Wiener Wohnungsmarkt
Marktupdate Q3 | 2025
Überblick
Die deutliche Verbesserung der Marktstimmung im ersten Halbjahr hat sich im Sommerquartal fortgesetzt. Einem starken Juli folgte ein im Jahresvergleich eher schwacher August, der allerdings durch den wieder deutlich aktiveren September mehr als ausgeglichen wurde. Der Mietmarkt ist weiterhin geprägt von einem deutlichen Nachfrageüberhang und weiter deutlich steigenden Quadratmetermieten bei Erst- und Wiedervermietungen. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird kontinuierlich stärker, wobei die Finanzierungsseite für private Käufer anhaltend herausfordernd ist. Angebotsseitig gibt es aktuell wenig Impulse: Die Zahl der Projektstarts ist weiter rückläufig, sodass die erwarteten Rückgänge beim Flächenangebot in den Jahren 2026 und 2027 voraussichtlich das bisher prognostizierte Ausmaß erreichen werden.
Wiener Wohnungsmarkt | Marktupdate Q3 2025
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Angebotsentwicklung
Fertiggestellte Wohnungen in Wien
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen bleibt auch im dritten Quartal des Jahres 2025 hinter den Werten des Vorjahrs zurück. Gemäß der neuen Hochrechnung zeichnet sich ab, dass sich beinahe zehn Prozent der prognostizierten Wohnungsfertigstellungen in das nächste Jahr verlagern werden. Im Vergleich zum Jahr 2024 ergibt sich daraus ein höhe- res Minus als ursprünglich prognostiziert, von beinahe 25 Prozent. Der Abstand zu den Boomjahren 2021 bis 2023 fällt demnach noch höher aus.
18.000
16.000
15.645
14.235
14.277
14.000
Problematisch ist die Situation vor allem im Bereich Mietwohnungen, da das Angebot an neu errichteten Wohnungen immer weniger mit der Nachfrage mithalten kann.
12.183
5.081
12.000
5.580
5.463
10.000
Das noch nachkommende Wohnungsangebot hat sich weiter in Richtung der Stadtent- wicklungsgebiete nördlich der Donau sowie in den 10. Wiener Gemeindebezirk verlagert, da dort noch ein Großteil der größeren Bauprojekte sowie Stadtentwicklungsgebiete re- alisiert wird. Neuentwicklungen in zentraler gelegenen Bezirken gehen hingegen über- durchschnittlich stark zurück. Trotz der ausgezeichneten Verwertungsperspektiven in der Miete und der deutlich ver- besserten im Eigentum kommt es zumindest aktuell noch nicht in ausreichendem Maß zu neuen Entwicklungsprojekten. Wirtschaftliche Unsicherheiten, erschwerte Rahmen- bedingungen bei Projektfinanzierungen sowie weitere (angekündigte) Eingriffe in den Vermietungsmarkt, auch im Neubau, führen dazu, dass die meisten Projektentwickler weiterhin abwarten. Demnach wird sich die im Mietsegment bereits seit über einem Jahr spürbare Angebots- verknappung weiter verschärfen – im Eigentumsbereich ist mittelfristig mit ähnlichen Entwicklungen zu rechnen, wenn auch nicht in derselben Geschwindigkeit.
9.180
4.084
8.430
8.000
5.998
4.315
6.000
5.217
5.362
3.878
4.302
4.000
2.019
1.686
2.000
4.566
3.797
3.597
3.311
2.846
2.866
0
2021
2022
2023
2024
2025*
2026**
Miete gefördert
Miete freifinanziert
Eigentum
* Prognose ** derzeit bekannt
Quelle: EHL Market Research, Stand: Oktober 2025
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Nachfrageentwicklung
Mietniveau in Wien (in EUR/m²)
Nachfrageseitig waren im dritten Quartal keine größeren Veränderungen gegenüber der ersten Jahreshälfte zu verzeichnen. Der Bedarf an Mietwohnungen ist weit größer als das Angebot und bei Mieterwechseln sind die Leerstandszeiten auf ein absolutes Minimum geschrumpft – was auf den Markt kommt, wird in aller Regel innerhalb kürzes- ter Zeit wiedervermietet. Dies ist auf das Zusammenspiel von Angebotsrückgang, hoher Nachfrage und deutlichen Mietpreissteigerungen zurückzuführen. Im Segment Eigentumswohnungen stabilisiert sich die bereits im ersten Halbjahr signifi- kant verbesserte Nachfrage und im Jahresvergleich ist die Transaktionszahl im Zeitraum Q1–Q3 um 18 Prozent gestiegen. Positiv wirkt sich in diesem Marktsegment aus, dass das Angebot derzeit noch vielfältig und qualitativ hochwertig ist, sich jedoch zugleich abzeichnet, dass es bereits in den nächsten Monaten zu einem deutlichen Rückgang von Neubau- und Sanierungsprojek- ten kommen wird. Demnach ist mit einer Angebotsknappheit auch in den kommenden Jahren zu rechnen. Erschwerend ist hingegen, dass die Kreditprüfungen durch die Banken auch im Privat- kundensegment weiterhin herausfordernd sind und außergewöhnlich viel Zeit in An- spruch nehmen. Selbst bonitätsstarke Interessenten können erst nach einer beachtli- chen Vorlaufzeit konkrete Kaufangebote abgeben. Zusätzlich hat sich das Interesse an Wohnungen zur Veranlagung aufgrund der sehr guten Vermietungsperspektiven am Wohnungsmarkt verstärkt. Die Transaktionszahlen haben sich auch in diesem Segment im dritten Quartal verbessert, wenn auch mittler- weile immer öfter von einem Kauf mit Umsatzsteuer abgesehen wird.
