TEDi im Herbst 2024 in Spittal an der Drau. Auch an prestigeträchtigen Standorten sind Eröffnungen von Discountfilialen 2024 alles andere als eine Seltenheit. Auf der Mariahilfer Straße startet heuer beispielsweise Action, Hofer ist dort bereits seit längerem mit zwei Märkten vertreten. Auch in der Innenstadt werden derzeit von mehreren Discountern Standorte gesucht, wobei dort eher gute Nebenlagen als absolute Spitzenlagen in Frage kommen. Discounter sind zwar auch in sehr guten Lagen oft nicht bereit, ebenso hohe Mieten wie klassische Einzelhändler zu bezahlen, aber der „Discount-Abschlag“ ist mittler- weile sehr gering und auch die meist über dem Einzelhandelsschnitt liegende Bonität macht sie zu sehr attraktiven Mietern.

Auch Fachmarktzentren und Fachmarktag- glomerationen (nicht einheitlich gemanagte Flächen an einem Standort), die mit ver- gleichsweise niedrigen Quadratmetermieten als die Discounter unter den Anbietern von Einzelhandelsflächen betrachtet werden können, erleben derzeit einen beschleu- nigten Strukturwandel: Anbieter aus dem Segment Möbel und Wohnungseinrichtung verlieren ebenso Anteile wie Mode- und Schuhgeschäfte. Deutlich zulegen können hingegen Kurzfristbedarfe, unter anderem Lebensmittel und Drogerieprodukte. Dieser Strukturwandel geht auch mit einem Anstieg des Leerstands einher. Die jüngsten vom Marktforschungsunternehmen Stand- ort+Markt erhobenen Daten weisen eine Leerstandsrate von 7,7 Prozent aus. Das ist fast doppelt so hoch wie in den Jahren 2018 und 2022, aber noch niedriger als die Leerstandsrate in Citylagen mit 8,8 Prozent.

Die Miethöhen sind bei FMZ im Durch- schnitt deutlich stabiler als in höherpreisi- gen Segmenten, ein genereller Rückgang ist nicht festzustellen. Abschläge sind aber insbesondere dann erforderlich, wenn die Besucherfrequenzen in einem Objekt sinken. Signifikant zurückgegangen ist die Fertig- stellung zusätzlicher Flächen. Dabei spielt auch der zunehmende Widerstand gegen Bodenversiegelung eine Rolle, der neue Widmungen sehr erschwert. Investitionen gehen daher aktuell fast ausschließlich in Qualitätsverbesserungen, wobei Nachhaltig- keitsmaßnahmen (E-Tankstellen, Beschat- tungen, Solaranlagen, Teilentsiegelungen von Parkflächen, etc.) besonders hohen Stellenwert haben.

von der Verunsicherung vieler Konsumenten über die allgemeine Wirtschafts- entwicklung, die erfah- rungsgemäß zu erhöhtem Kostenbewusstsein führt. Auch das breite Angebot an freiwerdenden Flächen an chancenreichen Standorten erleichtert die Expansion des Billigsegments.

Getrieben wird der Erfolgslauf der Discounter von der Verunsicherung vieler Konsumenten über die all- gemeine Wirtschaftsentwicklung, die erfahrungsgemäß zu erhöhtem Kostenbewusstsein führt.

Die drei Standorte im Ausmaß von rund 5.000 m² wurden von EHL Gewerbeimmo- bilien vermittelt. Mit seinen großen Filialen ist Woolworth ein attraktiver Nachmieter für Flächen, die davor von Einzelhändlern aus höheren Preissegmenten genutzt wurden. Ebenso erfolgreich verläuft der anhaltende

Besonders bemerkenswert ist der Wachs- tumskurs von Woolworth, die nach langer Pause nach Österreich zurückgekehrt sind. Das „Discountkaufhaus“ hat ein breit gestreutes Sortiment und setzt auf deutlich größere Filialen als die meisten anderen

Geschäftsflächenbericht

Österreich | 2024/25

Verkehrsberuhigung & mehr

Neue Retail-Chancen durch Neugestaltung von Straßenzügen

Die Neugestaltung von Straßenzügen zeigt signifikante Auswirkungen auf den Einzelhan- del. Von der Förderung des Fußgängerver- kehrs bis zur Schaffung neuer Grünflächen und Radwege – diese Maßnahmen spielen eine entscheidende Rolle in der Entwicklung innerstädtischer Retail-Chancen.

Was vor einem Jahrzehnt mit der Umgestal- tung der Mariahilfer Straße begann, war die Einführung einer damals in Österreich noch weitgehend unbekannten Hybridform: der Begegnungszone. Seither hat dieses Kon- zept kontinuierlich an Raum gewonnen. Es dient der Zurückdrängung des Autoverkehrs zugunsten besserer Nutzungsmöglichkeiten für Fußgänger und Radfahrer.

Dutzend Einzelprojekten das Leitmotiv des Klimaschutzes, die tatsächliche Umsetzung ist dabei aber höchst unterschiedlich. Werden in dem einen Fall bloß einige zusätzliche Bäume gepflanzt, sind es im nächsten Sitzmöbel im öffentlichen Raum, dann wieder ein Austausch des Bodenbe- lags oder die Schaffung neuer Radwege.