Keine Angabe
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12,50
15,40
13,60
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13,90
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14,20
13,80
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13,00
12,50
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10 €
12 €
14 €
18 €
8 €
16 €
Bestand
Erstbezug
Quelle: Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2025, Stand: März 2025
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Preisentwicklung
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m²)
Hinsichtlich der Preisentwicklung im Eigentumssegment zeigen sich im dritten Quartal nur geringe Veränderungen. Deutlich wird jedoch, dass die Kaufabsichten der Interessen- ten zunehmend konkreter werden, wodurch sich die Differenz zwischen Angebotspreisen und Verkaufspreisen, die es zuletzt insbesondere in den Außenrandbezirken gab, weiter verringert. In den zentrumsnahen und innerstädtischen Bezirken, wo die Nachfrage nach wie vor hoch ist, aber nur wenige neue Projekte realisiert werden, führt dieses Zusammen- spiel zu weiteren kleinen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Mieten steigen hingegen deutlich stärker an. Im Jahresvergleich liegen die Quadrat- metermieten aktuell rund 2,3 bis 6,3 Prozent höher. Zuletzt hat sich der Preisauftrieb in einem von wieder stärker steigender Inflation geprägten Umfeld leicht beschleunigt. Für das Gesamtjahr ist von einer Steigerung auszugehen, die klar über der Inflationsrate liegt. Besonders problematisch für Wohnungssuchende sind die deutlichen Zuwächse bei den Betriebskosten, die auf höhere kommunale Gebühren (z. B. Müllabfuhr, Kanal) sowie steigende Energiepreise zurückzuführen sind.
Keine Angabe
23.200
1010
4.900
6.850 6.850
3.000 € 1020 1030 1040 1050 1060 1070 1080 1090 1100 1110 1120 1130 1140 1150 1160 1170 1180 1190 1200 1210 1220 1230
4.950
5.450
7.200
4.800
5.900
5.250
7.050
5.500
7.300
5.800
7.850
5.650
7.700
3.900
5.600
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4.200
5.650
5.750
7.750
4.150
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5.500
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3.850
5.300 5.300
3.700
3.650
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5.700
4.000 €
5.000 €
6.000 €
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9.000 €
7.000 €
Bestand
Erstbezug
Quelle: Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2025, Stand: März 2025
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Ausblick und Kontakt
Für das Gesamtjahr 2025 ist mit einem durchschnittlichen Anstieg der Mieten um 5,8 Pro- zent zu rechnen, bei den Wohnungspreisen wird ein Plus von rund 2,0 Prozent erwartet. Der Ausblick auf die Jahre 2026 und folgende ist aus Vermieter- bzw. Verkäufersicht deutlich positiver als aus der Perspektive der Wohnungssuchenden: Die Neuflächenproduktion wird signifikant sinken, während die Nachfrage mindestens auf gleichem Niveau bleiben dürfte. Die bisher weitgehend auf das Mietsegment beschränkte Angebotslücke wird sich auch auf den Eigentumsmarkt ausdehnen. Dort wird das Angebot deutlich eingeschränkter sein. Das gilt insbesondere für die Zentrumsbezirke, etablierte Wohnlagen westlich des Gürtels und die gefragten Grünbezirke. In diesem Szenario ist mit einem wieder spürbar über der Inflati- onsrate liegenden Anstieg der Quadratmeterpreise zu rechnen. Bestätigt sich die Erwartung der Finanzmärkte, dass die EZB 2026 nach der aktuellen Zins- pause die Leitzinsen moderat senken wird, ist mit einer positiven Nachfrageentwicklung im Eigentumsbereich zu rechnen. Ein Anstieg der Neubautätigkeit ist jedoch derzeit nicht zu erwarten. Äußerst kritisch könnte sich die Situation auf dem Mietmarkt entwickeln. Die zu erwarten- den Eingriffe in den bisher nicht regulierten Markt werden das Interesse institutioneller und anderer privater Immobilieninvestoren an einem verstärkten Engagement im grundsätzlich sehr chancenreichen Wohnungsmarkt spürbar abkühlen. Auch wenn die angekündigte Miet- preisbremse (Inflationsanpassung nur für 50 Prozent der drei Prozentpunkte übersteigenden Indexierungen, Verlängerung der Mindestdauer von Mietverträgen) wirtschaftlich verkraftbar erscheint, sorgt das Signal, dass die Politik bereit ist, auch im freien Mietmarkt in privatwirt- schaftliche Verträge einzugreifen, für Verunsicherungen. Es ist davon auszugehen, dass sich die aktuelle Mietpreisdynamik dadurch noch weiter nach oben entwickeln wird.
Karina Schunker MA MRICS Geschäftsführerin T +43 1 512 76 90-400 E k.schunker@ehl.at
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