Branchen, führten aber nirgends zu generell steigenden Leerständen. Wie stark Handel, Gastronomie und Dienstleistung von der Neugestaltung einer Straße profitieren, ist jedoch sehr unterschiedlich und hängt entscheidend davon ab, ob auch im Umfeld positive Entwicklungen zu verzeichnen sind, etwa die Schaffung neuer Wohnquar- tiere oder erfolgreiche Bürocluster. Einige Beispiele zeigen das Potenzial, das die Umgestaltung des öffentlichen Raums für Einzelhandelsflächen eröffnet. Michaelerplatz Eine Sondersituation stellt die Begrünung des touristischen Hotspots Michaelerplatz dar, bei der Klimaziele und denkmalschüt- zerische Vorgaben in Einklang gebracht werden müssen. Die geplanten Baumpf- lanzungen wurden verworfen, stattdessen sollen Teile des Platzes entsiegelt und für Grünflächen und Blumenbeete verwendet werden.

Auch eine attraktivere Bepflasterung ist vorgesehen. Da der Michaelerplatz bereits eine hohe Besucherfrequenz aufweist und täglich von zahlreichen Menschen frequentiert wird, bleibt abzuwarten, ob die Neugestaltung tatsächlich zu einer längeren Verweildauer führen wird. Praterstraße Die Praterstraße zählt zu den wichtigsten innerstädtischen Verkehrsachsen und verbindet das Zentrum über Praterstern und Reichsbrücke mit dem 22. Wiener Gemeindebezirk. Die massive Verbreiterung der vielgenutzten Radwege geht einher mit mehr Aufenthaltsmöglichkeiten und Grüninseln. Als verstärkender Faktor für den Aufschwung wirken die hochwertigen Büroprojekte im Bereich der Lassallestraße. Dass insbesondere die Gastronomie mit hippen Lokalen wie dem Balthasar oder dem Mochi trotz der noch laufenden Bau- arbeiten einen beachtlichen Aufschwung

verzeichnet, liegt auch an der attraktiven Lokalszene am anderen Ende der Prater- straße im Bereich des Donaukanals. Naschmarkt Etwas anders gelagert ist die Situation rund um den Naschmarkt. Hier wird es nach der bereits erfolgten Schaffung eines breiten Radwegs in der Linken Wienzeile im unmittelbaren Straßenbereich nur mehr zu geringfügigen Änderungen kommen. Dafür sollten die Begrünung und Attraktivierung der angrenzenden Freiflächen (bis jetzt ein großer Parkplatz) sowie die Ansiedlung weiterer gastronomischer Angebote auch neue Perspektiven für Einzelhandelskon- zepte in der Linken und Rechten Wienzeile eröffnen. Favoritenstraße Die Favoritenstraße ist bereits seit langem eine Fußgängerzone. Attraktivierung durch mehr Grün, Wasserelemente und Aufent-

haltsbereiche hatte sie dennoch dringend nötig. Der Erfolg der dieses Jahr gestarteten Maßnahmen lässt sich naturgemäß noch nicht beurteilen, doch gibt es berech- tigte Hoffnung, dass die Favoritenstraße zumindest im nördlichen Bereich an den Erfolg des angrenzenden Sonnwendviertels anknüpfen kann und für Gastronomie, Dienstleistung und Einzelhandel deutlich attraktiver als bisher wird.

Regelmäßig damit verbunden sind Begrünungen sowie Maßnahmen zur Verbesserung der Aufenthalts- qualität. Diese haben mittlerweile beachtli- chen Einfluss auf die Entwicklung des Einzelhandels. Entwickler,

Die bisher umgesetzten Neugestaltungen haben sich durchweg positiv auf die Ein- zelhandelsflächen ausgewirkt.

Investoren und Mieter knüpfen an das in Wien unter dem Slogan „Raus aus dem Asphalt“ laufende Programm die Hoffnung auf steigende Besucherfrequenzen, höhere Umsätze und eine Imageaufwertung des Mi- krostandorts. Gemeinsam ist den mehreren

Die bisher umgesetzten Neugestaltungen haben sich durchweg positiv auf die Einzelhandelsflächen ausgewirkt; nega- tive Folgen, etwa durch verschlechterte Zufahrtsmöglichkeiten mit PKW, beschränk- ten sich im Wesentlichen auf einzelne

Geschäftsflächenbericht

Österreich | 2024/25

Landeshauptstädte im Fokus

Landeshauptstädte: Moderate Entwicklung ohne einheitliche Trends

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Linz

St. Pölten

Wien

Eisenstadt

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Salzburg

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Bregenz

Die Einzelhandelslandschaft in Österreichs Lan- deshauptstädten zeigt eine vielfältige Entwicklung ohne klare Trends. Von stabilen Märkten mit nied- riger Leerstandsquote bis hin zu Herausforderun- gen durch sinkende Passantenfrequenzen und hohe Leerstände reicht das Spektrum der aktuel- len Entwicklungen.

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Innsbruck

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Graz

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Klagenfurt

Dynamik. Für den südlichen Abschnitt zwi- schen Goethekreuzung und Musiktheater/ Bahnhof bestehen Hoffnungen auf einen Aufschwung durch ein millionenschweres städtisches Programm zur Straßenattrakti- vierung. Der kleine, aber hochattraktive Einzel- handelsmarkt in der Salzburger Altstadt hat die Spätfolgen der Coronajahre noch

Schließungen wie Damn Plastic, Steiff, Northland, Alpha Tauri und Schneiders verzeichnete. Die Neuvermietung freier Flächen gestaltet sich langwierig, da die Mieten teilweise deutlich höher liegen als der Einzelhandel bereit ist, auf Basis der Besucherfrequenzen zu zahlen. Die nun genehmigte Erweiterung des EKZ Europark wird den Wettbewerb für die Innenstadt weiter verschärfen.

wöhnlich hohen Fluktuationsrate von 16 Prozent in der Innenstadt.

Die Einzelhandelsmärkte in den größeren österreichischen Landeshauptstädten ha- ben sich 2023 und im ersten Halbjahr 2024 unspektakulär entwickelt. Im Vergleich zur weitaus größeren Destination Wien spielen internationale Player eine geringere Rolle und die stärker lokal bzw. regional geprägte Mieterschaft erweist sich in

wie der Herrengasse, Sporstraße und dem Jakominiplatz. Zu den Neuzugängen zählen zuletzt unter anderem Mei Shi, Motel a Miio, Douglas, Sehen Wutscher, Falconeri, Juliana Nails und Arthur Gelato. Positiv ist auch, dass sich die Bekleidungsbranche nach gravierenden Flächenreduktionen

Die Leerstandsrate ist mehr als doppelt so hoch, das Mietniveau in den Nebenlagen weiter gesunken und mehrere Schließun- gen, vor allem im Bekleidungsbereich, belasten die Perspektiven. Die bisherigen Bemühungen zur Belebung der Innenstadt zeigen noch keine Wirkung und die Passan- tenfrequenz geht kontinuierlich zurück. Erst wenn hier eine Trendwende gelingt, kann auch der Einzelhandelsstandort wieder mit einem Aufschwung rechnen. In Linz spielt das Stadtzentrum für den Einzelhandel keine so dominierende Rolle wie in anderen Landeshauptstädten. Große Einkaufszentren und Fachmarktagglome- rationen in der Umgebung bzw. Peripherie haben einen überdurchschnittlichen Markt- anteil. Die Leerstandsrate innerstädtisch liegt mit 4,1 Prozent zufriedenstellend, jedoch zeigt nur die zentrale Einkaufsachse Landstraße im Bereich zwischen Hauptplatz und Goethekreuzung eine beachtliche

Der Leerstand ist von einem extrem niedrigen Niveau auf immer noch sehr zufriedenstellende vier Prozent gestiegen, und namhafte Neueröffnungen wie Max & Co., Peak Performance, Colmar und Montblanc zeigen, dass die Tiroler Landeshauptstadt weiterhin eine äußerst attraktive Destination ist. Eine Reihe geplanter Maßnahmen zur Förderung des Fußgänger- und Radverkehrs sowie zur Aufwertung innerstädtischer Plätze könnte in den kommenden Jahren zusätzliche Impulse bringen.

Überdurchschnittlich gut hat sich Graz entwickelt. Die steirische Hauptstadt punktet mit einer sehr niedrigen Leer- standsquote und unterdurch- schnittlicher Fluktuation.

einem schwierigen Marktumfeld traditionell als stabilisierendes Element. Darüber hinaus lassen sich kaum einheitliche Tendenzen feststellen; lokale Faktoren dominieren das Marktgeschehen. Überdurchschnittlich gut hat sich Graz entwickelt. Die steirische Hauptstadt verfügt über die nach

nicht vollständig überwunden und weist weiterhin einen erhöhten Leerstand auf. Die starke touristische Komponente schlägt sich in einem hohen Anteil von Gastronomie und begleitenden

Die Märkte sind geprägt von einer starken touristischen Komponente, die sich in einem hohen Anteil von Gastronomie und begleitenden Einzelhandelsnutzungen in den his- torischen Altstädten widerspiegelt.

Wien größte innerstädtische Einzelhandel- sagglomeration und punktet mit einer sehr niedrigen Leerstandsquote und unterdurch- schnittlicher Fluktuation. Besonders stark ist die Nachfrage aktuell in den Toplagen

2023 mit dem ersten Plus (1,3 Prozent) seit vielen Jahren stabilisiert hat. Deutlich schwieriger gestaltet sich die Situation in der zweiten Landeshauptstadt im Süden, dem weit kleineren Klagenfurt.

Einzelhandelsnutzungen nieder. Diese Segmente entwickeln sich besser als der klassische Einzelhandel, der 2023 prominente

In Innsbruck gibt es derzeit eine bemer- kenswerte Dynamik, mit einer außerge-

Quelle: Standort + Markt

Geschäftsflächenbericht

Österreich | 2024/25

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